Ипотечное кредитование. Избежать кризиса

В Саратове ставки по ипотеке не повысились
Ипотечным жилищным кредитованием банки Саратовской области занимаются как в рамках собственных ипотечных программ, так и в форме участия в федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или в программах других операторов вторичного рынка.
В Саратовской области по стандартам АИЖК в начале осени выдавали кредиты 10 банков и иногородних филиалов. Высокую активность продемонстрировали "WDB-банк", Саратовский филиал "Московского банка реконструкции и развития", а также "Наратбанк", филиал "Юниаструмбанка" и банк "Синергия". Собственными ипотечными программами или выдачей отдельных ипотечных жилищных кредитов занимались 18 банков. Наибольшее распространение получили кредиты Сбербанка России, кроме того, значительное количество кредитов выдавалось в рамках программ филиалов "ТрансКредитБанка", ВТБ 24 и "УРАЛСИБа".
Ипотечные кредиты становятся все более дешевыми. Причем в первую очередь это касается кредитов, которые банки предоставляют по собственным программам. Так, банки и филиалы, выдававшие ипотеку по стандартам АИЖК, предоставляли кредиты в среднем под 13,3% годовых на срок 16 лет с первоначальным взносом в 29,5%. По собственным программам кредитных организаций ставки были несколько ниже - 12,2%, доля первоначального взноса - 22,8%, а средний срок кредита - те же, без малого, 16 лет.
Результат всего этого - бурные темпы роста ипотеки. За 9 месяцев этого года ипотечных жилищных кредитов в регионе было выдано на сумму более 3,5 млрд руб. А сам объем выданных кредитов за первые полгода увеличился в 4 раза. Причем каждый третий кредит был выдан в рамках социальной ипотеки. Последняя предполагает компенсацию половины процентной ставки кредита. В число основных участников социальной ипотеки, по официальным данным, входят молодые семьи, которые могут получить субсидию от государства в размере 40% от стоимости жилого помещения. А на оставшуюся часть - 60% или столько, сколько необходимо - семья может не только взять ипотечный кредит, но и оформить социальную ипотеку. По мнению представителей власти, доступность жилья для молодых семей, таким образом, повышается очень значительно. И если в прошлом году свои жилищные условия улучшили 1 500 молодых семей, то в этом году - уже 2 500.
В целом же по объемам выданных в прошлом году ипотечных жилищных кредитов Саратовская область вошла в число лидеров среди регионов Приволжского Федерального округа. Если нынешние высокие темпы удастся выдержать до конца года, регион наверняка сохранит этот статус и по итогам года.
Пока объективные причины этому способствуют. Процентная ставка постоянно снижается, а величина первоначального взноса уменьшается.
Строительная индустрия подкрепляет рост объема заемных денег высокими темпами строительства жилья. Объем вводимых квадратных метров ежегодно подрастает сотнями тысяч метров. В 2005-м было введено 680 000 кв. м., в 2006 году - уже 810 000, а в этом году область должна выйти на высокую планку в миллион метров.

Заморский кризис и рост цен
Риски для сворачивания всей этой благополучной картинки лежат, в основном, за пределами области и даже страны. Одним из самых значительных "испытаний на прочность" для нашей только-только народившейся ипотечной системы стал кризис ипотечной системы в США. По данным центральных изданий, из-за ряда эффектов, который он произвел, в сентябре некоторые российские банки принялись сокращать долю ипотечных кредитов, повышать ставки по ипотеке и ужесточать требования к заемщикам. Иными словами, максимально выгодные условия, в ожидании которых часть потенциальных покупателей жилья по ипотеке придерживали деньги и собственную активность, так и не стали реальностью. И теперь, к примеру, в столице стало снова труднее получить кредит с маленьким стажем работы, а сроки рассмотрения заявок увеличились. Все это может охладить сверх-высокие темпы роста рынка ипотечного кредитования, который вырос с прошлого года в разы.
Кроме того, сами компании, которые занимаются ипотекой, теперь будут пользоваться куда меньшим интересом международных инвесторов, которые очень сильно "обожглись" на ценных бумагах ипотечных компаний в Штатах. Впрочем, последнее пока, похоже, более актуально "у них", чем "у нас". На днях АИЖК впервые получило международный кредитный рейтинг от агентства Moody's. - такой же, как у ТНК-ВР, "Норильского никеля" и "Лукойла". Решение Moody's привело к тому, что уже на следующий день облигации АИЖК выросли в цене.
Вместе с ростом рынка растет и объем просроченных платежей по ипотеке. По данным АИЖК, за первое полугодие этого года уровень неплатежей у Агентства вырос с 0,75 до 2,5%. В Саратовской области цифры в этом направлении куда благополучнее. Доля просроченной задолженности в общем ее объеме за год снизилась и на 1 июля составила 0,02%, как по жилищным, так и по ипотечным кредитам.
По официальным данным, средний размер ипотечного жилищного кредита в области в настоящее время составляет около 1,1 млн руб. При этом через АИЖК берут более крупные кредиты - примерно 1,2 млн руб., чем у банков по их собственным программам.
Одним словом, кризис в Штатах, возможно, и не окажет значительного негативного влияния на российский рынок ипотеки. Куда важнее, чтобы не разгонялись цены на товары первой необходимости, включая продукты. Иначе пресловутый "квартирный вопрос" так и будет вопросом без всякой надежды на ответ, который, вроде бы, нарисовался в нашем отечестве.

Денис Смирнов