Привлекательный "андеграунд". Битва за городские подвалы

Дом № 19 по улице Горького в Саратове вошел в историю. И не только потому, что в нем когда-то проживал Герой Советского Союза Михаил Григорьевич Сапожников, проявивший отвагу в боях в годы Великой Отечественной войны. По этому адресу состоялась одна из крупнейших на памяти саратовских журналистов битв за общедомовое имущество. Уже после смерти Михаила Григорьевича, в период расцвета частного капитала и раздачи направо и налево за крупные деньги городской земли, в жилом доме поселились брендовые магазины. Наводнили частники и подвальные помещения. В частную собственность это имущество втайне от жильцов было оформлено в 1996-м году. Именно тогда, как рассказывают местные жители, городской комитет по управлению имуществом выставил подвальные помещения на торги, хотя к этому моменту приватизировать квартиры, а, следовательно, получить право на долю от общедомового имущества (в том числе, подвалов и чердаков), смогли 12 человек. Несмотря на это, КУИ успел не только провести аукцион, но и передать право собственности некоему предпринимателю. До поры до времени чиновничьи игры с общим имуществом никак не отражались на жизненном укладе собственников квартир, но когда произошла коммунальная авария, слесари даже не смогли вовремя проникнуть к коммуникациям, чтобы перекрыть воду: доступ в подвал, где и находятся вентили, закрыл частник. После этого жители заинтересовались сделками с их имуществом, проведенными без ведома собственников. Жители и поддержавшие их журналисты выяснили много интересных подробностей: в 1990-х годах чиновники команды Аксененко заверили владельцев квартир, что подвал будет сдан во временную аренду для обустройства склада. С помощью этих слов битву за подвал удалось отложить, но не отменить совсем. Генеральное сражение произошло уже после того случая с коммунальной аварией: от «временных» арендаторов подвал все не освобождался, в 2010-м году некто господин Фисюков показал гражданам не какую-нибудь филькину грамоту, а самое настоящее свидетельство о собственности на нежилое помещение, заверенное в регистрационной палате. Тем не менее, эта «железобетонная» бумажка оказалась не самой надежной броней, и Фисюков, как говорят жильцы, перепродал нежилое помещение другому собственнику. Граждане были готовы незамедлительно вступить в бой и с новым соперником, однако все оказалось не так просто. С огромнейшим трудом, как рассказывают местные жители, удалось получить схему подключения дома к городским коммуникациям – без этого документа суду не докажешь, что трубы из спорного подвала перенести нельзя. Кроме того, новый владелец – добросовестный приобретатель, который, вполне возможно, ничего и не знал о подвальной битве.

Этот эпизод – вовсе не случайное сражение за общедомовую собственность, а, скорее, - одна из иллюстраций. Подобные истории не случайно происходят в домах сталинской постройки — там всегда проектировались просторные и высокие подвальные помещения. Грамотная архитектурная мысль, кстати, позволяет избежать этим помещениям всяческих подтоплений. Есть мнение, что эти подвалы в сталинках планировалось использовать и в качестве убежищ.

Подобной битвой за подвал известен и дом по Горького, 28. Жильцы узнали о намерении администрации продать подвальное помещение случайно, под новый год. Довольно сложно было зарегистрировать заявление в прокуратуре за несколько часов перед боем курантов. Продажа "подземельной собственности" грозила "отчуждением" коммуникационных линий вместе с вентилями и заглушками. В этом же доме предприниматели с завистью смотрели на помещение и в парадном подъезде. Там, с легкостью мог бы разместиться небольшой магазин. Жителям бизнесмены предлагали всякий раз проходить через эту торговую организацию. "А как к нам проберется "неотложка"А гости? А свадьбы? А похороны?" - возмущались жильцы. В общем, владельцам нетесной недвижимости в центре города необходимо все время быть на чеку.

Судебная практика показывает, что когда на помощь саратовцам приходит прокуратура, то Фемида немедленно встает на сторону жителей. Таковым, например, был результат сражения за подвал на еще более выгодной территории – в одном из жилых домов на проспекте Кирова в Саратове. "Андеграунд" здания опять-таки попал в руки частника – в 2010-м году помещения находились в аренде у ООО "Тана", а арендодателем выступала администрация областного центра. По ситуации с домом на Горького, 19 можно понять, чем в итоге в ряде случаев оборачивается "временная аренда". Так или иначе, один из жильцов решил обратиться в суд, чтобы тот отменил права муниципалитета на нежилое помещение, требования истца поддержала прокуратура Фрунзенского района. С помощью сотрудников надзорного ведомства было установлено, что в подвале пролегают общедомовые коммуникации, следовательно, нормы Гражданского и Жилищного кодексов относят такое помещение к общему имуществу. Иными словами, нуворишу, возжелавшему приобрести подвал, нужно идти на поклон не к чиновникам, а к простым жителям, поскольку именно они являются владельцами долей в подвале.

В практике саратовских юристов встречаются и локальные стычки, предметом спора в которых опять-таки оказывался подвал. Так, компания "Зубов и партнеры" приводит в качестве иллюстрации баталию в Аткарске. В одном из жилых домов кафе уютно разместилось именно в том месте, где проходят коммуникации. Владелица заведения общепита, индивидуальный предприниматель Ермакова, оформила в собственность не только трактир, но и две квартиры. Всего в этом доме пять жилых помещений, и владелицы остальных трех решили повоевать с бизнес-вумен. Опираясь на свои познания в области права, Ермакова полагала, что раз ей принадлежит 2/5 доли всего дома, то, соответственно, и 2/5 подвала должны остаться за ней. Однако соседи предприимчивой дамы оказались не робкого десятка. Войну за общедомовое имущество и изгнание кафе они вели в течение, как минимум, четырех лет. Хотя причины юридической бойни, как и в случае с домом по Горького, 19 в Саратове, уходят в далекие 90-е годы. Именно тогда комитет по управлению имуществом Аткарского района выделил кафетерию подвал, не смущаясь тем, что мнения всех домохозяев никто не спросил. А дальше типичная имущественная схема 90-х продолжилась: подвал купил муж Ермаковой, а потом перепродал супруге. И та теперь, вроде бы, добросовестный приобретатель, и кафе должно работать спокойно. Но вот разгневанным "воительницам" так вовсе не казалось: несколько судов с 2007 года инициативной группе пришлось пережить только для того, чтобы признать незаконным продажу подвала мужу Ермаковой. Проигравших очередной суд трактирщиков тут же ждало второе "Ватерлоо": воодушевленные победительницы провели собрание собственников жилья, на котором выделили долю каждого жильца в подвале и бизнес-леди, по ее мнению, обсчитали. Протокол этот Ермаковой не обжаловался, поэтому в июле этого года уже областной суд предпринимательнице в новом иске отказал.

Пожалуй, главным инструментом в борьбе за подвалы и чердаки в современной судебной практике остаются документы, принятые по итогам пленума Высшего Арбитражного суда, состоявшегося в июле 2009-го года. Служители Фемиды определили, что подвалы и чердаки относятся к общедомовому имуществу, но только в том случае, если в них расположены коммуникации и перенести их не представляется возможным. Вот эти бы слова – да каждому саратовцу в голову, тем более что подвалы занимают все больший и больший сегмент рынка недвижимости. А стоимость квадратного метра в нежилом помещении, уже отделанном под офис, достигает 35 тысяч рублей. Ради таких денег любой нечестный толстосум может начать рискованную игру.

Сейчас это может показаться удивительным, но каких-то 20 лет назад основными обитателями подвалов были крысы, пауки, максимум — дворники. В лучшем случае их занимали детские кружки по интересам - там рисовали, пели, плясали. Однако сейчас, когда априори каждый квадратный метр (особенно — в центре города) должен приносить прибыль, подвалам стали находить более выгодных "обитателей". Например, на углу Набережной Космонавтов и Октябрьской в подвальном помещении оборудовали спортклуб. Старожилы рассказывают, что инициаторами этого выступили сами жильцы, которые вложили некоторое количество средств в отделку подвала и стали подыскивать арендатора. Претензий к фитнес-клубу у жильцов нет, а вот на соседствующий с ним ресторан, доставляет спортсменам беспокойство. Администрация рассказывает, в заведении общепита то и дело засоряется канализация, которая заливает одну из раздевалок и помещение спортзала.
В подвале девятиэтажки на Вольской также в течение нескольких лет обитал спортклуб. В этом году спортсмены съехали, их места занял один из сетевых магазинов. Вроде бы, жильцам стоит только порадоваться — дешевые продукты в шаговой доступности, однако вместе с ними пришли и громкоголосые сотрудники и покупатели магазина, некоторые из них пьют алкогольные напитки, так сказать, "не отходя от кассы", чем изрядно действуют на нервы обитателям дома.

Пожалуй, чаще всего в подвальных помещениях "селятся" заведения общепита. Особенно их, почему-то, любят суши-бары. Примеров предостаточно — на углу Горького и Сакко и Ванцетти, Горького и Казачьей, Чапаева и Мичурина и т. д. Магазины брэндовой одежды также не гнушаются «нулевым» этажом. Пример тому — торговый комплекс "Манеж" на проспекте, который расширяется во все стороны (в том числе и в низ) год от году.
Также в подвальных помещениях можно найти, например, какой-нибудь тату-салон или тюннинговый центр (пример тому есть на Московской). В спальных районах «под землей» нередко оборудуют... жилые помещения. Несколько примеров тому есть на Шелковичной, когда в одной из хрущевок с высоким первым этажом вместо складов продуктового магазина появилась квартира с необычным номером 39а (если память мне не изменяет). Помню даже, что жильцы, попривыкнув к новым условиям, несколько расширили себе территорию, устроив небольшой предбанник с помощью железной двери. Кстати, раньше в этом помещении платили за квартиру. Очень удобно для жильцов одного конкретного подъезда.

До запрета игровых заведений в подвалах располагались казино. Но видимо, не все казино съехали после изменения законодательства. Нынешние информационные сообщения о выявленных подпольных залах игровых автоматов редко касаются именно подвальных помещений.

Но есть в Саратове и такие подвалы, за которые войну не ведет никто, кроме…художников. В заброшенных зданиях на улице Горького, например, пустующие квадратные метры начали осваивать поклонники граффити. А вместе с ними – и участники командных автомобильных игр, таких как "Дозор". На стенах изображаются некие знаки и надписи, смысл которых понятен только посвященным. Навигация тоже прилагается: "граффитчики" покрывают свои творения всевозможными стрелочками и буквенно-цифровыми кодами. Художники других направлений работают в подвалах VIP-класса. Как рассказал один из саратовских оформителей интерьеров Станислав Добудько, владельцы частных домов заказывают, в том числе, и роспись подвальных помещений. Одна из интересных работ Добудько, например, была связана с созданием в подвале интерьера средневекового замка, но готовы художники к любым просьбам клиентов, в том числе, и к росписям в стиле городского пейзажа.