ФОКУС ГОРОДА
14:37, 03.07.2019
Безопасно, но дорого. Новые правила на рынке жилья повысят цены
На пользу банкам
Уверенность экспертов в эффективности предпринятой меры для борьбы с таким явлением, как обманутые дольщики, заключается в особенностях новой утвержденной схемы. Деньги покупателей жилья в строящемся доме накапливаются на банковском эскроу-счете и поступают застройщику только после того, как он выполнит свои обещания, то есть построит дом. По сути, будущий владелец жилья подписывает тот же договор долевого участия, то есть, становится дольщиком, но получает возможность вернуть деньги, если у застройщика "что-то пошло не так" и он остановил стройку.
В случае "заморозки" средств дольщиков у застройщика останется два вида финансирования работ - собственные или заемные средства (называется проектным финансированием). Коммерческий директор компании "Сартехстрой" Кирилл Березовский комментирует: "Те застройщики, которые могли строить за свой счет, они так и работали, и долевого участия они не привлекали. Но думаю, что в Саратове только 1-2 компании могут себе позволить строительство домов полностью. Все остальные так или иначе будут привлекать денежные средства инвесторов или банков".
Новые условия работы застройщики называют жесткими и прогнозируют негативные явления на рынке. Генеральный директор компании "Шэлдом" Наталья Родина говорит: "У добросовестных застройщиков с получением проектного финансирования проблем быть не должно. Но тем не менее, определенные сложности у организаций, безусловно, будут. Потому что отрасль переживает непростой период. И это, как лакмусовая бумажка, показывает число уже существующих обманутых дольщиков и число компаний, которые прекратили работу на саратовском рынке".
А Кирилл Березовский считает, что говорить о конкуренции на саратовском рынке уже не актуально. Из-за съеживания строительного сегмента в регионе и потребности в новых квадратных метрах речь стоит вести скорее о партнерстве. Он тоже высказывает мрачные прогнозы: "Не хотелось бы, чтобы кто-то из застройщиков свернул свою работу. У нас и так в Саратове компании уходят с рынка. Игроков становится все меньше и меньше, число проектов не отвечает объемам спроса".
Коммерческий директор предприятия Специализированный Застройщик ГК "Кронверк" Кристина Плешкова предполагает: "Если бы процентные ставки при привлечении проектного финансирования были такие, как обещали вначале программы, когда приводили в пример европейский опыт, а там они находятся на уровне 2-3 %, это бы не сильно сказалось на стоимости строительства жилья, на стоимости квадратного метра. Но у нас же процентная ставка на уровне 11%, а это больше, чем средняя действующая ипотечная ставка. Вы понимаете, что происходит? Застройщик берет сумму денежных средств под 11% у банка, платит проценты по кредитной программе, и люди, которые покупают квартиры в этом доме, банку складывают деньги на эскроу-счет. И это не вклад, с этой денежной суммы не надо клиенту выплачивать деньги. Получается, что банк зарабатывает с двух сторон. А платит за все, в конечном итоге, клиент. Если бы процентная ставка была ниже, тогда введение новой схемы прошло бы более комфортно".
И Наталья Родина считает, что говорить об оздоровительном эффекте нововведений для строительного рынка не стоит: "В большей степени они оздоровят скорее банковский сектор. Он получит миллионы денег бесплатно".
Стоит отметить, что законодатель предусмотрел снижение процентной ставки по проектному финансированию по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счете. Кирилл Березовский объясняет: "Озвучивается, что ставка будет при увеличении суммы на счете снижаться. И, к примеру, с 12% она может уменьшится до 4-5%. Но я думаю, что в реалиях она не будет опускаться ниже ставки рефинансирования".
В саратовском регионе Центробанк уполномочил 17 банков оформлять эскроу-счета для компаний-застройщиков (список постоянно обновляется).
Как изменятся цены
А как введение эскроу-счетов будет выглядеть для покупателей жилья? Все без исключения опрошенные эксперты говорят о грядущем повышении цен на жилье. В саратовских компаниях ожидают рост ценника на 10-20%.
Впрочем, аналитики отечественного рынка утверждают, что цены на недвижимость начали расти на ожиданиях изменений в законодательстве еще в прошлом году и в первой половине этого года продемонстрировали уверенное повышение. Генеральный директор федерального портала "МИР КВАРТИР" Павел Луценко подытожил: "Особенно быстро цены росли весной, потому что вошли в активную строительную стадию проекты, начатые в преддверии реформы. Одновременно правительство разрешило достраивать дома, достигшие 30%-ной степени готовности, по старой схеме – без использования эскроу-счетов, и стройки в апреле-июне еще больше ускорились, чтобы к 1 июля достичь этих 30%. А с ростом строительной готовности квадратные метры всегда дорожают".
Еще на один момент указывает Кирилл Березовский: "Если мы привлекаем средства дольщиков на этапе строительства и у нас инвестором выступает банк, то нам экономически нецелесообразно продавать квартиры при низкой степени готовности. Потому что мы деньги все равно получим только после ввода объекта в эксплуатацию. А разница в цене квартиры на стадии фундамента или на стадии последнего этажа составляет от 10 до 15%, а может и того больше. Ведь проценты за пользование кредитом все равно не будут выплачиваться за счет средств дольщиков, они будут накапливаться на счете. И мне к завершению строительства необходимо продать столько квартир, чтобы погасить проценты по кредиту. А все остальные квартиры я буду продавать как готовое жилье. Для потребителя разница в цене окажется существенной".
Кстати, эксперты убеждены, что новая схема защитит дольщиков не только от обмана застройщика, но и поможет в сокращении числа долгостроев. Для того, чтобы скорее получить деньги покупателей с эскроу-счетов (и погасить кредит с меньшей переплатой), возможно, на строительных площадках будут, как говорят, торопиться быстрее. Но цены все равно будут расти. Из-за издержек на выплату кредитных процентов (застройщик захочет компенсировать эти затраты), из-за сокращения числа компаний-застройщиков на рынке (а значит, уменьшения объема строительства), и из-за сокращения числа проектов у тех компаний, которые продолжат работу на рынке.
"В компаниях будут ответственнее подходить к выбору проекта. Ведь он полностью должен быть распродан к концу строительства, чтобы появились средства для выплаты кредитных обязательств. И оценка проекта в банке будет проводиться тщательнее. Наверное, проекты будут пересмотрены уже с этой призмы, чтобы быть более эффективными", - говорит Наталья Родина.
Кристина Плешкова добавляет: "Мы наблюдали интересную тенденцию до появления ипотечных программ. Люди копили деньги на покупку жилья и приобретали у застройщиков в основном однушки. Поэтому компании закладывали в своей квартирографии в основном однокомнатные квартиры. А когда появился инструмент ипотеки, люди поняли что они могут за счет ежемесячных не очень больших платежей позволить себе больше. И тогда квартирография изменилась в сторону двушек. Соответственно, сейчас тоже будут какие-то изменения в виду того, что стоимость квадратного метра повысится и те, кто мог себе позволить трешку, будет выбирать вариант поскромнее".
Но продолжение роста цен ожидается не только в сегменте первичных предложений. Подорожают и квартиры на вторичном рынке жилья. В "НДВ-Супермаркет недвижимости" считают, что цены здесь поднимутся на 10-15%. Кроме того, рынок вторичного жилья перетянет на себя часть покупателей новостроек. Эксперт этой компании Оксана Иванова прогнозирует: "В связи с тем, что 75-80% проектов девелоперы будут достраивать по старым правилам, т.е. с привлечением средств дольщиков, то у нас есть время для плавного перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. Однако через 2-3 года, когда все участники рынка будут вынуждены работать по новой схеме, себестоимость строительства вырастет, и девелоперы поднимут цены. Тогда часть потенциальных покупателей новостроек задумаются, стоит ли приобретать недвижимость на первичном рынке и ждать два-три года, чтобы заехать и потратить дополнительные время и деньги на ремонт. Когда можно купить квартиру на "вторичном рынке" и не переживать, достроят-не достроят. Причем "вторичный рынок» это не только старый фонд, но и новые дома, возможно только построенные, основное условие - квартира уже находится в собственности у продавца".
Стимулом перехода некоторых покупателей на вторичный рынок, вполне вероятно, станет и понижение ипотечных ставок до обещанных 8-9%. Тем более, что "страховые" выплаты по эскроу-счетам в случае признания застройщика банкротом не превысят 10 млн руб. Клиент, который планирует покупку свыше этой суммы, не станет рисковать и, скорее всего, выберет предложение на "вторичке".
Аналитики предполагают, что темпы роста цен могут немного снизиться во второй половине года. "Часть застройщиков попытается подстроиться под падающий спрос, предлагая скидки, однако многим законодательство так выкрутило руки, что экономика их проектов просто не позволит им демпинговать", – считает Павел Луценко.
Менталитет и тестовый проект
Что касается переходного периода на новую схему (по старым правилам можно продавать жилье в домах, готовых на 30%, где продано 10% квартир), о котором говорила эксперт, то его, по словам большинства экспертов, вполне достаточно. В "Шэлдоме" готовы к новым правилам работы: "Об изменениях в законодательстве мы знали еще год назад. У нас было время для того, чтобы подготовиться", - говорит генеральный директор компании.
В "Кронверке" не так однозначны. "Сейчас сложно оценивать, достаточно ли того переходного периода, который предусмотрел законодатель. У нас менталитет такой - мы всегда тянем до конца и на сегодняшний день никто до сих пор не представляет детально то, как эти схемы будут работать. В банках не знают то, как будет работать ипотека с эскроу-счетами, у представителей власти возникают вопросы при выдаче какой-то разрешительной документации. Мы запустили тестовый проект - дом на Ламповой. Мы это сделали для того, чтобы посмотреть как эта схема будет работать. Объект мы строим на свои деньги, но продаем через эксроу-счета, обкатываем схему через привлечение ипотечных средств. Надо признать, что определенные сложности существуют. Пока банки не понимают, как клиент моржет взять ипотеку, например, в ВТБ, если эскроу-счет открыт, скажем, в Сбербанке. Мы же не можем обязать покупателя оформлять ипотеку только в том банке, где находятся эскроу-счета. Но в любом случае все нацелены на то, чтобы решить проблемы", - рассказывает Кристина Плешкова.
Ранее министерство строительства Саратовской области сообщало,что с применением эскроу-счетов в регионе уже строятся 47 домов. На сегодняшний день, заявки от застройщиков на проектное финансирование рассматривают 5 банков, еще 9 готовы консультировать по этому вопросу. По данным минстроя, в области с привлечением денег дольщиков работает 84 застройщика, которые строят 142 объекта.