ФОКУС ГОРОДА
10:25, 03.12.2019
Новый, но пустой. Почему саратовские предприниматели игнорируют помещения на проспекте Кирова
Бойкое место
Объявления об аренде площадей на проспекте Кирова стали появляться едва ли не в последние недели ремонта. Сегодня на специализированных порталах недвижимости можно насчитать порядка 30 объявлений о сдаче в аренду торговых площадей на главной пешеходной улице города. Средняя стоимость – 1-1,5 тысячи за один квадратный метр. Впрочем, на проспекте есть немало помещений, чьи собственники желают получить в 2-2,5 тысячи за квадратный метр. И это при том, что аренда на соседних улицах, расположенных буквально в 200 метрах от Кирова, может составлять 500-600 рублей за кв.м. Может быть, к высоким ценам владельцев подтолкнул новый внешний облик главной улицы города? Саратовские эксперты уверены, что это не так, поскольку арендная ставка не менялась с весны. Скорее, аппетиты собственников помещений, считают риелторы.
С виду непримечательное помещение на проспекте Кирова (125 кв. м) сдается по цене 2 тысячи рублей за метр. Но это не мешает в конце объявления указать о том, что "цена договорная". Владелец поясняет, что помещение находится "на первой линии, первом этаже, рядом с бывшим кинотеатром "Пионер". Имеет вход как с проспекта, так и со двора, евроремонт и всяческие удобства.
Небольшая торговая площадь на Кирова, 9 сдается в аренду по средней ставке – 20 тысяч рублей в месяц за комнату в 20 метров. То есть, 1 тысяча рублей за квадратный метр, в стоимость включены коммунальные услуги. Собственник указывает преимущества: своя парковка, автономное отопление, кондиционер, ремонт, ну и конечно "проспект Кирова - это самая проходная улица города, знаменитый пешеходный бульвар. Высочайший пешеходный трафик, мимо фасада в день с 9:00 до 20:00 проходит свыше 10000 человек". Кто подсчитывал число снующих по проспекту горожан, сказать сложно, но расчеты о трафике попадаются едва ли не в каждом третьем объявлении. Пожелания к арендаторам выдвигаются скромные: все, кроме общепита.
А некоторым владельцам только общепит и подавай. Помещение "свободного назначения" площадью 55 кв.м. сдается под бизнес (стоимость аренды 55 тысяч рублей ежемесячно), причем без вмешательства риелторских агентств: от хозяина. Звонок собственнику недвижимости проливает свет: на свободных метрах расположился отдельный зал и маленькое подсобное помещение. На вопрос "Почему так дорого?", хозяин искренне возмущается: "Дорого?! Это средняя цена для проспекта Кирова. Все хотят стоимость сбить, а куда сбивать? Ниже некуда!"
Но как оказалось, соорудить в чудесном месте, к примеру, кальянную не получится. Владелец суров и объясняет, что сдает помещение не под всякий бизнес. Предпочтение отдается магазину, пиццерии, кафе или… детскому магазину.
Цокольное помещение рядом с магазином "Кристалл" чего только не видало за последние пятнадцать лет! Начиная с проката DVD-дисков и заканчивая игрушками. И снова оно свободно: площадь 366 кв.м, стоимость на удивление низка: 500 рублей кв.м + коммунальные платежи. Предположительное назначение помещения, как указано в объявлении: магазины, кафе, банк. В отношении банка собственник помещения, конечно, загнул. Сомнительно, что какая либо финансовая организация заселиться в цоколь на центральной пешеходной улице города.
"Кризис выдержал, на плитке сломался"
Как считает Алексей Шипачев, член национального совета Российской гильдии риэлторов, "проседание" рынка коммерческой недвижимости - общая тенденция для региона. "В областном центре много торговых площадей сдается в аренду, поскольку бизнес уходит из Саратова, - высказывает свое мнение Алексей Алексеевич. - На проспекте Кирова ситуация усугубилась из-за реконструкции: сначала не могли найти подрядчика, потом плитку перекладывали из-за выявленных недочетов, все время сдвигались сроки окончания работ. Конечно, предприниматели понимали, что платить аренду необходимо – есть ремонт или его нет, а вот отбить арендную плату абсолютно нереально, учитывая, как выглядел проспект Кирова во время реконструкции. Поэтому, предполагаю, что многие ушли с центральной улицы Саратова, не выдержав сроков ремонта".
Проспект Кирова до реконструкции, фото СарБК
И такие предприниматели, действительно, есть. Александр Сухов, владелец небольшого магазина одежды продержался на Саратовском Арбате 3,5 года. Рассказывает, что времена были сложные, но покупатели все равно появлялись: как постоянные, которые знали качество товара, так и новые. "Экономический кризис магазин еще как-то выдержал, а на новой плитке – "сломался", - иронизирует Александр. – Мы подсчитали: за первую декаду октября в магазин зашли 12 покупателей. Представляете? Фактически, по одному покупателю в день. Причем, было не важно: положена ли плитка напротив нашего магазина, или нет – по проспекту было невозможно пройти. И через неделю я принял решение о закрытии магазина. Сейчас у меня осталась одна торговая точка в Ленинском районе, и площадка для интернет-торговли. Возвращаться на проспект Кирова не планирую: в оставшемся магазине торговля идет довольно бойко".
"Стоимость аренды торговых площадей на проспекте Кирова сильно завышена, - говорит Лидия Гаврилюк, председатель Гильдии риелторов при Торгово-промышленной палате Саратовской области. – Цена не соответствует качеству помещений, большинство из которых расположены в старом жилом фонде. Можно понять, когда помещение - на первом этаже, с выходом на проспект. Это еще как-то оправдывает стоимость. Но иногда под магазин сдается комната на 2-ом этаже, куда покупателей нужно привлекать вывесками, раздачей рекламных листовок и проч. А цена ее не ниже 1 тысячи рублей за квадратный метр. Кроме того, многие мои коллеги придерживаются мнения, что отсутствие парковок вблизи проспекта Кирова существенно отражается на количестве потенциальных покупателей. Чтобы пройти по магазинам, расположенным на проспекте, автомобиль нужно парковать за несколько кварталов, а это удобно не всем саратовцам. За покупками горожане едут в крупные торговые центры: "Триумф Молл", "Тау Галерея", "Оранжевый" и проч. Там огромная проходимость и объявления о сдаче помещений в аренду в торговых центрах встречаются очень редко".
В целом же, как отмечает Лидия Гаврилюк, стоимость аренды торговых площадей в центре Саратова постепенно падает. "Оборону" держат только хозяева недвижимости на проспекте Кирова. Как считает эксперт, их можно понять: в своё время они приобрели помещения втридорога, и теперь не готовы снижать арендную ставку.
"Но есть одна интересная тенденция: в спальных районах, таких как Солнечный-2, Иволгино, микрорайон "Пролетарский" стоимость аренды не падает, - отмечает Лидия Гаврилюк. – Это можно объяснить тем, что зачастую люди не хотят ехать за покупками в центр города, а предпочитают приобрести все необходимое в своем районе".
Фотобанк СарБК
Убыточные метры
Саратовский общепит продолжает сдавать позиции. Глядя на сайт и страницу в Instagram ресторана "Калинкинъ", уютно расположившегося в здании гостиницы "Волга", не подумаешь, что заведение сдается в аренду. "Общая площадь помещения 1618 кв.м. Из них 654 кв. м на втором этаже здания, полностью подготовлены для ведения ресторанного бизнеса. Складские и подсобные помещения на 1-м этаже и подвальных помещениях здания занимают более 900 кв.м. Готовы рассмотреть арендаторов как для ведения ресторанного бизнеса (общепита), так и для ведения других видов деятельности" - указывается в объявлении. К нему прилагаются многочисленные фото – накрытые и сервированные столы, большие залы, прекрасная кухонная зона. Стоимость аренды ресторана – полмиллиона рублей в месяц. Позвонив по указанному в объявлении номеру, попадаю на риелтора. Который объясняет, что ресторан не закрыт, но "работает для своих", весь персонал в сборе, однако хозяева желают сдать его в аренду. Согласны даже отдать часть площадей, но так, "чтобы не пострадали остальные помещения". Попытки прозвониться в ресторан, который по сей день приглашает гостей и жителей города на банкеты, проваливаются: ни один из номеров "Калинкина" не отвечает.
Уже который год грустит кафе в одном здании с рестораном "Лира": арендаторы сменяют один другого, летняя площадка на 50 посадочных мест недолго радует саратовцев оживлением, сменяясь пустыми столиками. Этой осенью помещение на первом этаже снова свободно, и если верить объявлению, готово принять в своих стенах кафе, ресторан, пекарню, выпечку, кондитерскую, кальянную и даже выставку или галерею. Свободная площадь 858 кв.м сдается за 858 тысяч рублей в месяц.
"Во время реконструкции проспекта Кирова доступ ко многим торговым объектам оказался закрыт, предприниматели потерпели фиаско, - рассказывает Наталия Корнилова, вице-президент СРО НП «Профессионалы недвижимости Поволжья". - Бизнес ушел, а сдать помещения новым арендаторам сложно. И дело не в стоимости за квадратный метр, она не самая высокая, и для центра города вполне адекватная. Проблема в том, что покупательская способность упала. Экономическая ситуация как в стране, так и в нашем городе оставляет желать лучшего, заметьте: большинство магазинов живут только на промоакциях, а покупатели ждут скидок и "черных пятниц". Прогнозы? Думаю, появится еще больше объявлений о сдаче в аренду, освободятся новые помещения".
Эксперты саратовского рынка недвижимости напоминают: скоро вырастет налог на коммерческую недвижимость, и владельцы будут стараться сбывать торговые площади. Вот только получится ли у них это? Попытки сдать квадратные метры в аренду пока у многих владельцев помещений на проспекте Кирова провалились.
От редакции. На популярность аренды недвижимости на проспекте Кирова может повлиять и еще одна проблема, возникшая в связи с его реконструкцией. Снос десятков деревьев обнажил фасады старых зданий, многие из которых находятся в действительно плачевном состоянии. На это указал в том числе председатель Госдумы Вячеслав Володин. Кроме того, на проспекте вот-вот начнется вторая волна внедрения дизайн-кода — единых требований к вывескам и входным группам. Таким образом, местному бизнесу предложат понести дополнительные расходы, связанные с наведением порядка на фасадах зданий.
В целом эти меры — нужные и полезные для главной пешеходной зоны. Но, судя по составу арендаторов на проспекте (среди них встречается множество магазинов и точек общепита ярко выраженного бюджетного сегмента), для них такие затраты могут оказаться довольно ощутимыми. И не исключено, что попытка власти надавить в этом процессе может привести к новому исходу предпринимателей с проспекта.