"Пузырь" в рассрочку. Эксперты высказались о рисках на рынке недвижимости

Тонкости расчета

Аналитический центр "Институт экономики города" представил результаты нового исследования и собрал экспертов для их обсуждения. "Оценку доступности жилья в городах и городских агломерациях" за прошлый год представила вице-президент фонда Татьяна Полиди. В качестве хорошей новости она сообщила, что коэффициент доступности жилья вернулся к значению 2020 года (3,3), хотя еще пару лет назад казалось, что на это уйдет куда больший период. Увеличилась доля семей (с 56,8% до 58,7%), которые могут приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, вырос индекс доступности покупки жилья с ипотекой (с 151% до 156%).

Но тут же оговорилась, что к таким выводам привела статистика, в которой превалировали данные о льготных ипотечных программах (составляли 70% портфеля выдач в 2024 году). А пересчет доступности жилья с учетом рыночной ипотечной ставки показали совсем другой результат – по сравнению с 2020 годом (тогда, наоборот, рыночная ипотека составляла 70% выдач), досягаемость новой жилплощади снизилась более, чем существенно – с 54% до 22%, а индекс доступности - с 131% до 71%. Доступность непосредственно рыночной ипотеки за год сократилась почти вдвое – с 38,9% семей, которые могли бы ее оформить и выплачивать, до 22%. И это с учетом роста доходов населения (по данным Ростата, среднедушевые денежные доходы населения за 2024 год выросли на 17,7 % по сравнению с предыдущим годом).

К слову, по данным исследования, Саратовская агломерация вошла в группу территорий, где "приобретение жилья серьезно осложнено". Коэффициент доступности жилья (КДЖ) у нас увеличился с 3,8 в 2023 году до 4,1 в прошлом (значит, жилье стало еще менее доступно). Область вошла в список из 7 регионов, где ухудшились все показатели – и КДЖ, и доля семей, которым доступна покупка квартиры площадью 54 кв. м. за собственные или заемные средства, и индекс доступности жилья.

Кстати, участники саратовского рынка недвижимости в начале июня провели расчет и выяснили, что если сегодня оформить ипотеку по рыночной ставке на 3 млн, то ежемесячный платеж составит 73 тыс. руб. и за весь срок банку придется отдать 26 млн руб. На прошлой неделе ключевая ставка ЦБ была снижена на один процентный пункт. Оптимисты могут надеяться на дальнейшее ослабление денежно-кредитной политики Банка России и изменение ситуации (во всяком случае, банки еще до часа икс начали снижать ставки по вкладам). А реалисты могут заявлять, что мгновенного и существенного разворота ожидать не стоит. 

Фото СарБК

Собственное или арендованное

Именно на это указывают планы властей страны о развитии рынка арендного жилья. В середине июня федеральное правительство и комиссия Госсовета должны представить главе государства предложения по развитию сети доходных домов. Застройщики уже обсуждают эту тему, но реального плана развития этого рынка со своим участием не видят. Руководитель отдела маркетинга компании "Шэлдом" Ольга Тимошенко в недавней беседе с журналистом СарБК говорила: "Здесь вопрос ментальности. Во-первых, насколько человек готов к долгосрочной аренде жилья, а во-вторых, кто эти застройщики, которые готовы этим заниматься. Потому что застройщик построил и пошел дальше. А здесь другие отношения, это совсем другая стезя. Здесь другие качественные характеристики бизнеса, а значит, другая рентабельность, организация этого бизнеса".

Тема развития рынка арендного жилья возникла в разговоре о доступности жилья. Татьяна Полиди объясняла: "Конкурировать с серым рынком аренды жилья сложно. До тех пор, пока можно зарабатывать в девелопменте, где квартиры строятся на продажу, по крайней мере, строительному рынку это будет не очень интересно. Но здесь важно понимать, что девелоперский бизнес заключается в строительстве и продаже в любом случае. Но продать можно человеку квартиру, а можно продать весь объект институциональному инвестору, а он будет сдавать в наем. Никто и никогда не призывал застройщиков переквалифицироваться во владельца жилым фондом. Речь не об этом. Все упирается в поиск долгосрочного инвестора, который готов в долгую держать на балансе объект и в долгую получать доходы. Я думаю, что все это будет, потому что экономические факторы неумолимы".

Эксперт добавила, что к этому готова и законодательная база (главу в Жилищном кодексе, посвященную наемным домам социального и коммерческого найма разрабатывал именно "Институт экономики города"), и спрос на такое жилье: "Когда данный тезис оспаривают и говорят, что нам нужно собственное жилье, я призываю посмотреть, какое число квартир в крупных городах-миллионниках у нас по факту находится в аренде. Интуитивно, это минимум процентов двадцать жилищного фонда".

Аналитик заметила, что, в стране уже "даже не одна сотня арендных домов" (по данным минстроя). "Но это капля в море относительно потребности в них", - уверена Татьяна Полиди.

На днях стало известно, что почти 70% россиян в новых экономических условиях отложили приобретение недвижимости на неопределенный срок. И около 30% из них сделали выбор в пользу долгосрочной аренды, считая ее более гибким и финансово рациональным решением. (результаты опроса финансового маркетплейса "Выберу.ру" публиковала "Газета.Ru").

Фото СарБК

"Будет какой-то новый баланс"

На просьбу дать прогноз об итогах нынешнего года, вице-президент фонда ответила: "По интуиции, если говорить о коэффициенте доступности жилья, то он не будет сильно изменен на уровне РФ".

Известный в стране специалист в области социально-экономического развития регионов, социальной и политической географии, доктор географических наук, профессор Наталья Зубаревич, которая принимала участие в разговоре, тоже высказала прогноз о ситуации на рынке жилья: "Вчера вышли цифры за март. Рост заработных плат в организациях в номинале  - 10 с половиной процентов. А инфляция – те же 10 с половиной по тем же мартовским данным. Поэтому в 2025 году такого роста доходов населения не будет от слова совсем. И к этом надо с понимаем относиться. Это будет влиять и на цены, которые все-таки в первом квартале 2025 года росли на первичке, а на вторичке - в 33 регионах уже никакого роста не было, если верить данным Росстата. Будет какой-то новый баланс без скачков дохода и без скачков роста цен. Какая-то инерция в сторону затухания изменений, можно так сказать".

Позже Наталья Зубаревич высказала долгосрочный прогноз, который получился позитивно-негативным: "С той скоростью демографической убыли, которая у нас есть, а у нас через 3-5 лет будет умирать довольно многочисленное поколение и до начала 2030-х будет рожать крайне малочисленное поколение, мы реально увеличим обеспеченность квадратными метрами на человека. Без иллюзий". 

Тем не менее, эксперты говорят о необходимости изучать особенности и искать подходы к проблемным темам нынешнего рынка недвижимости. Например, в Нижнем Новгороде доля "нераспроданных остатков" новых жилых единиц составляет 62%. И это "серьезное затоваривание не может не беспокоить", заявляют специалисты.  

В Саратове тоже заметили эту тенденцию. "Как это странно ни звучит, сегодня строить новое дороже, чем сохранять и продавать старое. Просто не распродавать, потому что стоимость вчерашнего квадратного метра, который построили, ниже, чем тот, который я сегодня пытаюсь строить. Такого раньше не было", - заявляет Ольга Тимошенко.

Фото СарБК

"Это опасная история"

Целый перечень проблем на рынке новостроек не так давно перечислили в Банке России. Кроме роста цен, который все еще опережает инфляцию и доходы населения, регулятор указывал на увеличение доли просроченных платежей по ипотечным кредитам и популярность покупок квартир в рассрочку. Все это, по мнению ЦБ, способствует росту так называемого индикатора пузыря (пузырь – это когда заемщики не могут обслуживать кредиты, возвращают застройщику квартиры, цены падают, начинаются банкротства компаний и экономический кризис). В апреле индикатор достиг максимальных значений с 2016 года (1,6 пункта). Аналитики уточняют, что после отмены безадресной льготной ипотеки с господдержкой в прошлогоднем июле показатель упал до безопасных для рынка значений (так как установились рыночные ипотечные ставки, выдачи ипотеки сократились), но в этом году вышел на пик. Напомним, что именно в Банке России обвиняли долгоиграющую субсидированную ипотеку в безумном росте цен на жилье (по данным "Циан.Аналитики", за последние пять лет квартиры в новостройках подорожали в два раза).

Татьяна Полиди на вопрос о рисках возникновения пузыря ответила: "Мы действительно наблюдаем существенный рост номинальных и реальных цен на жилье начиная с 2019 года. Сейчас он замедлился. Но вопрос о том, насколько этот рост фундаментальный, то есть основанный на реальных факторах, а насколько вызван другими причинами, мне кажется очень дискуссионным. Безусловно, развитие льготных программ внесло свой вклад в рост цен. Но там были и затратные факторы - рост затрат в строительстве, общие инфляционные условия".

Эксперт заверила, что рисков для пузыря на рынке новостроек не существует. "И лучше, чтобы так и было. Потому что когда пузырь лопается, происходит снижение цен и требуется долгий восстановительный период".

Фото СарБК

Другие эксперты тоже усомнились в выводах Банка России. Эксперт издания lenta.ru утверждал, что это в США перед ипотечным кризом 2008 года, который спровоцировал мировой экономический кризис, банки выдавали кредиты всем подряд, а у нас даже во времена ипотечного бума одобряли только 60-70% заявок. Аналитик "Домклика" в комментарии РБК . критиковал методологию ЦБ. По его мнению, ЦБ использует для расчета индикатора методологию швейцарского банка UBS Global Real Estate Bubble Index, которая подходит для анализа элитного жилья. А структура российского рынка другая. К тому же, здесь многое зависит от госпрограмм, от ситуации на вторичном рынке, а также от особенностей регионов.

Действительно, практически все саратовские эксперты заявили, что риски пузыря на рынке недвижимости имеют столичное происхождение, а также формируются в других крупных экономически развитых регионах. Ведь картина для пузыря создается, так сказать, крупными мазками. Это всегда массовое оформление ипотечных кредитов и массовый же возврат квартир застройщику из-за проблем с платежами, а потом массовое банкротство строительных компаний, которым приходится продавать объекты по сниженной цене, да еще масштабные проблемы с ликвидностью в банковской сфере. Ольга Тимошенко комментирует: "Ну о каком мыльном пузыре можно говорить, если у нас строительство ведется в микрорайоне Солнечный, на отдельных локациях в Заводском районе и в Энгельс. В центре Саратова у нас строится один малоэтажный дом на десять квартир. Понятно, что у него фантастическая цена за квадратный метр, но это не про рынок. И число застройщиков стремительно падает. Сегодня новые крупные игроки рынка -  это те, кто раньше выполнял социальные заказы. Хотя раньше на этом не специализировался".

В строительной компании "МАТИС" тоже заявили, что риски пузыря формируются застройщиками столичных и экономически развитых территорий. Потому что именно там широко используется рассрочка. "Это опасная ситуация. Потому что в этом случае застройщик берет практически все риски на себя. Конечно, все прописано в договоре. Застройщик накладывает обременение по квартире и в случае неоплаты она возвращается застройщику. Сейчас появился новый продукт - страхование заемщика, который берет квартиру в рассрочку. Застройщик по договору обязывает покупателя страховать свою жизнь и здоровье. Но это опасная история и в регионах не готовы идти на такие риски. Поэтому здесь мало кто предлагает рассрочку. Если она и есть, то рассчитана на ближайшее получение больших сумм. Рассрочек на 3 года или 5 лет нет", - говорит руководитель отдела продаж компании Михаил Пономарев. 

Фото СарБК

Наталья Корнилова из агентства недвижимости "РБС" дополняет: "Рассрочка - это тоже обязательство, ничем не меньшее, чем ипотека. Проценты там не платишь, но установлен более короткий срок для выплат и платежи большие. А у людей может что-то поменяться. Ты 3 года выплачиваешь, а потом можешь взять ипотеку. А если ипотеку на дадут… Риски есть и из-за того, что цены растут".

Руководитель агентства недвижимости "ТеремОК" Сергей Поздняков уверен, что взаимоотношения между продавцом и покупателем квартиры в рассрочку должны быть отрегулированы. Он считает, что государство стало задавать застройщикам вопросы: "Человек полквартиры выплатил, а половину не смог. Ты обязан ему деньги вернуть. Пусть при этом будет удержана неустойка. Но квартира стоит 4 миллиона, 2,5 миллиона покупатель выплатил, а ты ему не рубля не вернул? Такого быть не может".

В Банке России обращают внимание на то, что сведения о рассрочке не попадают в бюро кредитных историй, значит, отсутствует полная картина о долговой нагрузке покупателя. Это грозит излишней закредитованностью гражданина и в случае проблем с выплатами, низкой наполняемостью счетов-эскроу.

Ольга Тимошенко не отрицает, что популярность рассрочки является проблемой рынка новостроек, но уверяет, что в Саратовской области актуальными являются совсем другие проблемы. Они уже стали характерными для региона. Это сокращение числа застройщиков, низкие объемы строительства, единичные разрешения на ввод жилья (говорят, что компании стали перемещаться на периферию области, чтобы получить возможность что-то строить) и низкая платежная способность населения. Не удивительно, что доступность жилья в регионе снижается.