Выбор редакции
Комментарии
увеличить шрифт
  • A
  • +A
  • +A

Юрист: "Сфера риэлторских услуг в Саратовской области живет в 90-х годах"

  • 11:43, 25 сентября 2014
  • Комментариев[3]
Первое, с чем сталкивается покупатель жилья в Саратове, – армия посредников. Агенты по недвижимости фактически захватили рынок, из сотни объявлений только единицы размещены напрямую от собственника. Увы, встреча покупателя с недобросовестным риэлтором может привести к потере времени и денег.
Юрист: "Сфера риэлторских услуг в Саратовской области живет в 90-х годах"

В основном агенты берут за свои услуги проценты от стоимости квартиры – примерно 2-5%. Нередко деньги проходят вообще без оформления, часть риэлторов оформляют "договор на оказание информационных услуг". Расшифровываются эти услуги просто: покупателя всего лишь отводят на объект, а также при положительном его решении запрашивают справку из ЕГРП.

Нотариус или риэлтор?
Кого считать специалистом на рынке недвижимости? Вице-президент партнерства "Профессионалы недвижимости Поволжья" Алексей Шипачев уверен, что существует только три группы юристов, которые разбираются в этой сфере, – специалисты, работающие в органах кадастра, нотариусы и штатные юристы риэлторских контор. По первым двум категориям особых вопросов нет, а по поводу риэлторов у специалистов рынка недвижимости вышел спор.

"Рынок Саратовской области в этом смысле живет все еще в 90-х годах, – считает юрист Ирина Кузьмина, специализирующаяся на защите прав дольщиков. – Странные правила, нецивилизованные способы ведения бизнеса. Большая часть объявлений – от неких ИП, которые называют себя риэлторами. Эти граждане навязываются к продавцам и требуют с покупателя 2-5% за посредничество по сделкам. И если с собственниками жилья договоров не заключается вовсе, то покупателей вынуждают заключить договор о предоставлении "информационных услуг", а если человек отказывается, то его просто не пускают на просмотр объекта, тем самым отпугивая клиентов. При этом добропорядочный собственник даже не в курсе, сколько потенциальных покупателей отпугнули риэлторы, так как объявление, вывешенное продавцом, теряется в потоке из десятков дублирующих объявлений агентов по недвижимости".

"Не каждый, кто называется риэлтором, таковым является, – согласна и заместитель главы кадастровой палаты Саратовской области Наталья Терехова. – Риэлтор должен полностью сопровождать сделку, предоставлять всю информацию, быть юристом, предупреждать о наличии подводных камней. В принципе, сегодня любой гражданин может обойтись и без риэлтора – большая часть услуг доступна покупателю через госорганы и интернет".

Президент Саратовской областной нотариальной палаты Валентина Грушицина считает, что не все саратовцы при сделках с недвижимостью могут обойтись без юриста: "Доходит до абсурда – люди не видят разницы между договором купли-продажи и договором дарения или дарения и завещания. Те, кто обращается к нотариусу, получают консультацию, но не все же приходят. А некоторые недобросовестные посредники рекомендуют вместо договора купли-продажи делать договор дарения. В результате гражданин может остаться без квартиры и без денег".

Проблемы в государстве?
По данным общественной организации "Опора России", официально на рынке недвижимости Саратовской области работают более 1,5 тысячи агентов, а еще более двух тысяч человек занимаются "теневым бизнесом". Ежегодный доход риэлторов областного центра оценивается в 1 млрд руб., при этом на официальные сделки приходится около 300 млн, остальные остаются в "тени".

"У нас нигде в законе не прописаны действия риэлтора или агента по недвижимости. По сути, любой 18-летний гражданин может открыть ИП и называть себя риэлтором, и это если он еще решит платить налоги. Многие же и этого не делают", – замечает Ирина Кузьмина.
Такая проблема есть, признает Алексей Шипачев, и решать ее следовало бы при помощи поправок к закону "О рекламе" и саморегулировании отрасли: "По аналогии с оценщиками и арбитражными управляющими можно было бы заставить риэлторов объединяться в саморегулируемые организации. Они устанавливают правила работы, аккредитуют работников, контролируют деятельность организаций. Все крупные компании города уже вошли в СРО".

Крупные организации обещают защитить своих клиентов при помощи страхования рисков. "СРО риэлторов Саратовской области практикует коллективное страхование. Если компания или риэлтор нанесли ущерб покупателю или продавцу своими действиями, не предоставили полную информацию об объекте или что-то иное, пострадавшим будет выплачено страховое возмещение. С каждым клиентом добропорядочная организация заключает договор на оказание риэлторских услуг", – говорит президент НП "Профессионалы недвижимости Поволжья" Наталия Деркач.

"Страхование – это замечательно, но не факт, что в случае признания сделки недействительной вы получите страховую компенсацию за все потерянные деньги. А не просто вернете 50 тыс. руб., потраченные на услуги риэлтора", – уточняет юрист "Правового центра Саратова" Юлия Волкова.

Основные методы потери денег
Сегодня в Саратове распространено несколько видов отъема денег у покупателя жилья при посредничестве недобросовестного риэлтора.

"На первичном рынке нередки случаи, когда риэлтор предлагает покупателю квартиру по фактически смешной цене – например однокомнатную за 1,4 млн руб. в центре. Обещает, что "дом уже построен, сейчас сдается". Покупатель выезжает на место, видит возведенную коробку. Покупает жилье и оказывается обманутым дольщиком, потому что дом "проблемный", его строительство приостановлено, возбуждены уголовные дела, – рассказывает Юлия Волкова. – Всего таких объектов в городе 25, многие из них внешне выглядят фактически готовыми. Другой вариант более щадящий. Риэлтор утверждает, что продает квартиру в строящемся доме, проводит сделку через застройщика, получает свой процент. В принципе, здесь покупатель страдает от собственной невнимательности. Ему ничего не мешает обратиться напрямую к застройщику, получить всю информацию и сэкономить на комиссии".

В полиции эту информацию не подтверждают, но и не опровергают. Статистических данных нет, есть лишь общее количество жалоб по первичке. За последний год жители Саратовской области 200 раз обратились с жалобами при покупке квартир в новостройках. "По вторичному рынку точных данных нет, но ситуация там лучше", – уточнил представитель ГУ МВД по Саратовской области Олег Зуев.

В основном, по словам полицейского, граждане жаловались на сделки, которые не заключались в соответствии с ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве". "Сейчас заявлений стало меньше, так как государство все же контролирует эту проблему. Но некоторые застройщики находят лазейки в правовом поле. Например, умудряются, не имея еще разрешительной документации, заключать сделки по договорам инвестирования. То есть привлекают деньги дольщиков до регистрации договора в Регистрационной палате. Таким образом, есть опасность появления новых обманутых дольщиков", – говорит Олег Зуев. Недобросовестные риэлторы, хоть и утверждают, что делают юридическую проверку всей документации, о рисках дольщиков не предупреждают.

На вторичном рынке распространены, в основном, две схемы обмана – это обналичивание материнского капитала и замена договора купли-продажи на договор дарения. И если в первом случае покупатель осознанно идет на мошенничество, то вторая схема рассчитана на его юридическую неграмотность.

"Бывают случаи, когда для ускорения сделки риэлтор или продавец предлагает покупателю заключить договор дарения. Выгода продавца очевидна – в этом случае получение согласия на дарение доли в квартире от других собственников не требуется, получения от органов опеки и попечительства разрешения (которое не всегда удается получить при продаже) при наличии несовершеннолетних сособственников также не нужно", – объясняет Ирина Кузьмина.

При этом получатель дара, то есть покупатель квартиры, обязан заплатить налог – 13% от стоимости квартиры, а не продавец, как в случае с договором купли-продажи.

"В случае если у квартиры появится собственник, который лишился права там проживать, то он обращается в суд, и зачастую суды становятся на сторону пострадавшего. Договор дарения признается недействительным, квартира возвращается законным владельцам. А покупатель остается ни с чем – ведь согласно договору, никакие денежные средства он не передавал", – замечает Юлия Волкова.

Сами-сами-сами
Покупать-продавать квартиру самому или приглашать стороннего специалиста – дело личное. Однако если гражданин решил воспользоваться помощью стороннего лица, стоит проверить, насколько этот юрист квалифицирован. "Задайте вопрос риэлтору: какие риски есть при покупке этой квартиры, какая ответственность есть у риэлтора за сделку. Наконец, поинтересуйтесь, какая судебная практика у юриста агентства недвижимости. Если на все вопросы даются расплывчатые ответы, без конкретной информации, стоит подумать, связываться ли с таким специалистом", – замечает Юлия Волкова.

Ирина Кузьмина рекомендует разбираться во всех нюансах самим или обращаться к нотариусу. "У нас есть закон о нотариате, в случае признания сделки недействительной нотариус будет отвечать материально. Все остальное – лишь консультации, советы, не больше", – напоминает юрист.

"Уточняйте, соответствует ли объект всем параметрам, указанным в договоре купли-продажи, иначе сделка может сорваться, – советует Наталья Терехова. – Зайдите на сайт Росреестра, проверьте, есть ли такая квартира вообще. Посмотрите, на каком земельном участке выстроен дом. Бывают случаи, когда застройщик возводит многоквартирное жилье на участке под индивидуальную застройку, в дальнейшем это грозит признанием стройки незаконной – соответственно, здание сносится. Никогда не спешите, удостоверьтесь в полной "чистоте" недвижимости".

Автор: Бн.ру
Похожие материалы
  • 20.06.2013, 12:24 Недвижимость через SMS. Как зарабатывают на "квартирах-приманках" Арендаторы и потенциальные владельцы недвижимости и те, кто только собирается таковыми стать, сообщают о новом виде "мошенничества" в этой сфере. Под видом собственников начали действовать некие "информационные агентства", суть работы которых — предоставить о желаемом объекте недвижимости некие сведения, за достоверность которых, впрочем, они не ручаются.
  • 27.03.2013, 10:03 "Черные риелторы" -2. Пьющим и одиноким предоставляется "домик в деревне" В ближайшее время Саратовский областной суд начнет рассматривать очередное дело в отношении группы риелторов. Граждане нашли несколько "сравнительно честных" способов по отъему квартир у жителей Саратова. Представители правоохранительных органов окрестили еще не начавшийся процесс "делом черных риелторов"-2, хотя все потерпевшие по этому делу, к счастью, остались живы, да и масштабы мошенничества несколько скромнее.
  • 06.03.2013, 10:04 Рейтинг-2013. Богатейшие женщины планеты В первую сотню рейтинга богатейших людей планеты, составленного американским Forbes, входят 14 женщин. Размер их состояний колеблется от $30 млрд до $10,6 млрд, а средний возраст участниц - 66 лет.
Новые материалы
  • 29.03.2024, 14:10 "Бедные-несчастные". Заметки киномана

    Этот фильм вы начнете смотреть, чтобы узнать, за что Эмме Стоун дали второй Оскар. Но если закончите, то уже ради него самого. Это самое странное и забавное, что номинировали на Оскар в этом году!

  • 27.03.2024, 20:31 Уроки "Крокуса". Спасет ли усиление охраны от новых трагедий

    После трагедии в "Крокус Сити Холле" одной из самых актуальных тем стала безопасность в местах массового скопления людей. Торговые площадки, учреждения культуры в стране проводят ревизию применяемых мер, а также проверки средств охраны, систем оповещения, обновляют инструктаж сотрудников. При этом зрители довольно часто возвращают купленные заранее билеты (об этом, в частности, рассказали в саратовском театре драмы). В СМИ особенно активно обсуждается предложение об использовании вооруженной охраны в ТЦ. Идею стали примерять и к учреждениям культуры. СарБК выяснил, что немало сомнений по этому поводу имеется не только у представителей площадок и экспертов, но и в охранных фирмах.

Обсуждаемые новости
  • Сегодня
  • Неделя
  • Месяц
Поиск дешевых лекарств в аптеках Саратова
Архив новостей
  • «
  • 25 сентября 2014
  • »
  • пн
  • вт
  • ср
  • чт
  • пт
  • сб
  • вс
Нашли ошибку
x