"Троянский конь" недвижимости. Как снизить кадастровую стоимость жилья

В 1990 году после десятилетий фактического отсутствия частной собственности российское государство сказало гражданам: "А давайте я подарю вам то, что раньше было в моей собственности: земельные участки, квартиры, кое-кому даже и заводы". Претворю, так сказать, в жизнь лозунг зари революции: "Фабрики — рабочим, а землю — крестьянам". И ни копеечки не возьму с вас за это. Пользуйтесь, мои хорошие".

И настолько рады были люди, что теперь могут продавать, покупать недвижимость, что и описать трудно. И налоги на недвижимость были очень невысокие. Живи, да радуйся щедрости правительства. Лишь самые мудрые (или пессимистичные) предупреждали, что не бывает бесплатного сыра в мышеловке, что никогда в истории российское государство не делало своему народу бесплатных подарков и расплата за дары скоро наступит. Образно похоже на скачивание бесплатной программы для компьютера. Пользователь не подозревает, что вместе с ней загружает вирус "троянский конь", который активируется в заданный момент.

И вот дождались! Троянский конь в виде повышения налога на имущество активировался. Не зря, ох, не зря нам государство "выдавало" недвижимость и земельные участки. Расчет был прост: передать гражданам те объекты, которые не представляют интереса для государства, соблазняя дешевизной владения. Нам даже несколько раз продлевали сроки окончания бесплатной передачи недвижимости в собственность. А после завершения этого процесса подняли для всех налоги на владение имуществом. Причем повышение связано в основном не с увеличением налоговых ставок, а с определением налоговой базы. Если раньше для определения налоговой базы использовалось понятие "инвентаризационная" стоимость, то теперь используется "кадастровая". Причем кадастровая отличается от инвентаризационной во много раз. Кадастровая стоимость сейчас максимально приближена к рыночной.

Новый налог на имущество вступит в силу с 1 января 2015 года. В течении следующих пяти лет сумма налога будет подниматься на 20% в год. А значит, с 2020 года все собственники земельных участков, дач, гаражей, квартир, домов и пр. будут в полном объеме нести бремя налогового содержания своего имущества. При этом, по расчетам многих экспертов, налоговая нагрузка у подавляющего большинства граждан России увеличится в среднем до десяти раз.

"Сейчас у операторов рынка недвижимости и адвокатов нет никаких иллюзий в том, что граждане постараются снизить размеры выплачиваемого налога. Будут или оформлять недвижимость на граждан с льготной категорией налогообложения, или же в массовом порядке обращаться в суды и снижать кадастровую стоимость своего имущества", - рассказывает саратовский адвокат  Вадим Маркелов. - Уже сейчас специалисты нашей компании ведут немало дел в Арбитражных судах по снижению кадастровой стоимости земельных участков. Однако, заказчиками этой категории дел являются немногочисленные держатели крупных земельных участков в черте города и арендаторы земель сельхозназначения. А новый налог коснется буквально каждого жителя страны и есть опасения, что суды захлестнет гигантский вал заявлений".

"В последние несколько месяцев многие клиенты нашей фирмы при покупке недвижимости интересуются о том, какой размер налога их ожидает в следующем году. Уверены, что особенно активно оспаривать кадастровую стоимость недвижимости будут жители центральных районов города, где много домов советского периода, а их приравнивают по качеству и уровню к элитным домам точечной застройки. Также большую роль играет неоднородное качество жилья, а также методы и сроки проведения оценки кадастровой стоимости", - считает руководитель агентства недвижимости Андрей Николаев .

Адвокат Вадим Маркелов соглашается с экспертом и полагает, что государство хочет одним законом "убить нескольких зайцев" - увеличить сборы в бюджет и сделать невыгодным инвестиционные вложения частных лиц в недвижимость, чтобы не создавать предпосылки повторного появления "строительного мыльного пузыря" 2008 года. Так что больше всего на себе почувствуют этот закон те, у кого в собственности несколько квартир.

Хорошая новость есть и для владельцев недвижимости в новостройках. Их инвентаризационная стоимость сейчас очень близка к рыночной. Поэтому после замены ее на кадастровую такие собственники не почувствуют сильной разницы в величине налогов. Но все же, Троянский конь работает на увеличение налога до 2020 года, помните?

В настоящий момент кадастровая стоимость меньше рыночной на 15-20%. Однако, методика ее оценки будет быстро адаптирована и, скорее всего, в течение ближайших 2-х лет величина кадастровой и рыночной стоимости сравняются. К тому же, основы для этого законом уже заложены. По общему правилу, кадастровая оценка остается неизменной на протяжении пяти лет. Вместе с тем, региональным властям разрешено пересматривать ее и чаще. Наивно думать, что таким правом органы субъекта РФ не воспользуются.

В общем, как говорил первый и последний Президент СССР: "Процесс пошел". Налоговый маховик раскручивается и остановить его невозможно. В праве у людей останется лишь только попытка минимизировать размер налога.

Процедура для этого достаточно запутана. Попробуем в ней разобраться. После того, как региональные власти проведут оценку недвижимости, у собственника будет шесть месяцев, чтобы обжаловать результат. Оспаривание возможно в досудебном и судебном порядке. Причем досудебный порядок в данном случае обязателен. Для этого гражданин должен подать заявление в специальную Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (есть в каждом регионе).

"Если же по каким-то причинам этот шестимесячный срок пропущен, то нужно обращаться с иском в суд к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, - поясняет  Маркелов Вадим. - Основаниями для изменения кадастровой стоимости являются недостоверность сведения об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Иными словами, вместе с заявлением в суд необходимо приложить заключение специализированной оценочной организации, из которого будет видно, что рыночная стоимость ниже. В моей практике были случаи, когда земельный участок в городе оценивался государственным учреждением в 42 миллиона рублей, а судебная экспертиза установила его рыночную стоимость в 3,5 миллиона рублей. Следовательно, и налог рассчитывается исходя из стоимости объекта. И это далеко не единственный случай, когда в суде нам удается значительно уменьшить для нашего заказчика его расходы на налоги. Важно, чтобы отчет оценщика был не "липовым", а реальным. При этом, снижение стоимости происходит не произвольно, а до уровня, установленного оценочной компанией. Хочется отметить, что при правильной организации дела и отсутствия желания обманным путем занизить стоимость своего имущества, суды занимают сторону гражданина".

Выходит, что процедура предполагает и грамотную подготовку к делу, и затраты на проведение экспертизы, и расходы на оплату работы специалиста. Как это часто происходит, чтобы доказать свою правоту, необходимо еще и заплатить. Причем, сам срок судебного обжалования также занимает от трех до шести месяцев.

Вот и дары Троянского коня. За наши же деньги мы получили увеличение налогов, необходимость кропотливого сбора документов, оспаривания в судах стоимости нашего имущества, оплату за свой счет экспертизы, а также бесспорное ежегодное увеличение суммы налога. Дары розданы. Подарки приняты. Эйфория закончилась. Появилась еще одна существенная статья расходов в семейном бюджете.

И хочется патриотично и бравурно воскликнуть: "Друзья! Оплата законно установленных налогов — обязанность любого гражданина. Они идут на нашу армию! На налоги строятся дороги, бассейны для наших детей, космодромы и мост для Крыма, который "зато наш". Каждый Ваш рубль поддерживает нашу экономику". Но если бы все наши выплаты направлялись исключительно на развитие отечественной экономики...