3 года не ждать. Переоценка кадастровой стоимости земли

На днях в новостном пространстве вновь появились сообщения об изменении границ периодичности проведения кадастровой оценки земли. Идея об отмене нижнего ее порога принадлежит минэкономразвития РФ и была высказана в качестве поправок к проекту изменений в законе "Об оценочной деятельности". Однако, в Госдуме со вторым чтением законопроекта не спешат.
Между тем, появились обещания о том, что в ближайшее время будет пересмотрена и методика определения кадастровой стоимости земли. От ее размера, напомним, зависит величина арендных ставок, налога на землю, а в дальнейшем и налога на недвижимость.

Государственная кадастровая оценка по действующему законодательству проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Это и было препятствием к переоценке стоимости земель Саратовской области после спорных результатов процедуры в 2007 году. Большинство экспертов не склонны критиковать инициативу об отмене нижнего порога периодичности. По крайней мере, звучит в комментариях, исчезнут барьеры для проведения переоценки. Так 3 года назад областные депутаты в беседах о пересмотре кадастровой стоимости отвечали - мы бы рады провести повторную процедуру, но не можем это сделать, поскольку ограничены законодательством и обязаны выдержать 3-х летнюю паузу.
Председатель совета ПО "Областная коллегия оценщиков" Александр Галактионов соглашается с тем, что оценку кадастровой стоимости следует проводить ежегодно. "В этом случае оценка отразит изменения в экономической ситуации. Но при растущем рынке недвижимости выигрывает бюджет, при падающем - плательщики налогов".
Депутат областной думы Леонид Писной оценивает снижение доходов областного и муниципальных бюджетов при ближайшем пересмотре кадастровой стоимости на 300-350 млн. руб. Собеседник объясняет: "Мне достаточно часто приходится заниматься оценкой активов "Саратовоблжилстроя" с помощью независимых оценщиков. По той методике, которую они в последнее время применяют, стоимость активов стала меньше на треть. Отсюда вывод - если мы сейчас будем проводить оценку кадастровой стоимости земель, то можем предполагать, что стоимость земель будет ниже".
Начальник отдела кадастра формирования, инвентаризации, организации ведения кадастров и оценки объектов недвижимости управления Роснедвижимости по Саратовской области Лариса Яфарова утверждает, что более оптимальными являются нынешние сроки проведения оценки кадастровой стоимости с дистанцией в 3-5 лет. "При этом мы имеем возможность через 3 года подготовить основу для уточнения неоднозначных сведений, с целью их полного устранения при последующей актуализации результатов оценки. Если убрать нижний порог, мы можем получить в результате вал ежегодных ошибок".
Галина Соловьева, председатель энгельсского гаражного кооператива "Автомобилист", который стал известен тем, что кадастровая стоимость земли под ним подорожала в 7 196 раз, сказала: "После проведенной оценки в 2007 году размер арендной платы за использование территории увеличился до 1 880 000 руб. в год. Кооператив не смог своевременно перечислить столь весомый платеж, последовали судебные иски. Пока дело рассматривалось в арбитражном суде, мне удалось получить документ, где указано, что удельный показатель кадастровой стоимости нашего участка завышен почти в 5 раз. Нас рассчитали по рекомендациям Москвы и Санкт-Петербурга. Мы были готовы оспаривать результат оценки в суде и при нынешних нормах. Но гаражный кооператив не в силах самостоятельно оплатить экспертизу - это 400 тыс. руб. При более частой переоценке, скажем при ежегодном пересмотре кадастровой стоимости, мы могли бы учитывать планомерное повышение арендной платы, но есть основания опасаться, что в нашей области начнется чехарда. Ведь сроки оценки могут устанавливаться исключительно в интересах бюджета".
Директор правового департамента ТПП Саратовской области Сергей Леонов считает, что за отменой нижней границы сроков проведения оценки не последует никаких существенных изменений. Юрист говорит о коллизии в земельном законодательстве: "Земельный кодекс РФ, методические рекомендации, утвержденные минэкономразвития о проведении кадастровой оценки земли, административный регламент n 215 Роснедвижимости предусматривают, что заказчиком работ по проведению оценки является Роснедвижимость. Земельный кодекс предусматривает некий баланс, где федеральный орган является заказчиком, а соответственно он же контролирует его исполнение контрактов субъекты утверждают результаты оценки. Постановлениями правительства 2000-го года была установлена возможность проведения кадастровой оценки субъектами, потом это было закреплено еще в ряде постановлений. Объяснялись возможность проведения необходимостью исполнять земельное законодательство, а именно необходимостью уплаты налоговых и арендных платежей, которые рассчитываются от кадастровой стоимости. Таким образом, ряд субъектов вышли с инициативой, выступили заказчиками, провели оценку за счет собственного бюджета. В нашем случае заказчиком выступал областной комитет по управлению имуществом. Первые результаты проведенной оценки земель населенных пунктов, утвержденные областным правительством были отменены, так как не были утверждены Роснедвижимостью. Можно говорить о том, что за отменой нижней границы сроков проведения оценки не последует никаких существенных изменений. Лучше, если выступать заказчиком и следить за процедурой проведения оценки и достоверностью результатов оценки будет Роснедвижимость".
Леонид Писной не видит никаких противоречий: "Инициировать процесс очередной оценки кадастровой стоимости земли по действующему законодательству может только правительство Саратовской области. Оно должно проводить конкурсы по определению организации, которая будет проводить оценку кадастровой стоимости". Роснедвижимость же сегодня является заказчиком только тех оценочных работ, которые финансируются из федерального бюджета.
Директор департамента недвижимости минэкономразвития Андрей Ивакин, сообщает "РГ", объявил о готовящихся изменениях, в результате которых заказчиками станут субъекты с правом передачи полноты ответственности органам местного самоуправления. Чиновник также пообещал, что в ближайшее время будет пересмотрена методика определения кадастровой стоимости земли. В регионах давно поднимали проблему отсутствия утвержденной инструкции.
Сергей Леонов: "Ключевым элементом при определении кадастровой стоимости является расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка. Оценщики не рассматривают каждый земельный участок, они проводят оценку по кадастровым кварталам с учетом видов разрешенного использования. Кадастровая стоимость участка складывается из стоимости квадратного метра объекта-аналога с учетом всех факторов стоимости - наличие магистралей, коммуникаций и других условий, влияющих на стоимость земельного участка. Представьте себе последствия ошибки в определении рыночной стоимости объекта-аналога, по которому производится расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка. Сегодня нет ни одной утвержденной в соответствии с законодательством инструкции, которая бы позволила провести правильный расчет. Рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка является основным фактором кадастровой стоимости. Поэтому от достоверности информации об объектах аналогах и от правильности расчета соответственно в первую очередь зависит размер кадастровой стоимости".
Сергей Леонов говорит о постоянной череде судебных процессов, в которых представители бизнес-сообщества оспаривают завышенный размер кадастровой оценки. Президент общественной организации малого и среднего предпринимательства "ОПОРА России" Сергей Борисов приводи пример о повышении арендной платы в 200-300 раз. Именно в непрозрачности методик российские эксперты видят причины некачественной оценки. Так, кадастровая оценка участка под крупнейшим омским предприятием составляет 59 млн руб., а рыночная - 14 млн руб. Имеет место одинаковый размер стоимости совершенно разных участков, где явно не учитывались такие особенности, как наличие и отсутствие коммуникаций.
Леонид Писной считает, что оценка земель Саратовской области 2007 года прошла без тех ошибок, которые можно назвать системными. "Есть некоторые территории, которые оценщики посчитали достаточно инвестиционно-привлекательными. В Саратове - Кумысная поляна, Затон, 2-я Дачная, районы аэропорта, железнодорожного вокзала. В Энгельсе - промышленные районы и берег Волги. В Балакове - промышленные земли. С точки зрения мировой экономики, эти земли должны быть востребованы, в реальности вряд ли кто-то сегодня придет туда с миллиардами рублей. При новой оценке необходимо эти ошибки учесть".
Очередная оценка, по словам облдепа, обойдется бюджету чуть ниже, чем предыдущая из-за снижения цен. Коллективу оценщиков будет перечислено из областного бюджета 4-4 200 млн руб.
Вопрос в адрес областного комитета по управлению имуществом о том, когда планируется провести очередную оценку (после предыдущей оценки прошло 3 года), остался без ответа.

Марина Завидова