Гаражный рынок. Потребность без спроса

Потребность центральных районов Саратова в оборудованных "машиноместах", проще говоря гаражах и крытых парковках, превышает 40 тыс. Парадоксальность рынка заключается в том, что при очевидной потребности в местах стоянки автомобилей риэлторы отмечают крайне низкий спрос на гаражи.

Закрытый рынок

Следует отметить, что агентства недвижимости присутствуют на местном рынке гаражей лишь частично. Основная часть сделок, преимущественно в старом гаражном фонде, происходит напрямую между продавцом и покупателем. Риэлторы по большей части работают с предложениями нового формата - это крытые стоянки на нулевом этаже домов премиум-класса или рядом с ним. В агентстве "Терем" признались: "Тех, кто к нам обращается с просьбой продать гараж или найти вариант для покупки, мы советуем проехать гаражные кооперативы. Как правило, там есть доски объявлений, председатели в курсе планов собственников. Вероятность успешного поиска в этом случае намного выше".
Риэлтор фирмы "Ратмир" Андрей Перевертайло говорит о работе в высшем ценовом сегменте: "Те клиенты, которые приобретают дорогие квартиры, просят нас подобрать и место для хранения машины. Это подземная стоянка, крытая парковка, объединенная с жилым комплексом или традиционные гаражи рядом с домом. Иные предложения довольно трудно реализовать. Сейчас у меня в продаже 2 гаража, привлечь покупателя не помогло даже снижение цены".
Сотрудники риэлторских агентств называют данный рынок самостоятельным и закрытым. Между тем, "гаражные" доски объявлений на интернет-сайтах выглядят довольно живо. Число объявлений о продаже гаражей намного превышает количество сообщений о покупке "автожилплощади".

Машиноместо подешевело до 2 млн

Мнения о динамике цен на гаражи разнятся. Андрей Перевертайло говорит об их стабильности: "Темпы роста цен в этом сегменте полностью соответствуют инфляции".
В агентстве "Проспект" отмечают снижение цен. Здесь называют нижнюю ценовую планку на отметке в 60 руб. Однако, в фирме "Эдем-риэлт" убеждены, что на окраине города можно приобрести гараж за 40-50 тыс. Это первая условная группа предложений. Вторую представляют машиноместа в гаражных кооперативах. Следующую составляют отдельно стоящие гаражи во дворах жилых домов. В центре Саратова они стоят от 400 до 700 тыс. руб. Предложений в этой группе очень мало. Эксперты говорят, что по сложности ценообразования гаражи относятся к категории частных домов. Цена зависит от множества факторов: место расположения, метраж, строительный материал, техническое состояние, наличие ямы, погреба, близости грунтовых вод, оформлено ли строение в собственность. Заключительная на сей день группа - это подземные автостоянки в жилых комплексах. В Саратове, по словам ректора высшей школы недвижимости, председателя совета директоров ГК "Лепта" Якова Стрельцина, построено 20 подобных комплексов. Цены на машиноместа вместе с ценниками на жилье заметно снизились. Если в 2007 году заасфальтированный участок под домом стоил более 3 млн руб, то сегодня эти же места на стоянке подешевели до 2-х млн. Общая амплитуда цен в этой группе начинается от 600 тыс. Дороговизна стоянок нового формата объясняется тем, что подземные части дома "два в одном" обходятся дороже из-за инженерных сложностей, в частности, соблюдения норм пожарной защиты.

Автовладельцы дежурят во дворе

Потребность Саратова в оборудованных крытых парковочных местах очевидна. Достаточно заехать в любой двор жилого дома - эту картину уже давно метко назвали "автомобильным тетрисом". Яков Стрельцин говорит: "Городу машиноместа нужны как воздух. Сегодня Саратов располагает мизерным количеством оборудованных закрытых стоянок. Мы изучали ситуацию и выяснили, что только центру города требуется более 40 тыс. машиномест".
При этом только в одном агентстве недвижимости отметили сохраняющийся спрос на гаражи. Большинство риэлторов отмечают интерес только к отдельным строениям в центре города, которые отвечают требованиям гаража шаговой доступности, и подземным стоянкам.
Виталий Смоляков, руководитель "Бюро недвижимости Смолякофф" предполагает, что снижение популярности гаражных кооперативов объясняется невысоким качеством этих объектов. "Порой зимой до автомобиля в гаражном массиве невозможно добраться - дороги там не чистят. Еще один вопрос - качество строения. Ведь к гаражным помещениям применяются жесткие СНИПы. К сожалению, постройки в кооперативах часто возведены с нарушением требований к вентиляции. Хранить машину в таком гараже хуже, чем на улице. Есть еще один аспект. Большинство автомобилей куплены в кредит, а значит имеют КАСКО. То есть застрахованы от угона. В этом случае многие считают затраты на гараж или охраняемую стоянку лишними расходами".
Председатель гильдии строителей при областной ТПП Борис Чернодед напоминает о пресловутом менталитете: "Саратовские владельцы машин оставляют их во дворе даже если рядом с домом достаточно мест на стоянках, как в поселке Солнечный. Там водители дежурят во дворе по очереди. Полупустыми стоят и подземные парковки, чему немало примеров приводят те, кто устанавливает двери в эти помещения. Порой они служат хранилищем для строительного мусора. Даже небедные владельцы дорогих квартир отказываются от покупки места на стоянке из-за непомерно высоких цен. Если есть охраняемый двор, то машина остается на улице. Те, у кого есть лишний миллион не торопится тратить его на место под землей".

Многоэтажный гараж окупается за 10 лет

Но других современных форм решения проблемы в Саратове не используют.
Риэлтор агентства "Эдем-риэлт" Алина Гусева: "Ничего о каких-либо новых проектах, кроме подземных гаражей не известно. Думаю, что отсутствие их в центре города объясняется тем, что рентабельнее здесь строить дорогое жилье. А на окраине вряд ли эти объекты будут пользоваться высоким спросом".
Яков Стрельцин возражает: "Дорогого жилья в Саратове достаточно. Поэтому неверно считать нерентабельным строительство гаражей. Невыгодно строить отдельно стоящий одноэтажный объект. У нас уже разработан проект многоэтажного гаража с лифтами. Но пока из-за отсутствия необходимых средств к нему не приступили. Кроме того, в нескольких концепциях мы представили многоэтажные дома с многоэтажным гаражом. Так как подземный гараж не может быть по определению на всех жителей дома, мы спроектировали многоэтажную подземную парковку с расчетом 1-2 машиноместа на каждую квартиру". Собеседник уверяет, что на сей день свободных мест на подземных парковках нет.
Борис Чернодед убежден, что инвестировать даже в многоэтажный гараж не выгодно - проект окупится только через 10 лет.
При этом оба собеседника говорят о необходимости властей города обратиться к разумным схемам градостроительной политики, то бишь к выделению участков для подобных проектов. Борис Чернодед приводит в пример Пензу. Разрешение на жилищное строительство там дается только в том случае, если число парковочных мест равно числу квартир в доме. В качестве одного из решения проблемы "под завязку" заполненных автомобилями дворов эксперт предлагает создавать универсальные стоянки. Днем использовать их в обычном режиме, а ночью - охранять. В этом случае цена услуги будет ниже. Вместе с этим предлагается ввести запрет на стоянку автомобилей во дворах жилых многоэтажных домов.

Землю под кооперативами застроят

Виталий Смоляков предполагает, что спрос на гаражи продолжит смещение в пользу мест на охраняемых стоянках. Использование строений в гаражных массивах снизится со сменой поколения, поскольку традиция хранить в гараже домашние заготовки на зиму стремительно сходит на нет.
Борис Чернодед считает, что гаражные кооперативы по-прежнему будут составлять значительную долю гаражного фонда, ими будут пользоваться. Вторая волна бума гаражного строительства, как в советские годы, когда земля выделялась бесплатно, сейчас не возможна. Машиноместа на подземных парковках, возможно, подешевеют - к этому собственников приведет желание активизировать продажи. Но объемы их, как и сейчас будут невелики.
Яков Стрельцин полагает, что со временем земля под гаражными кооперативами будет застроена: "В Саратове принят генплан и правила землепользования застройки. Часть гаражных кооперативов должна будет, грубо говоря, изменить назначение из-за того, что некоторые земельные участки становятся очень дорогими. Кадастровая стоимость земельных участков растет быстро, растет налог или арендная плата. Скоро владельцы гаражей в кооперативах столкнутся с тем, что одноэтажное сооружение на земельном участке будет обходиться очень дорого. При этом, если мы строим несколько этажей на одном участке, нагрузка на владельца недвижимости резко снижается. Поэтому экономика и градостроительная логика толкает к тому, что в городе возводились многоэтажные этажи. Проектировщики и застройщики давно к этому готовы".

Татьяна Гордеева