Доходные дома. Бизнес будущего

В Москве считают прибыль, в Новгороде - рассматривают проект
Первый в современной России доходный дом, выстроенный в столице в 2003 году, носит статус элитного жилья. Здесь довольно просторные квартиры (от 83 до 300 кв. м.), дорогостоящая отделка, сантехника, бдительная круглосуточная охрана, подземный гараж. Среди постояльцев - иностранные топ-менеджеры, российские бизнесмены, владельцы коттеджей на Рублевке. Ежемесячная плата, даже по оценкам московских экспертов, запредельная (сразу после открытия - от $2 500 до 12 000). Вместе с тем, пустующих площадей нет, из желающих занять квартиры по-проще выстраивается очередь. Столичная пресса сообщает о намерениях департамента инвестиционных программ Москвы утвердить еще несколько проектов строительства доходных домов, в том числе и с более низкими арендными ставками.
Потенциальными жильцами доходных домов в Нижнем Новгороде и крупных городах Нижегородской области авторы проекта видят молодые семьи, студентов, приезжих специалистов. Для сдачи внаем предлагается построить квартиры площадью 24, 34 и 42 кв. м, скромнее и предполагаемая арендная плата - от 10 000 до 20 000 руб. Уже выделено 1 000 кв. м. строительных площадей, инвестиции в этот проект до 2010 года составят 553 млн руб. Областные власти среди преимуществ доходных домов выделяют оптимальный режим жилищно-коммунального хозяйствования - владелец дома как ни кто другой заинтересован в сохранности имущества и социальный комфорт - арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу. По мнению властей Нижегородской области, доходные дома послужат своеобразным "буфером" между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен.
Нижегородские эксперты восприняли эту идею скептически. Главный аргумент - люди хотят жить в собственных, а не арендованных квартирах, следовательно, многие предпочтут делать ежемесячные платежи по ипотеке, чем платить теже деньги за чужое жилье. По мнению директора по продажам строительной компании "Стриот" Александра Дэко, создание доходных домов в ближайшие годы не отразится на первичном рынке жилья, так как их доля в объеме жилого фонда вряд ли приблизится хотя бы к 1%. По этой же причине не изменится спрос на готовое жилье и ипотеку, даже если цена аренды квартиры в доходных домах будет вполне приемлемая. По словам знатоков рынка недвижимости, этот проект станет востребованным лишь у приезжих специалистов и у молодых семей, планирующих ребенка, которым нет смысла покупать маленькую квартиру, а на комфортную пока нет средств.

Застройщикам создавать доходные дома не выгодно
В действующем российском законодательстве нет понятия "доходный дом". Существует лишь определение в тексте постановления правительства Москвы от 02.04.2002 г. "О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома". Так, под доходным домом здесь понимается "жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма".
Знаток русского слова С. Ожегов определяет "доходный дом", как "многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем".
В доходных домах конца 19-го - начала 20-го веков проживало 80% населения российских городов. Только в Москве насчитывалось около 1 000 доходных домов. Здесь не только жили, но и работали - занимались врачебной, адвокатской практикой. Нередко проживание в престижном доходном доме было хорошей визитной карточкой. Квартиры внаем предназначались для разных сословий. Это были и шикарные хоромы (в таких жил Савва Мамонтов), и убогие ночлежки, где брали 2 копейки за ночь.
В Саратове подобные заведения располагались в здании по проспекту Кирова 25 - доходный дом Красулина, по Советской 3/5 - Яхимовича, по Ульяновской 9 - сейчас там располагается офис группы компаний "Лепта". Специалист по операциям с недвижимостью Валерий Елисеев говорит: "Прообразом дореволюционных доходных домов эконом-класса в нынешнем Саратове являются общежития. Уровень доходных домов бизнес-класса представлен лишь сдачей в аренду отдельных апартаментов в разных домах - квартир с хорошим ремонтом, дорогой бытовой техникой. Как правило, физические лица сдают внаем вторую, третью квартиру. Отмечается спрос арендаторов на большие площади, в том числе загородные коттеджи. В тоже время точно определить спрос на аренду жилья невозможно. Данных об этом не существует, статистика на этот предмет не ведется, что крайне затрудняет прогнозы о спросе на услуги современного доходного дома".
В компании же "Шелдом" считают высокий спрос на услуги доходных домов очевидным. Безусловно, этот бизнес является прибыльным и застройщики пошли бы на определенные затраты, если бы ни русский менталитет и российские законы. Заселится в арендованную квартиру многодетная семья, приводят пример сотрудники компании, а потом эти постояльцы скажут, что денег на оплату нет. И никакой суд не позволит их выселить.
О востребованности квартир для сдачи в аренду говорит и финансовый директор компании "Кронверк" Татьяна Цеделер. "Спрос на этом рынке превышает предложение. Иначе стоимость аренды квартир была бы намного ниже. Чтобы в этом убедиться, достаточно попробовать снять квартиру в Саратове или Энгельсе в конце августа - начале сентября. Если говорить о категории тех людей, которые нуждаются в услугах доходных домов, то большая часть нуждающихся в наемном жилье - это те люди, которые не в состоянии приобрести собственные квартиры, даже с помощью привлеченных средств".
Однако, некоторые столичные риэлторы не верят в будущее доходных домов эконом-класса. Вице-президент российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев в интервью "КП" сказал: "Бизнесменам интересно вкладывать денежки в строительство дорогих доходных домов, а строительство дешевых не имеет смысла, поскольку они будут конкурировать с частниками, которые сдают свои квартиры. В большинстве своем хозяева такого жилья получили его от государства или по наследству. То есть бесплатно. Поэтому частники могут легко снизить стоимость аренды, а хозяин дешевого доходного дома не сумеет окупить инвестици".
Вячеслав Пермяков, президент компании "Пермский торговый дом недвижимости", которая выходит на саратовский рынок, в интервью "Взгляду" высказал противоположное мнение. Тему создания доходных домов эконом-класса он назвал актуальной, потому как не все россияне "тянут" условия ипотеки. Некоторые не справляются с долговыми обязательствами и теряют жилье. "Куда пойдут эти семьи? Если в США 37% жилого фонда - это арендуемый фонд, то у нас - не более 3%. Поэтому сейчас власть должна в первую очередь задуматься, чтобы у нас были доходные дома, котрые снимут социальную напряженность".
Татьяна Цеделер считает, что добиться возврата вложенных средств в строительство 5-10-этажного доходного дома эконом-класса возможно, но на это потребуется минимум лет 5. Потому инвестором этого проекта может быть лишь тот, кто имеет достаточно большой объем не востребованных средств. "Я считаю, что застройщикам подобные проекты сегодня не интересны. Выгоднее расширять производственные площадки, строить, продавать и вновь вкладывать средства в строительство жилья на продажу".
Мнение специалиста группы компаний "Лепта" Валерия Елисеева: "Пока не сложились экономические условия, при которых инвестор вложив деньги, выполняет отделку квартир под номера и раздает в аренду".
Развитие рынка аренды жилья, по мнению финансового директора компании "Кронверк", тормозит нестабильность цен на недвижимость. В условиях неоправданно высоких цен чрезвычайно сложно будет найти баланс между затратами на приобретение жилых площадей и арендной платой для жильцов с небольшими доходами. "За рубежом весьма дорого содержать свой собственный дом. В наемной квартире жить выгодней и вполне по карману подавляющей массе населения. У нас даже минимальная с точки зрения рентабельности бизнеса арендная ставка может стать неподъемной для нуждающихся в услугах доходных домов".

Перспективный остаток
Многие саратовские эксперты назвали работу на рынке аренды жилья востребованным бизнесом, но конкретных прогнозов его развития не прозвучало. Специалист по недвижимости Валерий Елисеев предположил, что первым подобным бизнес-опытом застройщиков может быть сдача внаем нереализованных квадратных метров. "Остатки продаж" стали появляться из-за чрезвычайно высоких цен на недвижимость. Кстати, в Перми уже имеют место быть, так называемые, "управляемые квартиры". Это жилплощадь, которая остается в собственности у владельцев, но предается в управление профессионалам. Они в свою очередь сдают квартиры желающим и не жалуются на прибыль.
Еще одна возможная территория роста арендного бизнеса - выстроенные, но по каким-то причинам не сданные в строй дома. Они, по мнению экспертов, могут быть успешно переориентированы под доходный дом.
Вместе с тем, в прогнозах развития жилищно-арендных услуг необходимо учесть провинциальный характер местного бизнеса, весьма невысокий уровень экономического развития региона. По большей части, мы обходимся без громких новшеств, дублируя через пару-тройку лет обкатанные в преуспевающих областных центрах проекты. Пойдет дело в Нижнем Новгороде, Перми - и у нас откроется доходный дом. Пока для Саратова это лишь перспективная идея, как и ряд других это - бизнес будущего.

Комментарий Министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Федотов
Ниша доходных домов, безусловно, существует. Во многом это связано с тем, что не хватает студенческих общежитий, временное жилье необходимо сотрудникам крупных сетевых компаний, которые приезжают в регион на 2-3 года. Другое дело, что рынок аренды жилья в Саратове эту проблему во многом закрывает. Есть достаточно большой объем предложений от элитных до обычных квартир. Идея строительства доходного дома витает, но до сих пор не воплощена. Не воплощена потому, что экономические расчеты показывают - наполнить этот дом не удастся.
На мой взгляд, доходные дома будут востребованы при реализации каких-то крупных проектов. Допустим, в Балаково начинается строительство крупного комбината "Северсталь", или если будет строиться "Российский алюминий" с привлечением большого количества специалистов, то это будет иметь определенный смысл.
А что касается Саратова - если в ближайшее время и будут подобные проекты, то они будут единичны. Конечно, аренду жилья надо выводить из тени - вся аренда квартир не подвергается налогообложению. Но пока существует свободно обращающееся жилье, развитие этого бизнеса будет достаточно проблематичным.

Анна Дружинина

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости