Доступный таунхаус. Спрос и предложение на рынке загородной недвижимости

Дефицит предложений
По словам менеджера отдела продаж загородной недвижимости и вторичного рынка жилья агентства недвижимости РБС Татьяны Калмыковой, на рынке коттеджей и таунхаусов при адекватном соотношении цены и качества сделки происходят, спрос не упал и даже возрос. Отчасти это связано с тем, что застройщики внедряют программы индивидуального кредитования клиентов с более низкими процентами по сравнению с банками и выгодными условиями. Цены на загородное жилье не упали, разве только на те объекты, стоимость которых была изначально завышена. Например, подешевели коттеджи стоимость которых ранее достигала 80 млн руб.
В нескольких риэлтерских агентствах подтверждают - спрос на таунхаусы превышает спрос на вторичное городское жилье.
О том, что спрос на таунхаусы остается достаточно высоким, говорит и менеджер по продажам компании "Волжский проспект" Артем Еремеев.
Начальник производственного отдела ООО "Союз" Наталья Федорова уверяет, что нынешний спрос на загородное жилье, в частности премиум-класса, соответствует уровню прошедшего лета. Эта компания снизила цены на 10%.
О некотором снижении спроса на малоэтажную застройку в черте города говорят в строительных организациях "Легион" и "Юником-центр".
Однако, столичные эксперты рынка загородной недвижимости, делают ставки именно на сектор эконом-класса. Он востребован сейчас из-за высокого дефицита подобных предложений, будет пользоваться спросом и далее. Загородному эконому предрекают роль основной движущей силы загородного рынка.
В сегменте бизнес-класса, комментирует Cottage.ru управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев, очевидный "перекос" предложения перестал соответствовать реальному спросу. Здесь кризис назревал сам собой. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. Все ориентировались на дорогой сегмент. В результате, именно этим застройщикам сейчас труднее всего. Кризис только усугубил эту ситуацию. Продажи в бизнес-классе вообще встали и без существенного снижения цен этому сегменту не пережить трудные времена. Константин Ковалев из Blackwood здесь же заявляет: "De Luxe будет постепенно уходить. Скорее всего, он перестанет быть "модным". Одной из причин могут стать высокие эксплуатационные расходы на содержание элитного коттеджа. В кризисный период потребители стараются экономить и 5-10 тысяч долларов в месяц попадают в графу излишних расходов. Строительство люксовых домов сегодня разумно отложить, говорят специалисты.
На рынке загородного жилья Саратовской области, утверждают местные риэлторы, также имеется дефицит предложений в секторе эконом-класса. Но в отличие от столицы, не полностью заполнена и ниша дорогостоящих коттеджей. В частности, крайне ограничен выбор загородных домов, соответствующих критериям элитного жилья. Игроки саратовского рынка недвижимости вполне согласны с москвичами о широких перспективах коттеджного строительства для среднего класса. Кроме того, в планах одной из строительных компаний добиться снижения цены на таунхаусы. Будущие сделки решено довести до схемы - семья продает городскую 2-3 комнатную квартиру и покупает дом в черте города. Подразумевается, что его средняя площадь будет 150 кв.м, к дому будет прилегать небольшой участок земли, планируется встроенный гараж.
Теоретически, дом в пригороде после продажи престижной городской квартиры можно купить и сейчас. Но некоторые риэлторы констатируют - сегодня быстро и выгодно продать жилье сложно. Активность в секторе загородных предложений тормозит общая ситуация на рынке недвижимости.

Кризис загородное строительство не затронул
Таким образом, можно утверждать, что недостаток предложений на рынке загородного жилья Саратовской области присутствует во всех условных ценовых категориях. Самара или Казахстан выглядят несомненно лучше нас, там развитие этого сегмента началось раньше. Есть мнение, что именно из-за незрелости рынка сегодня можно говорить о незначительных потерях в условиях экономического кризиса. Председатель "Ассоциации застройщиков", генеральный директор "Саратовоблжилстрой" Леонид Писной говорит: "Кризис не затронул рынок коттеджного строительства по двум причинам. Первая причина - этот рынок никогда не был у нас активным. Вторая - этот рынок никогда не был доминирующим. Индивидуальная застройка составляет половину объема вводимого жилья. Но надо учитывать, что это в большей степени оформление в собственность имеющихся домов, строительство в сельской местности, особенно с учетом программ "Молодая семья", "Молодой специалист", "Развитие села". Там тоже можно считать коттеджи, но это не является загородным строительством. Поэтому коттеджное строительство как таковое, в том числе таунхаусы, составляет 10-12% от всего объема. На фоне общего снижения и низкой активности этого сектора, можно говорить, что кризис не затронул эту сферу".
Если же все-таки сравнивать влияние сложной экономической ситуации на загородное жилищное строительство, то считается, что наибольшие трудности испытывают компании среднего и большого масштаба. Они в большей степени зависят от банковского финансирования. Представители мелких девелоперских компаний опираются на собственные средства, поэтому им сейчас выжить легче.
По словам представителей компаний, наиболее успешной сегодня является продажа готовых домов. Формула - покупатель приобретает землю у застройщика, а потом на вырученные деньги компания выстраивает для продажи дом, становится все менее привлекательной.

Таунхаусы
Таунхаусы представляют собой сблокированные по нескольким секциям дома с отдельным входом и земельным участком. Таунхаус - это что-то среднее между квартирой и отдельным домом (коттеджом).
Если самый скромный коттедж в области обойдется в 6 млн рублей, то таунхаус вместе с участком и гаражом вполне можно приобрести за 3 млн рублей. Стоимость 1 кв м - от 30 тыс. руб. В таунхаусе предусмотрены просторный гараж, земельный участок в 4-5 соток, автономное отопление, но единые инженерные коммуникации и дороги. Минимальная площадь одной секции дома - 150 кв.м, максимальная с учетом гаража - 400 кв.м. Поселки таунхаусов предназначены преимущественно для бизнес-класса. Первый опыт застройки поселка таунхаусов в Саратове - ЖСК "Свой дом" в Юбилейном. Такой же поселок выстроен на 2-й Дачной в Лесной зоне. Таунхаусы построены в Городском парке. Три подобных поселка возводится в Усть-Курдюме. Усть-Курдюмское направление очень перспективно для подобного строительства. Безусловно, привлекает наличие торгово-развлекательных комплексов, кафе, ресторанов, близость к Волге, хорошая транспортная развязка. Поэтому цены здесь объективно выше, чем в других местах. Есть проект застройки на Кумысной поляне, Комбайне, в районе Зоналки, Энгельсе. Цена квадратного метра в таунхаусах в среднем по Саратову на 10-12 тыс. руб. ниже, чем в соседствующих с ними коттеджах. Потому как стоимость возведения таунхаусов значительно меньше коттеджных застроек. Во-первых, земельный участок под одну "квартиру" в таунхаусе, существенно меньше, чем требуется для индивидуального коттеджа. Во-вторых, сокращается статья расходов на коммуникации - итоговая стоимость их подвода к трем-четырем сблокированным коттеджам ниже, чем к отдельно стоящему дому. Меньше требуется стройматериалов (благодаря, например, общим стенам). Застройщик также экономит и на сетке дорог: в поселке таунхаусов она менее разветвленная, чем в коттеджном поселке с тем же количеством домов.
Покупателю стоит учитывать, что содержание таунхауса обходится дешевле, чем содержание коттеджа, так как затраты делятся между соседями. Да и продать таунхаус проще. По мнению риэлторов, продавать недвижимость, вписывающуюся в некий внятный формат, быстрее и проще, чем "эксклюзив". Владельцы собственных домов вкладывают иногда в архитектуру и дизайн столько своей индивидуальности, что найти на их дом покупателя оказывается слишком сложной задачей. Таунхаусы же строятся по проверенным временем западноевропейским образцам.
При застройке малоэтажных домов в черте города используются различные технологии, в частности, блочное строительство и утепление по внешним стенам. Сдаются таунхаусы практически без отделки, коммуникации введены, но нет разводки. Как правило, таунхаусы покупают на начальном этапе строительства, при нулевом цикле с целью внесения изменений в планировку.

Коттеджи
По словам Татьяны Калмыковой, коттеджное строительство у нас ведется давно, но изначально оно носило характер индивидуальной застройки. Самые популярные "островки" находятся на севере Саратова. Наиболее престижные и дорогие - Усть-Курдюмское направление, район Молочки и 5-9 Дачные.
Наиболее востребовано сейчас поселковое клубное строительство коттеджей с развитой инфраструктурой и планировкой. Эти поселки представлены в секторе -элит, -бизнес и эконом-класса. К примеру, элит-класс - это поселок "Волжский прайд" в Усть-Курдюме. В поселке индивидуальной застройки в районе совхоза "Комбайн" есть зоны элит и бизнес-класса. Большой поселок бизнес-класса строится в Сосенках. Основным спросом пользуются коттеджи около воды в экологически чистых районах, все стремятся к Волге, или, как минимум, к прудам и речкам. Элитные дома предполагают наличие земельных участков не менее 15 соток. Есть запросы и на гектары. Наибольшим спросом пользуются объекты, расстояние которых до места работы не превышает часа езды на автомобиле, замечают эксперты.
Есть элитные районы в Октябрьском ущелье, где, по словам исполнительного директора Саратовской ассоциации риэлторских фирм (САРФ) Алексея Шипачева, объектов не так много из-за их дороговизны. В целом, стоимость коттеджей и домовладений с начала 2007 года выросла практически в 2 раза. В основном из-за земли."Если взять 10 соток земли в районе Усть-Курдюма, то в 2007 году цена составляла 350 тыс. руб., а сегодня дешевле 600 тыс. не найдете. А в районе совхоза Комбайн стоимость доходит до 1,5-2 млн. за 10 соток".
Спрос на коттеджи не снижается. Минимальная стоимость домовладения - 5 млн. руб. Более высокий класс - 7-12 млн. руб. Ну, а максимальная цифра - 30 млн. и выше. Основной спрос идет на дома от 250 до 350 кв.м. На стоимость загородных объектов оказывают влияние множество факторов, среди которых основными являются их расположение, размер постройки и участка, используемые материалы и уровень инженерно-технического оснащения.
Среди основных покупателей преобладают бизнесмены и чиновники: 80% -бизнес, 20%- госслужащие.
Покупают коттеджи не только состоятельные люди. Их цена дешевле, чем стоимость квадратного метра квартиры в городе. То есть за счет большей площади (даже таунхаусы начинаются от 100 кв.м.) цена квадратного метра становится как бы меньше, хотя это отдельный дом, своя земля. Наметилась даже такая тенденция - многим нравится идея жить большой семьей в своем доме.
По большей части, аналитики опасаются конкретных прогнозов развития отрасли в период кризиса. Относительно же загородной недвижимости высказаны достаточно определенные предположения. И все же это остается лишь мнением ряда экспертов. При размытых оценках нынешней экономической ситуации и падении потребительской активности утверждать о единственно возможном направлении развития вряд ли возможно.

Евгений Татарников

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости