Офисная пустота. Рынок деловой недвижимости

По словам участников саратовского рынка, самыми чувствительными к экономическим потрясениям оказались офисные центры низшего класса. Наиболее презентабельные и деловые центры среднего уровня находятся примерно в равном и не самом лучшем положении. В одном из ДЦ эконом-класса заполнены не более 50% помещений. Владельцы офисной недвижимости снижают арендные ставки. По словам директора РА "Ратмир" Сергея Перевертайло, если до кризиса арендные ставки на офисы доходили до 1 тыс. руб. за кв. м, то сейчас цена упала до 600 руб. С февраля падение цен остановилось, и дальнейшее понижение не ожидается. Тем более, что в Саратовской области цены на офисную недвижимость всегда были ниже, чем в соседних регионах. В области за счет роста кадастровой стоимости земли значительно увеличился (в 4,2 раза) земельный налог, в т.ч. для предприятий и офисов. А это, в свою очередь, несколько замедлило темпы снижения арендных ставок. Также, по словам эксперта, стало невыгодным и проблематичным выкупать квартиры на первых этажах жилых домов под коммерческие площади.
"Cтавки действительно снизились процентов на 10-20%, не более, - говорит директор агентства недвижимости "Рядом" Артем Иванов. - Если до кризиса сохранялся дефицит качественных офисных площадей, то и сейчас, несмотря на рост предложений, выбрать оптимальное помещение довольно трудно". Не снижены ставки в бизнес-центре "Дикомп", скидки получили только постоянные арендаторы, так сказать, в индивидуальном порядке. Около 30% арендаторов из офисов класса "А" уехали вовсе, или перебрались в помещения более низкого класса этого же центра.
Если в благополучные годы управляющие компании индексировали ставки 2-3 раза в год, то в этом году пока повышений не планируется. Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса "А" составляют 1 050 руб, "В" - 804, "С" - 473, "D" - 467 руб. за кв. м.
Наблюдатели утверждают, что снижение ставок сделало презентабельные офисы доступными для среднего, малого бизнеса. Однако, как заверяют девелоперы, никто в дорогие офисы из помещений среднего уровня еще не переехал.
Вообще, до начала экономических потрясений российский рынок коммерческой недвижимости формировался под воздействием наличия устойчивого платежеспособного спроса, обусловленного высоким ростом ВВП и агрессивной политикой компаний, боровшихся за долю рынка и нуждавшихся в большом количестве крупных объектов торговой, офисной и складской недвижимости. Развитие рынка тормозили административные барьеры, отсутствие свободных земельных участков и проблемы с финансированием на длительный срок. Сюда же приплюсовывалось низкое развитие инфраструктуры, а также дороговизна и сложности с получением электрических мощностей, что удлиняло сроки реализации проектов и удорожало их стоимость.
Нестабильная ситуация на мировых рынках, сложности с финансированием проектов и недостаток кредитных средств вызвали снижение деловой активности как в девелопменте, так и в других сферах бизнеса. Банки повысили требования к надежности заемщиков и увеличили проценты по кредитам. Поэтому многие девелоперские компании были вынуждены пересмотреть портфель своих проектов.
Более того, в связи с удорожанием кредитов многие проекты становятся даже убыточными и выставляются на продажу, а игроки рынка коммерческой недвижимости пытаются выйти из проектов. Такая неопределенность на рынке приводит к приостановке развития бизнеса многих компаний, выбору тактики выжидания. Покупательский спрос начинает меняться, и компании приступают к коррекции политики своего развития. К примеру, происходит сокращение площадей арендуемых офисных помещений.
Тем не менее, по словам эксперта Виталия Смолякова, в среднем доля вакантных площадей в Саратове отнюдь не велика. На офисы класса "А" - всего 6,4%, "В" - 2,6%, "С" - 2,7%, "D" - 1%. Хотя критической цифрой свободных офисов является показатель в 25-30%.
Сейчас многие управляющие компании стали "резать" крупные помещения на более мелкие под 45-50 кв. м. исходя из 5 кв. м. на человека. Эта мера позволяет снизить арендные ставки и привлечь небольшие фирмы. Наблюдатели утверждают, что эта мера сделала презентабельные офисы доступными для среднего, малого бизнеса. Однако, как заверяют девелоперы, никто в дорогие офисы из помещений среднего уровня еще не переехал.
Компании стараются оптимизировать свои бюджеты, в том числе и по расходам на аренду, к примеру, отложив переезд в более престижное помещение. Например, филиал банка, арендовавший ранее все здание на ул. Горького/Б. Казачья, теперь занимает лишь часть площади.
На протяжении последних 7 лет в России постепенно была внедрена мировая методика отнесения офисных центров к уровням престижности. В результате этого каждому зданию присваивался определенный класс - от А до D. Здания класса "А" являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса (Столыпинский центр, бизнес-центр "Дикомп").
К классу "В", как правило, относятся новые либо полностью реконструированные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса" (ДЦ "Навигатор", ДЦ "Парус").
В основном к офисам класса "С" относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений, которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно (НИИ "Интеграл").
Класс "D" - наихудший вариант; нередко это помещения бывших НИИ или бюджетных учреждений.
В кризисное время арендаторы предпочитают пользоваться площадьми крупных девелоперов с наличием управляющей компании. Ведь она не только взимает плату, но и организовывает всю работу: оплачивает коммунальные платежи, проводит ремонтные работы, уборку снега и мусора, мытье полов, обеспечивает охрану и т.д. Но большинство с табличкой "сдается в аренду" исходит от пристроенных помещений, где все обслуживание офиса входит в обязанности арендатора.
Если 5-6 лет назад встроенные помещения можно было окупить за 2-4 года, сейчас срок окупаемости увеличился. Что касается крупных специализированных площадей, то здесь затраты на порядок выше - комиссия управляющей компании, содержание внутренней и внешней среды. Срок окупаемости может достигать 7-8 лет.
Что же касается прогнозов, то в долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. В случае стабильного роста экономики спрос на эту коммерческую недвижимость восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, в 2010 году они могут продолжить рост, но достижение ставками докризисного уровня в 2010-ом остается под вопросом. В том случае, если период восстановления экономической стабильности будет дольше, а спрос останется стабильным, ставки аренды стабилизируются во второй половине 2009 года в связи с ограниченным предложением офисных площадей.
В этом году наблюдается уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностей с их привлечением, что вызовет снижение и коррекцию цен продаж. В течение 2009-2010 годов продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса "А", в первую очередь со стороны организаций, занятых в финансовой сфере. По некоторым прогнозам, доля вакантных площадей для класса "А" вырастет до 15%, для класса "В"- до 18%.
Возможно, возрастет роль брокера как консультанта, который должен суметь объединить управляющую компанию и арендатора. Мало просто найти объект и подписать по нему договор, необходим персональный и более гибкий подход, а также консультации не только по офису, но и по возможным рискам и перспективам.

Евгений Татарников

Распределение офисного фонда по классу