Рост цен на жилье. Спекуляции и пузыри

На днях российские власти обнадежили - бурного роста цен на жилье не будет. В частности, премьер Владимир Путин на совещании по вопросам развития жилищного строительства подчеркнул о важности соответствующих мер - повторения докризисной ситуации допустить нельзя. Прогнозы о значительном подорожании жилья возникли на фоне восстановления спроса и сокращения предложения.
Подпадает ли под общие тенденции саратовский рынок и стоит ли в Саратове ожидать повторения безумного подорожания квартир - в комментариях местных экспертов.

Не про нас

Председатель гильдии строителей при ТПП Саратовской области Борис Чернодед предполагает: "Скорее всего, премьер-министр говорил о ситуации в крупных городах. Оптимизм картине, скорее всего, придают средние общероссийские показатели. А традиционные летние процессы еще более усиливают тенденции. Дело в том, что летом, когда рынок падает, появляется интерес к покупкам квартир, поэтому спрос немного вырастает".
Глава риэлторской компании "Алмаз-А" Андрей Пегов подтверждает: "Рост цен на жилье продолжается в течение полугода в Москве, Санкт-Петербурге, Пензе, Нижнем Новгороде, Самаре. Этот рост обусловлен повышением уровня жизни горожан. И доля живых денег при покупках там значительно выше, чем в Саратове. У нас же 85% сделок - это федеральные, муниципальные и ипотечные программы".
Для того, чтобы оценить ситуацию в Саратове, участники рынка советуют посетить регистрационную палату. Риэлтор Сергей Смирнов говорит: "Когда на рынке жилья есть спрос, в регистрационной палате не протолкнуться. А сейчас всегда есть свободные места. Это можно объяснить тем, что сертификаты для инвалидов и ветеранов ВОВ только начали выдавать, а спрос на саратовском рынке поднимается только за счет этой категории граждан. Но с сертификатами не все работают, ждать денежной выплаты 45 дней накладно, особенно неудобно для обменный вариантов. Что касается ипотеки, ее начали выдавать, но вовсе не такими темпами, чтобы вызвать ажиотажный спрос".
Борис Чернодед добавляет: "Чтобы оценить ситуацию, посмотрите на саратовские строительные площадки. Они стоят. При растущем спросе на жилье дома растут, потому что инвесторы и дольщики вкладывают в строительство деньги".
Глава "Облжилстроя" Леонид Писной уверяет: "Владимир Путин абсолютно правильно сказал. Действительно, фактор отложенного спроса, действие которого мы ожидали во втором полугодии 2011-го или в первом полугодии 2012 года, начал срабатывать уже сегодня в ряде регионов. В том числе в Москве. Но и в Саратове на сегодняшний день наблюдается определенный рост спроса. По данным коммерческой службы нашего предприятия, этот показатель в июле-августе превышает прошлогодний уровень на 50%. При этом надо учитывать, что традиционно в летние месяцы продажи падают".

Повторения докризисной ситуации в Саратове не будет

По оценкам большинства собеседников, жилье в Саратове не подорожало. Вячеслав Клокотов, директор агентства "Эдем-риэлт", член правления саратовской ассоциации риэлторских фирм говорит: "Даже на фоне некоторого оживления в кредитовании, роста цен не произошло. Более того, цены немного снижаются".
Борис Чернодед: "Я постоянно общаюсь с коллегами и могу сказать о демпинге цен".
По осторожным оценкам директора агентства недфижимости "Рядом" Артема Иванова, цены на квартиры с максимальным числом положительных характеристик в наиболее востребованном секторе эконом-жилья летом не падали.
Вячеслав Смоляков, руководитель "Бюро недвижимости Смолякофф" при этом все-таки отмечает некоторый рост цен: "Предложения эконом-класса с низкой стоимость вымываются с рынка при реализации различных программ обеспечения жильем. Соответственно, цена начинает расти. С начала года по разным сегментам цена увеличилась в среднем на 10-15%. Но стоит учитывать, что на это влияет несколько факторов. Например, цены увеличивается в зависимости от этапа строительства".
Практически все собеседники уверены в том, что Саратов обойдет вторая волна стремительного увеличения цен на жилье.
Вячеслав Смоляков: "Ежегодного роста цен на 30-40%, как было до кризиса, никто не ждет. На бурный рост влияет такой фактор как увеличение доходов населения. А они низки в нашем регионе и темпы роста их низки. К тому же после засушливого лета значительно подорожают продукты питания, а значит возможности сбережения средств для крупных покупок в домохозяйствах сократятся. Думаю, что значительного роста цен в ближайшие 3 года опасаться не стоит. Можно ожидать постепенное увеличение. При этом можно ожидать возвращение на рынок частных инвесторов, но вряд ли они заметно повлияют на картину - перспективы дальнейшей реализации в нашем регионе не могут быть высокими".
Вячеслав Клокотов: "Да, спрос начинает расти, но при этом в Саратове достаточно предложений. В свое время было много построено, большое количество квартир было приобретено в качестве инвестиций, особенно в растущих спальных районах - Солнечный, Юбилейный поселки. Значительный рост спроса возможен при массовом кредитовании. Но поскольку основной интерес покупатели проявляют к бюджетному жилью, то не сильно денежным заемщикам выдаются не особенно крупные кредиты. Да и желающих взять долг не много - к ним предъявляются жесткие требования и требуется первоначальный взнос от 30%. До кризиса ситуацию разогрели частные инвесторы, а сегодня выгоднее положить деньги на депозит".
Сергей Смирнов: "Если заметное повышение цен в Саратове произойдет, то это будет чья-то спекуляция. Уже сейчас на рынке раздаются панические рассказы о том, что в Москве квартиры в новостройках подорожали на 20%. Но Саратов не Москва, у нас совершенно другая ситуация - ровный спрос и масса предложений. Изменений можно ожидать к концу года. В это время наблюдается традиционное оживление рынка".
Леонид Писной: "В сегодняшней ситуации напрягает то, что мы имеем рост спроса на жилье с низкой стоимостью - маломерные однокомнатные квартиры. В этом секторе может наблюдаться дефицит. Но по другим секторам - более просторные однокомнатные, 2-3-комнатные квартиры будет переизбыток, а значит в случае замещения потребительских интересов граждан, недостатка мы ощущать не должны. В следующем году жилье подпрыгнет на 2-7%, в 2012-ом - можно рассчитывать на 15% роста цен".

Пузыри и меры

Эксперты высказались и о мерах, которые помогли бы избежать повторения взлета цен на жилье.
Артем Иванов говорил о необходимости снижения требований к заемщику по ипотечным кредитам, снижение процентной ставки, соблюдение законодательства застройщиками с целью сохранения прав дольщиков, выполнении требований трудового кодекса пр оформлении трудовых отношений.
Вячеслав Смоляков называл в качестве самой эффективной меры увеличение предложения.
Андрей Пегов: "Если мыльный пузырь не станет надуваться, то беспокоится не о чем. А государство способно контролировать процесс надувания пузыря. Надо стимулировать отводы земельных участков, минимизировать взятки в обмен на технические условия, регулировать ценообразование по техническим условиям. Причины кризиса в сфере строительства изучены, теперь надо делать выводы и учитывать ошибки".
Облдеп Леонид Писной: "Правительством области принимаются все меры для того, чтобы не допустить снижение темпов строительства жилья. И даже в отношении тех объектов, которые были заморожены. Рабочая группа комитета облдумы заканчивает разработку законопроекта, он будет внесен в сентябре, о компенсации процентных ставок по ипотеке, если она использована для приобретения строящегося жилья. Правда, есть условие - жилье должно быть сдано до декабря 2011 года. Это сделано для того, чтобы поддержать финансовый поток для строительства домов. Будет определенный запас метров, поэтому каких-то перспектив роста цен в этом году нет. Определенные договоренности достигнуты с органами местного самоуправления. Дело в том, что в Саратове затраты, связанные с подключением объекта по сравнению с докризисным уровнем увеличились. Это связано с тем, что нормативные акты принимались до кризиса и на сегодняшний момент это не способствуют снижению цены на жилье. Если договоренности будут реализованы, то нагрузка при подключении будет снижена. Хотя это не лучшим образом скажется на предприятиях коммунального сектора, но нивелирует рост цен на энергоносители. В этом случае цена на квартиры поднимется на 2-3%, в обратном - на 5-7%. В 2012 году мы гарантировано можем иметь рост в размере 12-15%, в том числе за счет дефицита земельных участков под строительство".

Татьяна Гордеева