Повышается налог на не застраиваемый участок, выданный под жилое строительство

Минэкономразвития подготовило проект закона о повышении ставки земельного налога для тех, кто не застраивает выданный под жилое строительство участок, сообщает "Российская Бизнес-газета".

Сейчас, согласно статье 396 НК, в первые 3 года после приобретения участка его владелец платит земельный налог по ставке 0,3%, к которой применяется коэффициент 2. Если за это время регистрируются права собственности на уже построенное здание, половина суммы возвращается или зачитывается как излишне уплаченная. Если на участке не появилось завершенного объекта жилой недвижимости, с третьего года ставка вырастает до 1,2%.

Законопроектом предлагается в течение первого года после предоставления земельного участка применять коэффициент 1, последующих двух лет - 2, еще двух лет - 4, с шестого года - 6, вплоть до госрегистрации прав на построенный жилой дом. Сроки на возведение домов и коэффициенты налогов предлагают сделать еще жестче.

"Сегодня у нас в стране пустует масса земель, которые ранее были отведены под строительство. Есть застройщики, которые готовы ими заняться, но участки принадлежат другим. Поэтому я считаю, что чем выше будет сумма наказания, тем прогрессивнее", - прокомментировал законопроект председатель комиссии Общественной палаты РФ по развитию социальной инфраструктуры и ЖКХ Игорь Шпектор. Такой же точки зрения придерживаются девелоперы. Для них документ может быть выгоден высвобождением неиспользуемых земель. "Цель у законопроекта простая - простимулировать собственников земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, использовать их по назначению. В целом это правильная инициатива. На рынке присутствует множество землевладельцев, которые даже не планируют осваивать свои участки в обозримом будущем. В то время как девелоперы зачастую испытывают трудности с поиском подходящей площадки", - заявляет Мария Литинецкая, гендиректор компании "Метриум Групп".

При этом специалисты строительной отрасли не исключают, что увеличение платежей создаст неразбериху на рынке и спровоцирует падение цен на землю. "Повышение налога приведет, во-первых, к перераспределению земельного рынка: в продаже появится большое число земельных участков, особенно сельхозназначения, что приведет к снижению их стоимости. Во-вторых, можно ожидать переоценки приоритетности проектов и отказа ряда девелоперских структур от будущих проектов, потенциал которых к реализации будет ими признан невысоким. Соответственно, на рынке увеличится число проектов в разной степени проработки, в том числе и с подготовленной документацией, предлагающихся к продаже", - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

Действие законопроекта распространяется на земельные участки, предоставленные организациям, физлицам и индивидуальным предпринимателям из государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства. При этом законопроект не затронет частников. Действие документа не распространяется на земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства. Однако если на физическом лице числится участок, выданный для возведения, к примеру, многоквартирного дома, такому человеку придется платить земельный налог наравне с организациями. Это исключает случаи ухода от уплаты налога с помощью перевода собственности организации на физлицо.

При выдаче земельных участков под жилищное строительство наиболее часто возникают две проблемы: жилой дом не строится или он построен, но право на него не зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в документе прописано, что "налоги по повышенным ставкам прекращают начисляться только тогда, когда объект будет построен и сдан в эксплуатацию", - поясняет Мария Литинецкая. То есть законопроект направлен на сокращение срока от получения участка до регистрации объекта на нем. Поэтому самые большие налоги придется заплатить тем, кто вообще не использует полученный под застройку участок или имеет на балансе долгострой.

Для использования участков строго по назначению законопроектом предлагается заменить в пунктах 15 и 16 ст. 396 НК понятие "объект недвижимости" на "жилой дом". Это исключит ситуации, когда на земле строится и регистрируется в установленном порядке нежилой объект. Собственник на этом основании получает право на прекращение применения повышенных ставок налогообложения, однако объект не пополняет жилой фонд.

Предложенные законопроектом нормы должны заставить застройщиков завершать строительство объекта в течение первого года владения участком. Специалисты заявляют, что это слишком короткие сроки. "Года недостаточно. Процесс возведения жилого дома обычно более длительный - основное время занимают административные процедуры: согласования проектов планировки, градостроительных планов и т.д. Проблемы с инженерной, дорожной и социальной инфраструктурой - их решение может тянуться годами. К примеру, если участка нет в плане местных властей или ресурсоснабжающей компании", - говорит Ирина Доброхотова.

Но на отсрочку по законопроекту могут рассчитывать только застройщики, которые реализуют проекты комплексного освоения. Для них предлагается не применять коэффициент в течение первых трех лет. "Срока в 3 года не всегда достаточно, особенно если речь идет о крупных девелоперских проектах массовой жилой застройки, где сроки разработки архитектурной концепции, получения всей необходимой разрешительной документации и строительства могут превосходить 3 года. В этом случае рост ставки налога может повлиять на экономику девелоперских проектов, в связи с чем застройщики могут начать компенсировать снижение экономической эффективности проекта путем увеличения стоимости 1 кв. м для конечного покупателя", - говорит Доброхотова.