"Домашняя" работа для отстающих. Реализация ЖК оставлена на весну

Реализация со скоростью "чертова дюжина процентов в год"
С марта 2005 все собственники помещений в многоквартирных домах должны инициировать общие собрания и выбрать один из трех, предложенных новым Жилищным кодексом, способов управления своим домом: непосредственное управление, управление ТСЖ или ЖСК, управление организацией, которую определят владельцы квартир. Весь прошлый год нас пугали: если до января 2007 года собственники жилья не организуются и не примут решение о способе управления домом, то это сделает за нас с вами муниципалитет. Но ближе к зиме стало известно: нам дали время и перенесли "час X" еще на полтора года - до 1 мая 2008 года.
На сей день в области насчитывается 50 763 многоквартирных дома, 63% из них находятся в управлении муниципальных учреждений, 15 502 (31%) - ТСЖ, 2 517 (5%) - частных управляющих организаций, 496 (1%) - ЖСК, 69 (0,1%) - в непосредственном управлении собственников.
Темпы реализации Жилищного кодекса в части организации управления многоквартирными домами обсуждались на недавнем ПДС при зампреде правительства области Андрее Новицком. Участники совещания отметили неудовлетворительное исполнение районными администрациями обязанностей по содействию собственникам помещений в реализации своих прав. Так, площадь многоквартирных домов, в которых собственники определились со способом управления, в начале года составляла 23%, за 4 месяца выросла до 37% от общей площади. Таким образом, 2 года потребовалось органам местной власти и населению, чтобы реализовать закон на 1/3. Такими темпами мы реализуем положение ЖК РФ, в лучшем случае, года через 3. Это значительный срок, за который эффективности работы и качества услуг ЖКХ не прибавится.
Ситуация, сложившаяся в районах имеет неоднородный характер.

В Алгайском муниципальном образовании и Михайловском во всех многоквартирных домах выбран и реализован способ управления. Хорошие показатели в Аркадакском, Воскресенском, Советском, Саратовском, Балашовском районах, в Шиханах - 63-90% жилищного фонда взято в управление в соответствии с ЖК. Есть районы, в которых, по данным на февраль, такая работа не проводилась: Турсковский, Татищевский, Питерский, Петровский, Перелюбский, Озинский, Лысогорский, Красноармейский, Ивантеевский, Екатериновский, Духовницкий, Дергачевский.

Открытый конкурс - без фирм-однодневок и малого бизнеса
В соответствии со статьей 161-ой ЖК и статьей 18-ой ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса", а также с учетом принятых в конце декабря 2006 года изменений, органы МСУ обязаны в период с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года провести в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N75 открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В конкурсе две стороны: конкурсная комиссия и управляющие организации - претенденты на получение "ничейных" многоквартирных домов в управление. Извещение о проведении конкурса и конкурсная документация должны быть опубликованы в официальном печатном издании и размещены на официальном сайте не позднее, чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.
Конкурсная документация весьма объемна и может составлять до 500 страниц (как показывает практика регионов, где подобные конкурсы уже прошли), а также содержит массу важной информации: размер обеспечения заявки на участие в конкурсе по каждому лоту, перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объектов конкурса, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, описание каждого лота.
В один лот, как правило, включают до 15-ти домов, в общей сложности не более 100 000 кв.м. Лоты формируются заранее. Можно представить, насколько сложно разыграть лоты с ветхими и аварийными домами. Не каждая управляющая организация согласится взять их в управление. Как решить судьбу таких домов? Лоты должны формироваться таким образом, чтобы по возможности включать объекты жилищного фонда, имеющие разные технические характеристики и состояние. То есть, в каждый лот разумно объединять ветхие и аварийные дома вместе с высотками, находящимися в исправном техническом состоянии. За счет такого комбинирования достигается привлекательность конкурса. Или, например, органы местного самоуправления могут предусмотреть для победителей конкурса предоставление дополнительных субсидий на капитальный ремонт таких домов.
Далее происходит сбор заявок на участие. К соискателям применяются весьма серьезные финансовые требования. Например, претендент обязан внести на счет, указанный в конкурсной документации, средства в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Если содержание и ремонт квадратного метра оценивается в 8 руб., то на 100 000 кв. м. размер обеспечения заявки составит 40 000 руб. Это, так называемая, цена участия на конкурсе для управляющей организации. Далее, организация, победившая в конкурсе, обязана внести обеспечение исполнения своих обязательств перед собственниками и ресурсоснабжающими организациями в размере 50-75% от цены договора управления в месяц. Цена договора в месяц складывается из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, умноженной на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме и размера ежемесячной платы за коммунальные услуги. Таким образом, при размере платежа за жилищно-коммунальные услуги в 35 руб. /кв. м, при площади объектов конкурса в 100 000 кв. м. (максимально возможная площадь на один конкурс) цена договора составит 3,5 млн руб. в месяц, размер необходимого обеспечения составит 1,8 - 2,6 млн руб. Учитывая, что экономически целесообразный для управляющей компании объем находящегося в управлении жилищного фонда составляет около 1 000 000 кв. м., обеспечение может составить до 22,5 млн руб. Таким образом, государство отсекает фирмы-"однодневки" (что замечательно), но и малый бизнес (по этому поводу приходится сожалеть).
В конкурсе побеждает организация, предложившая наименьшую цену за содержание многоквартирных домов конкретного лота. Далее, по результатам конкурса управляющая организация заключает договоры управления с собственниками помещений.
Как это нередко бывает в российском законодательстве, практическое применение норм Жилищного кодекса, выявило ряд слабых звеньев. Подготовка к конкурсу - это приличный объем работы и со стороны подразделения администрации муниципалитета и со стороны организаций, претендующих на статус управляющей компании. Все усилия могут пойти даром, если жильцы все-таки соберутся и определят способ управления домом, например, за 2 дня до оглашения результатов конкурса. Лот с этим адресом будет снят. Уже не раз звучали предложения о введении моратория на проведение собраний жильцов в период подготовки к конкурсу и его проведения.

Это сделали за нас. А у вас?
В своих обращениях к уполномоченному по правам человека, жители Саратова описывают факты принуждения жильцов к заключению договора с определенной организацией на техническое обслуживание. По словам собственников, выбор за них делают муниципальные учреждения без собрания и голосования жителей.
Как понять, выбран ли способ управления многоквартирным домом, а если выбран, то реализован ли? Выставят ли ваш дом на конкурс? Если владельцы квартир в вашем доме являются членами жилищного кооператива или состоят в товариществе собственников жилья, то в соответствии с ЖК РФ в вашем доме способ управления уже выбран - управление объединением собственников. В ином случае, посмотрите на квитанцию об оплате жилищно-коммунальных услуг: если в графе "получатель платежа" стоит МУ "ДЕЗ" или МУП, то, если вы не определитесь сами с выбором способа управления до 1 мая 2008 года, за вас это сделает муниципалитет.
Полезно понимать разницу между самостоятельным выбором управляющей компании и пришествием победителя муниципального конкурса.
В первом случае сами собственники при согласовании положений договора управления диктуют условия работы управляющей организации. Например, определяется размер оплаты за содержание и ремонт, уточняется, будет ли она индексироваться, утверждается перечень обязательных и дополнительных работ на год. В этом случае, чтобы заработать, управленец вынужден снижать издержки - утеплять дом, ставить счетчики. В случае ненадлежащего выполнения договора управляющей организацией, собственники расторгают договор и нанимают нового управленца.
Если управляющую организацию по итогам открытого конкурса "назначил\" муниципалитет, он и заказывает "музыку". Закон обязывает владельцев квартир подписать договор управления домом с выигравшей конкурс компанией, а условия этого договора устанавливали не жители, а муниципалитет.

Еще раз о главном
В части 3-ей статьи 161-ой ЖК указано: "Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме".
В любой момент общее собрание имеет право изменить существующий способ управления, расторгнуть договоры, выбрать иную управляющую организацию, установить новый тариф содержания и ремонта общего имущества в отдельном доме, и решать все вопросы, которые ЖК РФ относит к компетенции общего собрания.
Что такое Общее собрание - знают на собственном опыте очень немногие из нас. Сложно найти слова, которые бы изменили ситуацию, смогли убедить неорганизованных и инертных жителей - нас с вами - собраться и решить судьбу своего дома. Создать ТСЖ или выбрать управляющую организацию - значит, участвовать в жизни дома, и, заботясь о нем, передать бразды хозяйствования в более умелые руки. Это нелегко, тем более без опыта - не удивительно, что многие жители муниципальных домов оказались в отстающих.

"Проблема выбора - актуальная и острая"
Прокуратурой области в апреле завершена проверка работы жилинспекции, которой решением правительства области предоставлены полномочия по осуществлению контроля за избранием домовладениями способа управления многоквартирными домами, а также предусмотрено право составлять протоколы и рассматривать дела этой категории. По оценке прокурора области Евгения Григорьева, высказанной на ON-lain конференции - проверка выявила "полное бездействие и массовые нарушения закона". По данным фактам прокуратурой области в адрес губернатора области Павла Ипатова вносилось представление, по результатам которого руководителя инспекции Павлова освободили от занимаемой должности. Прокурор области назвал проблему реализацию нормы ЖК актуальной и острой.
На вопрос о выявленных нарушениях, Евгений Григорьев ответил: "В 2007 г. прокуратурой области были выявлены нарушения при выборе управляющей компании в Октябрьском районе, при создании и выборе ТСЖ в Ленинском районе, а также в Волжском районе Саратова. По выявленным нарушениям прокурорами внесены представления в адрес органов местного самоуправления. Прокурором города в адрес администрации г. Саратова принесены протесты на правовые акты, которыми незаконно передавалась управляющим компаниям техническая документация по жилищному фонду".
Глава областной прокуратуры рекомендовал собственникам квартир активно защищать свои права: "В связи с тем, что органы прокуратуры в соответствии со ст. 45 ГПК ограничены в правах на обращение в суд и в целях эффективного устранения выявленных нарушений, выраженных в ограничении свободы выбора управляющих компаний и ТСЖ, гражданам необходимо самостоятельно обращаться в суды с соответствующими исковыми заявлениями. Большой помощью при обращении в суд будут являться материалы проверок органов прокуратуры."

Екатерина Каменева
кандидат экономических наук

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости