Налоги физлиц могут вырасти в десятки раз. Кадастровая пятилетка

Министерство финансов России в конце апреля опубликовало проект Основных направлений налоговой политики на 2015 год и плановый период 2016–2017 годов, который, в частности, предполагает изменения в системе налогообложения имущества физических лиц. О применении кадастровой стоимости говорят уже не первый год, однако в последнее время разговоры все чаще перерастают в действия: с начала этого года кадастр уже используется в системе налогообложения некоторых коммерческих объектов недвижимости.

Согласно проекту Минфина, с 1 января 2015 года в Налоговом кодексе России должна появиться новая глава — "Налог на недвижимое имущество физических лиц". Новый налог — на недвижимость — заменит существующие отдельно налоги на имущество и на землю.

"Налоговой базой по этому новому местному налогу будет признаваться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества (земельные участки и объекты капитального строительства)", — говорится в проекте Минфина.

Кадастровая стоимость в отличие от инвентаризационной, которая используется сейчас, приближена к рыночной.

Инвентаризационная стоимость определяется государственной службой оценки недвижимости — бюро технической инвентаризации (БТИ), которое существует еще с советских времен. Такая оценка включает в себя всего несколько параметров, в частности себестоимость объекта при строительстве и износ, и может быть ниже рыночной в десятки раз. Кадастровая стоимость, напротив, учитывает коммерческие данные объекта, то есть его расположение, сегмент и прочее, поэтому максимально приближена к рыночной.

Вводить новый налог смогут органы местного самоуправления, но только в тех субъектах, где будет отменен действующий налог на имущество. На это власти предоставляют субъектам пять лет.

Начиная с 1 января 2020 года действующий налог должен быть отменен на территории всей страны, предлагает Минфин.

В рамках новой системы предполагаются налоговые вычеты в размере стоимости 20 кв. м площади объекта для квартир или комнат и 50 кв. м для жилых домов, а также в размере 1 млн руб. для единых недвижимых комплексов. Органы местного самоуправления получат возможность увеличивать размеры вычетов.

"В целом размер вычета незначителен. Возьмем, например, трехкомнатную квартиру в Москве площадью в среднем 80 кв. м. Если освобождаться от налога будут только 20 кв. м — это несильно уменьшит налоговую базу и, как следствие, сумму налога", — говорит заместитель руководителя налоговой практики адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Марк Ровинский.

Таким образом, получается, что платить значительно больше придется в первую очередь тем, кто владеет крупными объектами недвижимости.

Серьезные изменения могут коснуться льготных категорий граждан.

Например, сейчас пенсионеры не платят налог на имущество вне зависимости от количества объектов, находящихся в собственности, но в будущем Минфин предлагает освобождать от налогообложения только один объект каждой из трех категорий — жилое помещение, жилой дом на садовом или дачном земельном участке, нежилое помещение.

"Другими словами, если в каком-либо муниципальном образовании уже расположен льготируемый объект, то в другом муниципальном образовании, где будет взиматься налог на недвижимое имущество, указанный налогоплательщик не получит право на использование налоговой льготы в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации", — говорится в проекте.

"Смысл данных поправок — в ограничении количества льготируемых объектов для определенных категорий налогоплательщиков (только один дачный дом, только одна квартира и т.п.), что позволит избежать злоупотреблений и попыток уйти от налогообложения путем регистрации нескольких объектов на одно лицо, имеющее льготы", — комментирует советник юридической фирмы Dentons Анна Зверева.

Органы местного самоуправления получат право устанавливать "любые льготы в отношении любых категорий граждан и любого количества объектов недвижимого имущества". Однако эксперты сомневаются, что эта возможность будет широко использоваться.

Таким образом Минфин хочет залатать дыры, через которые недобросовестные граждане уходят от уплаты налогов. О том, что переоформление недвижимости на пенсионеров — одна из самых популярных у компаний "серых" схем, ранее говорил руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников.

Власти подготовили еще одну ловушку для организаций, которые оптимизируют налоги, переводя имущество в собственность физических лиц. Согласно проекту, если физлицу принадлежит административно-деловой или торговый центр (то есть объекты, налог по которым уже с этого года рассчитывается по кадастровой стоимости), плата будет взиматься по ставкам налога на имущество организаций, а не физических лиц.

В то же время налогообложение жилой недвижимости, находящейся в собственности организаций, также будет осуществляться на основании кадастровой стоимости "в целях недопущения минимизации налогообложения", говорит Минфин.

Ставки по новому налогу должны будут устанавливать представительные органы власти местного самоуправления, но в следующих пределах: до 0,1% для жилых помещений, а также гаражей, машино-мест и до 0,5% для прочих объектов недвижимости. Ставки могут быть дифференцированы в зависимости от вида использования объектов, их стоимости и от расположения на территории муниципального образования.

"Это пониженные ставки по сравнению с теми, которые действуют сейчас (0,3—2% инвентарной стоимости квартир и жилых домов и 0,3% кадастровой стоимости для земельных участков), но вряд ли новые ставки компенсируют существенное изменение самой налоговой базы.

Кроме того, вопрос о возрастании налоговой нагрузки нужно оценивать с учетом того, насколько адекватно будет проведена кадастровая оценка и не придется ли собственникам недвижимости платить налог с завышенной кадастровой стоимости", — говорит Марк Ровинский.

По его словам, сейчас этот вопрос уже стал камнем преткновения для юридических лиц — плательщиков земельного налога, которые вынуждены оспаривать кадастровую оценку и требовать ретроспективного пересмотра своих налоговых обязательств. "Далеко не во всех случаях эти требования удовлетворяются судами", — отмечает эксперт.

Для владельцев объектов капитального строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб., Минфин предлагает ввести повышенное налогообложение — ставки от 0,5 до 1% включительно, что подчеркивает намерение властей взимать большие платы с наиболее обеспеченных слоев населения.

Расчет налога на имущество физлиц на основании кадастровой стоимости может существенно повысить доходы местных бюджетов, но неизбежно приведет к значительному росту налоговой нагрузки на население, говорят эксперты.

"Кадастровая стоимость — это фактически рыночная стоимость жилья, она, скорее всего, будет значительно выше инвентаризационной стоимости, от которой сейчас рассчитывается налог, и, возможно, в десятки раз.

Новая база для расчета налога может привести к существенному росту налога на имущество, и мы не исключаем, что собираемость налога в первые годы не будет высокой: некоторые собственники просто не будут его платить. Кроме того, физические лица имеют право оспорить величину кадастровой стоимости, если у них есть основания предполагать, что она завышена", — говорит Анна Зверева. Физлица смогут оспаривать оценку, если у них есть информация о рыночной стоимости объекта, отличной от кадастровой.

У юристов также есть вопросы к порядку уведомления физлиц об итогах оценки. "Сегодняшний порядок предусматривает публикацию кадастровой стоимости, но этого будет недостаточно. Нужно персонифицированно адресовать уведомления с результатами оценки, чтобы гражданин, получив уведомление, сделал выводы и мог воспользоваться правом обжаловать кадастровую оценку. Потому что главный вопрос сейчас — какой будет кадастровая оценка, утверждаемая субъектом России", — отмечает председатель совета директоров правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Эдуард Олевинский.