Жилье и деньги. Законодательные изменения в налоговом законодательстве

На сегодняшний день любой гражданин, владеющий недвижимым имуществом, имеет право не платить налог с реализации этого объекта, если он владел им не менее трех лет. Другими словами, продавая свою квартиру за любую сумму, указанную в договоре, человек получал на руки именно эту сумму. При этом, платить какие-либо налоги ему не было нужно.

Согласно имеющейся официальной статистике из Управления Росстата за 2005-2013 г.г., около 70% новостроек и около 45% квартир на вторичном рынке приобретаются исключительно для целей инвестирования и дальнейшей перепродажи. Разумеется, что основная задача инвестирования — быстрый оборот денег. Мало кто из инвесторов хочет и будет ждать три года, чтобы впоследствии быть освобожденным от уплаты налога на доходы физических лиц. И практика в этом случае выработала следующий правовой ход: в договоре купли-продажи указывалась либо та сумма, за которую приобретался объект недвижимости, либо же просто указывалась сумма сделки в 1 миллион рублей. Именно на эту сумму, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, продавец получал налоговую льготу при продаже недвижимости.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, за время строительного бума 2005-2012 г.г. из всего массива сделок с жилыми и нежилыми помещениями указывались для целей налогообложения лишь 18-23%. "При этом, и покупатели, и продавцы достаточно охотно шли на совершение операций с наличными деньгами и указанием минимальных сумм в договоре, - говорит владелец саратовского агентства недвижимости Николаев Андрей. По моей практике, всего 1 из 15 моих клиентов указывали в договоре реальную стоимость объекта недвижимости и были готовы платить причитающиеся налоги. И то, это касалось в основном ипотечных операций, где полную сумму договора необходимо было указывать для банка".

"Наша власть последовательно и планомерно ведет курс к повышению стоимости владения любым объектом недвижимости, - комментирует саратовский адвокат Маркелов Вадим. Все предыдущие действия в рамках аттракциона "невиданной щедрости" ("дачная амнистия", приватизация, передача в пользование, долгосрочную аренду и пр..) государство проводило лишь с одной целью: передать населению максимальное количество недвижимого неликвида. А потом переложить бремя содержания и обслуживания этой недвижимости на плечи граждан. Да еще и повышать потом налоги регулярно. Специалисты моей компании еще в 2005 году давали оценки, что к 2015 году стоимость владения недвижимостью возрастет в совокупном измерении до 15 раз."

Как показывает практика, так и произошло. По сведениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в 2004 году годовые расходы (коммунальные услуги, налоги на недвижимость, обслуживание жилья и т. д.) на стандартную трехкомнатную квартиру в 63 квадратных метра при трех проживающих в ней человек составляли в среднем 9 000 -10 000 рублей. А по итогам 2014 года эта сумма стала уже 112 000 рублей.

Следующим шагом в плане последовательного повышения налогов стало подписание 29 ноября 2014 года президентом РФ федерального закона, вносящего много нового в Налоговый кодекс Российской Федерации и в рынок недвижимости.

Этим законом, как и было обещано Путиным В.В. Еще несколько лет назад, нанесен мощный удар по инвестиционным мотивам приобретения недвижимости. Теперь минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, при котором гражданин будет освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц, установлен в 5 лет. Кроме того, по мнению властей, поправки в закон должны сделать затруднительным уклонение продавцов от оплаты налогов путем указания в договоре формальной суммы сделки в 1 миллион рублей. Для этого разработан следующий механизм. По каждому объекту недвижимости в настоящий момент практически завершена процедура установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость практически приближена к рыночной цене недвижимости. Так вот с 1 января 2016 года налогооблагаемая стоимость квартиры не может быть менее 70% от кадастровой стоимости. Предполагается, что если в договоре будет указана стоимость ниже чем 70% от установленной кадастровой стоимости, то продавцу будет произведен перерасчет налога и его доначисление. Кроме того, эта новая норма закона сделает более жизнеспособной часть 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ. Согласно ей, налоговые органы вправе производить правильность исчисления налога и его перерасчет, если цена объекта в договоре отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены. Учитывая, что в настоящее время органы государственной регистрации сделок с недвижимостью очень оперативно передают в налоговые органы все сведения о совершаемых сделках с недвижимостью, то контроль над договорными ценами будут проходить более тщательный контроль.

Подчеркнем, что такой механизм будет действовать при продаже объекта ранее пятилетного срока владения недвижимостью.

"Ужесточение налоговых ставок и правил практически всегда приводит к новым схемам налоговой "оптимизации"", - рассказывает адвокат Маркелов Вадим. Необходимо отметить, что практически любой закон оставляет законные возможности для минимизации налогооблагаемой базы. Есть возможность в суде обжаловать кадастровую стоимость и снизить ее величину или использовать с сделке "подставных" граждан или юридических лиц. Также есть вероятность, что продавцы просто увеличат цену на инвестиционную недвижимость, переложив оплату налога на покупателя. Хочется отметить, что трехлетний минимальный срок владения недвижимостью, при котором продавец будет освобожден от налогов на доходы физических лиц, останется для некоторой категории граждан. К ней относятся объекты недвижимости, полученные в или результате приватизации, или по наследству, или в дар от члена семьи, или от передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, законом предоставлено право местным властям понижать вплоть до нуля минимальный срок владения недвижимостью и размер понимающего коэффициента".

Вместе с тем, закон лишен социальной направленности. Он не учитывает льготы при продаже единственного жилья, ветхого жилья, наличие дефектов или изъянов в квартире и другие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Сложно представить, как в условиях разгорающегося кризиса региональные власти снизят налог в интересах граждан. Слишком уж это будет непоследовательно.