Интервью эксперта в сфере жилищной политики Сергея Филимонова

- Будут ли саратовские специалисты проходить переподготовку в академии строительства и ЖКК?
- Академия строительства и ЖКК проводит централизованное обучение управленческого персонала, менеджеров, управляющих домами и ТСЖ, специалистов администраций МО. Субъект федерации сам определяет, сколько специалистов направлять на обучение. Мы раздаем методический материал, группирующий большой объем информации. Программа рассчитана на неделю - 72 часа, с выдачей удостоверений государственного образца. А они потом по курсовому методу обучают на местах.
- Как Вы можете прокомментировать экспансию "Российских коммунальных систем" в коммунальную сферу?
- Давайте с разных позиций посмотрим. Вот есть ГЭС: те, кто живет рядом, и те, кто живет за тысячу километров, получают электроэнергию по одинаковому тарифу. Если каждая генерирующая станция будет создавать свой тариф, то жители отдаленного и изношенного жилья будут платить больше, чем те, кто живет поблизости с энергоснабжающими организациями.
А "РКС" могут создавать единый тариф - это положительное. Второе, на что мы рассчитываем, - то, что они должны осуществить инвестирование в систему коммунального хозяйства, как они заявляют. Но реально из выступления "РКС" на коллегии Госстроя видно: они сегодня еще не нашли механизмы, как реально брать в управление коммунальные сети и предоставлять комуслуги. Для этого был написан закон о концессиях, предусматривающий передачу муниципального имущества в управление организациям, но он пока еще не принят. Возникают проблемы с формированием тарифа, связанные с включением в себестоимость затратной части.
Если смотреть с точки зрения монополии - монополия чревата. Отрицательные моменты: сегодня плохо упорядочена система тарифного регулирования, и мунициалитеты остаются заложниками этой тарифной политики. И те, кто владеет системой коммуникациями, и те, кто предоставляет населению комуслуги, они могут "выкручивать руки" муниципальным образованиям. Такая экспансия в систему коммунального хозяйства города может привести к давлению на органы местного самоуправления.
- Насколько важным и нужным является законопроект о концессиях?
- "РКС" сегодня массированно наступает и хочет защитить то, во что будет вкладывать средства. Ведь если я вынимаю трубу из земли и ставлю новую за свои деньги - я хочу получить экономическую отдачу. А на сегодня есть риски по инвестированию. Аренда носит временный характер. Вот закон о концессиях позволят эту систему регулировать. Но в каком виде выйдет этот закон и выйдет ли вообще - трудно сказать. Хотя в ближайшее время он не рассматривается в повестках дня Думы, но он актуален. Этот закон должен привлечь инвестиции в область коммунального хозяйства. "РКС" - это единственная организация, которая решила пошли на инвестирование, но это не масштабные пока вложения. Они говорят: ждем закон о концессиях - для них он - основное.
- Есть мнение, что чиновники не подпускают предпринимателей к сфере ЖКХ, не желая лишиться "кормушки"? Как Вы считаете, правильно ли это?
- По законодательству у муниципалитета очень ограниченные источники дохода. Поэтому, имея в собственности систему коммунальных сетей, они создают системные организации, которые становятся перепродавцами и закладывают свою рентабельность. Дело в том, что при формировании тарифов на ЖКУ нерешенными остаются вопросы о рентабельности этих предприятий - это чисто договорные отношения. Имеешь хороший административный ресурс - имеешь рентабельность. А если вы сами одним лицом создаете адмресурс и осуществляете регулирование, есть интерес в создании таких организаций. Но сейчас вопросы тарифного регулирования отданы на РЭК, и ситуация должна измениться: "кормушка", о которой вы говорили, претерпит значительные изменения. И говорить о том, как это будет пока сложно. Потому что в России нет единообразия.
С другой стороны, были злоупотребления некоторых мэров, которые создавали аффелированные организации перепродавцов и закупка топлива была только по муниципальному заказу. Если это уходит на уровень РЭК, эта "кормушка" пропадает.
Говорить о административных препятствиях не совсем верно. Допустим, в МО 80% тепловых ресурсов приходит от субъекта, 20% - у муниципальных предприятий. И городу предлагают по 400 руб за гикакалорию, а город может компенсировать определенным категориям граждан только 100 рублей и 150 - платит население. Создавалась дебиторская задолженность или гробили муниципальные предприятия.
Второй момент - тарифное регулирование не предусматривает определенные издержки, связанные с предоставлением этих услуг. Например, возмещение ущерба по суду. Нужно компенсировать имущественный вред в случае залива квартир, а они не смогут компенсировать - у них нет источника дохода. Не закладываются в тарифы и судебные издержки, и акты вандализма - а их достаточно - все это берется с муниципального котла. Часть идет на содержание коммунальных предприятий, на непредвиденные расходы. Что остается на дом? В лучшем случае 5-10% от полного объема финансирования. Эти данные я беру не с потолка - это результат опыта города Малоярославец, который публиковался в журнале "ЖКХ".
Еще один нюанс - в платежи населения были включены средства на капремонт, сейчас в структуре платежей они имеют другой вид. А ремонт проводить надо, средства будут браться из муниципального котла. Поэтому законодательная среда разрушает муниципальный котел, причем путем адресного ценообразования затратной части по каждому дому. Сейчас правительство ищет варианты урегулирования этих отношений.
Если это дает доход, чиновники не будут подпускать, так как источники дохода ограничены. А если говорить об убыточности - сказывается неумение управлять имуществом, неумение искать резервы. Анализ экономический не проводится: чтобы минимизировать потери, надо сначала их выявить. В некоторых городах коммерсанты за свои средства сделали этот анализ с экономическими выкладками - показали перспективы, как деньги можно сэкономить, администрация города согласилась. Коммерсант более грамотен, чем сотрудник администрации, более заинтересован - он получает деньги за то, что сделает. Я не хочу принижать уровень грамотности госслужащих, но к у чиновников текучка в повседневной деятельности съедает уйму времени, которое можно было посвятить аналитике и "мозговой атаке" на решение вопроса. Наблюдается некомпетентность органов местного самоуправления: их никто не обучает, - в лучшем случае есть курсы повышения квалификации, но там большой объем информации пытаются впихнуть за один-два дня.
Поэтому на уровне федерации коммерсанты делают эти выкладки, эту аналитику, обосновывают необходимость определенных изменений, и руководители, имея картину, принимают решение - у нас идет такое слияние бизнеса и власти. Административные барьеры есть, но их можно обходить.
Сейчас стоит непростой вопрос: нужно ли расформировывать службы заказчика - ДЕЗы? С одной стороны, закон - Жилищный Кодекс - разрешает, с другой - преимущество, ради которого создавались ДЕЗы, изымается. Но в перспективе они могут быть управляющими организациями, все зависит от того, согласится ли население, чтобы они управляли домами.
- У нашего населения отрицательное отношение к ДЕЗам. Считают, что это ненужные конторы, которые только собирают деньги.
- Знаете, мы проводили социологический опрос: что на ваши деньги делается в доме? Люди называли только лифт и уборку территории, а остального просто не знали. Откуда будет желание осуществлять платежи, если они не знают, куда эти деньги идут?
Службы заказчика банкроты по определению - они поставлены в такие рамки договорных отношений, такое административное воздействие испытывают, что они, имея благие намерения, не смогут их реализовать. Желающих работать на рынке ЖКХ много. Службы заказчика - эти те же специалисты. Если им будут достойно платить, там работать будут, а не перебегать в альтернативную организацию.
Сравниваем службу заказчика и ТСЖ: в службе заказчика 10% идет на дом, а в ТСЖ - 80%. Любая коммерческая структура, если хочет на рынке существовать, должна по минимуму финансирования эти работы делать. Надо правильно организовать этот бизнес - чтобы люди шли за услугой к вам, а не на сторону. Если вы не со стороны, а вместе с ними живете, - здесь элемент доверия - знакомого специалиста не страшно пускать в квартиру, знаешь, что после него не будет разграбления.
Подбор рабочей одежды также имеет значение. Сегодня мужик в фуфайке не котируется. Вежливому, аккуратному сантехнику заплатят больше - за культуру обслуживания. Это бизнес, это умение продать свои услуги. Хотя, если говорить о цивилизованной системе управления, прейскурант нужен обязательно. Если вы хотите иметь "паству", открыто вывешивайте перечень цен за работу. Обслуживающая организация имеет преимущество перед всеми остальными - они будут длительный период времени отвечать по принятым обязательствам. А любая сторонняя организация, если вам сделает ремонт незаконно. В случае чего вы ее потом не найдете.
Сегодня никто не выявлял положительные моменты в деятельности существующих организаций, у нас общество привыкло реагировать на негатив, о хорошем забывают говорить. Менеджмент направлен на то, чтобы заинтересовать людей, показать хорошее, завоевать рынок.
- То есть Вы считаете ТСЖ наиболее эффективной формой управления?
- О тех ТСЖ, которые были до сих пор, надо забыть. Сегодня создание и деятельность ТСЖ регламентируется Жилищным кодексом (ст. 137-138). Можно правильно написать устав, правильно провести собрание. Кстати, у вас в Саратове суды по Ассоциации ТСЖ - это заказ, это борьба за рынок управления. В Москве как делается: есть управляющая организация, проведите общее собрание, покажите недостатки управления, предложите ваши условия. Тут борьба за рынок жилищных услуг. А наиболее активная борьба - в новостройках. В ветхие дома надо вкладывать и вкладывать, а в новостройках ты получаешь деньги и получаешь, потому что объем работ меньше и сумма платежей не соответствует. Была усредниловка, а теперь стало адресное распределение.
Сегодня население определяет перечень работ. Потому что ТСЖ дается право заключать договора управления от имени собственника, в интересах членов ТСЖ. А в обязанности ТСЖ вменено представлять интересы собственников в системе договорных отношений по отношению к третьим лицам. И поэтому возникают прямые договорные отношения.
Преимущества ТСЖ: они не будут перепродавцами услуг. Перепродать услугу ни жилищную, ни коммунальные они не могут. По Жилищному Кодексу ТСЖ является юридическим лицом. Они ограничены в своих возможностях: могут только создавать ТСЖ и осуществлять определенные уставом виды деятельности. Считаю, что в этой сфере происходит сбалансирование. В ТСЖ есть отдельный платеж - членский взнос, который идет именно на твой дом. А служба заказчика раскладывает на все дома.
- Помогут ли лишить проблему неплатежей иски в суд на неплательщиков? И как, по Вашему мнению, можно улучшить ситуацию с неплатежами?
- Вопрос работы с населением - один из основных. Иски в суд - это как драка в качестве способа решения ссоры. Конфликт надо решать в начальной стадии, судебное дело - это последнее дело. Есть программный метод работы с неплатежами: глава администрации ставит целью деятельности муниципалитета борьбу с неплатежами, издает нормативный документ, в котором назначает ответственных лиц. Если есть общественные работы, на них привлекаются имеющие задолженность.
Здесь проблема чисто социальная. Компания по взысканию задолженности не должна носить разовый характер, а продолжаться изо дня в день. Когда людей вывешивают в списках неплательщиков, это удар психологический - идет отторжение. Когда их начинают давить, они начинают сопротивляться: идут в суд, легализуют неплатежи. Лучше заключить соглашение о поэтапном погашении задолженности. Хуже, если вы эти деньги вообще не получите, чем если получите их с задержками. Должнику нельзя угрожать - этим настраиваешь его против себя. Злопамятность возникает у людей надолго, отношения восстанавливаются годами.
Иногда в ходе беседы выясняется, что люди имеют право на субсидии, но не знают об этом. Информацию, которую необходимо донести до населения, удобно размещать на квитанциях-счетах. Чем ТСЖ отличается от службы заказчика в отношении с населением - мы из среды, мы представляем их интересы. ДЕЗы же формализованные структуры, они не представляют интересы населения.
Собрание жильцов может завершиться неизвестно чем. А у нас с новым ЖК собрание жильцов вышло на 1-й план, значит, этот общественный институт надо развивать. Второй элемент - информирование граждан о стоимости проведенной работы. Когда видят, за что и сколько платят, они будут платить. Вывешивать информацию о результатах деятельности ТСЖ на виду надо регулярно - не раз в год отчет делать. Капремонт подъездов увидят, а то, что сделано внутри дома, в подвале - нет.
В моем 700-квартирном доме многие были против вложений в капремонт. Но после косметических ремонтов были акты вандализма, после евроремонта подъездов - ни одного поджога ящиков, ни одной лампы не разбили за 6 лет. Люди это оценили. Мы их не обязываем, никаких административных воздействий нет. Мы поставили в подъездах столики - для рекламных предложений, чтобы у ящиков мусора не было. Мы 4 года приучали к цветам - обрывали рассаду, мы сажали новую. Людей надо заставлять жить хорошо. Если с населением грамотно работать, люди сами приходят с деньгами - сделай то-то и то-то. У людей надо развивать понятие, что жилая квартира - не все их имущество, их имущество начинается от двери дома. Мы детей приучили: изрисовали стену, даем им краску - они раз сделали, другим не дают испачкать стену.
Неплатежи можно возместить по суду - это технический вопрос, но их нужно не допустить. Должна быть планомерная деятельность под контролем главы администрации.
- Что будет с порядком снижения оплаты за ЖКУ при снижении их качества или частичном отсутствии? Например, если горячая вода течет из крана через день?
- Согласно Гражданскому Кодексу, перерасчет за недопоставленную услугу осуществляется только при наличии акта, подписанного двумя сторонами. Если несколько дней не было воды, нужно в первый же день обратиться в диспетчерскую службу, чтобы там зафиксировали дату начала непредоставления услуги. Для инициации перерасчета достаточно выписки из книги диспетчера. Если температура воздуха ниже положенной, нужно чтобы по всем правилам сделали замер и зафиксировали. Кто будет защищать права потребителя в этом случае? Можно пригласить специалиста Жилищной инспекции - на них возложена эта функция. С приборами учета эти проблемы пропадают.

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости