Управление многоквартирными домами. Думать подано

Функции и участники
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ЖК "Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме". Управление многоквартирным домом может осуществляться одним из трех предложенных ЖК способов: непосредственное управление собственниками, управление объединением собственников помещений и управление управляющей организацией. Можно сказать, что собственники при непосредственном управлении, ТСЖ и управляющая организация - это управляющие субъекты. А управление многоквартирным домом - это предпринимательская деятельность для управляющих субъектов.

Все познается в сравнении
Непосредственное управление собственниками отражает полную ответственность для жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома. На практике: каждый собственник самостоятельно или через уполномоченное лицо (один из собственников помещений или иное лицо, действующий на основании доверенностей не менее чем от 50% собственников помещений) заключает договор ресурсоснабжения с коммунальным предприятием. На каждого собственника ресурсоснабжающая организация открывает лицевой счет абонента. Далее, заключается договор подряда или договор возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома - один договор на дом, где одна сторона - все собственники помещений (или уполномоченное лицо), другая - подрядная организация.
Опыт показывает, что это нововведение Жилищного кодекса требует корректировок. Инертность и страх жильцов перед такой огромной ответственностью, а главное - отсутствие наработанной схемы заключения договоров каждого собственника с поставщиками коммунальных услуг (практически нет прецедентов самоуправления в многоквартирных домах) еще долго будут тормозить развитие этой формы управления.
Товарищество собственников жилья (некоммерческая организация) создается, как правило, в небольших (до 100 квартир), либо во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как собственника муниципального жилищного фонда в доме, реже - по инициативе самих жильцов. Уставные цели товарищества - управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников.
На сегодняшний день в России количество ТСЖ составляет 6% всего жилищного фонда. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень полномочий товарищества по управлению. Например, может быть принято решение о том, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества, либо будет выполнять только функции управления. Очень важный момент - ТСЖ имеет право, а не обязанность заключать договоры об оказании коммунальных услуг (ст. 137 п. 1, ст.138 ЖК). Таким образом, ТСЖ может и вовсе не вступать в договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями. В этом случае, ТСЖ обязано уведомить о своем решении ресурсоснабжающую организацию, которая в свою очередь, открывает собственникам абонентские счета и получает средства за коммунальные услуги непосредственно от собственников помещений. ТСЖ может оставить себе в компетенции только представление и защиту интересов жильцов многоквартирного дома и заключить договор управления с управляющей организацией (ст. 162 п. 2 ЖК РФ), предварительно приняв соответствующие решение на Общем собрании о смене способа управления (здесь уже способ управления управляющей организацией).
Большое значение представляет вопрос о членстве в товариществе. Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Закон о ТСЖ (утратил силу с введением ЖК) предусматривал обязательность членства в товариществе для всех собственников. Однако в 1998 году Конституционный суд признал данное положение не соответствующим Конституции (ч.2 статья 30). Таким образом, стало возможным неучастие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется ТСЖ. Фактически Конституционный суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников. Но если, с другой стороны, скажем, один собственник не участвует в управлении общей недвижимостью, то тем самым он ущемляет права других собственников в этом доме, поскольку потребление услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. В новом Жилищном кодексе эта норма также отражена - невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. То есть фактически, в одном многоквартирном доме, имеющим статус ТСЖ, оказываются и члены ТСЖ и не члены ТСЖ, что, по сути, очень усложняет построение договорных отношений в таком доме.
Наиболее часто упоминаемые проблемы, затрудняющие деятельность ТСЖ - невыполнение органами местного самоуправления своих обязательств по финансированию льгот, жилищных субсидий и дотаций, административные барьеры, плохая информированность населения.
К тому же, создание ТСЖ требует больших организационных усилий, преодоления инерции граждан, активной и затратной борьбы с бюрократами и монополистами. Поэтому только там, где у собственников жилья есть весомые стимулы для прохождения властных инстанций, ситуация в сфере управления жилищным фондом меняется и государственная политика передачи рычагов управления реальному собственнику воплощается на практике.
В Ростове-на-Дону весомым стимулом для создания ТСЖ является обязательство властей проводить капитальный ремонт. Этот практика заслуживает самого широкого распространения. Однако есть и примеры другого рода. В Саратове и Оренбурге существует практика создания крупных ТСЖ, включающих один или даже несколько микрорайонов, то есть целиком жилищный фонд, составляющий базу одного муниципального жилищного предприятия. При создании такого ТСЖ муниципальное жилищное предприятие ликвидируется, а его штат становится штатом товарищества. В Оренбурге создание подобных ТСЖ инициируется руководителями обслуживающих предприятий и дает им возможность переводить бизнес из муниципальной собственности в частную без потери объема работ и технической базы, без участия в конкурентной борьбе на рынке жилищных услуг, более того - с приобретением налоговых и иных преимуществ, которыми обладают некоммерческие организации. В Саратове инициаторами создания таких ТСЖ выступали представители местной власти, а главная задача, которую они при этом старались решить, - минимизация налоговых платежей, в частности уход от налога на прибыль.
В то же время при организации подобных крупных ТСЖ реальные интересы жителей - собственников жилья не брались в расчет, решение о создании ТСЖ принималось представителями муниципалитета как обладателя наибольшей доли участия в общем имуществе многоквартирного дома. А в некоторых случаях ТСЖ образовывались и с прямым нарушением закона (общие собрания не проводились, подписи жильцов подделывались). Подобные примеры не часты, однако инициатива частного бизнеса и самих жильцов в процессе создания ТСЖ становится все более заметной. Это положительный процесс. Несмотря на все трудности, возникающие у жильцов при создании и дальнейшей деятельности ТСЖ, такую форму управления многоквартирными домами, безусловно, нужно развивать. Но здесь должны выполняться два условия:
ТСЖ должно быть "правильным", созданным "снизу";
созданное ТСЖ должно само управлять своим домом.
Если учреждается товарищество, а затем встает вопрос о сотрудничестве с профессиональной управляющей компанией, то ТСЖ в этом случае становится лишним звеном, посредником в цепочке предоставления жилищно-коммунальных услуг. А ненужный посредник - это многочисленные затраты по его содержанию, которые опять лягут тяжелым финансовым бременем на самих же жителей этого дома.
На практике: Товарищество и его члены строят свои отношения на основе членства, т.е. никаких договоров они между собой не заключают. Если ТСЖ принимает решение не предоставлять коммунальные услуги, здесь по аналогии с первым способом управления: каждый собственник заключает договор ресурсоснабжения с коммунальным предприятием. Не члены ТСЖ оформляют договорные отношения с ТСЖ: договор подряда или возмездного оказания услуг на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Кооператив организуется, как правило, будущими жильцами как совместная собственность на комплекс недвижимого имущества, необходимого для обеспечения жильем членов кооператива. По своим уставным целям аналогичен ТСЖ. Если все паевые взносы участников кооператива выплачены, ЖСК реорганизуются в ТСЖ или избирается другой способ управления.
Управляющая организация. Частные компании и предприниматели уже вполне успешно ведут управление многоквартирными домами во многих городах России - обеспечивают предоставление жилищных и коммунальных услуг. Наиболее эффективный вариант - частная управляющая компания одновременно является и подрядчиком, выполняющим комплекс работ по содержанию и ремонту. На сегодняшний день известна практика, когда и коммунальное (ресурсоснабжающее) предприятие становится управляющей компанией.
На практике: собственники помещений заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Нецелесообразно заключать договор с каждым собственником, поскольку, встает вопрос об идентичности условий таких договоров в рамках одного дома. На один многоквартирный дом заключается один договор управления. Можно решением общего собрания предусмотреть выдачу копий всем собственникам многоквартирного дома, а оригинал оставить на хранении у управляющей организации.

Что делать?
Если говорить об ответственности собственников помещений, то степень их участия в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг постепенно снижается - от непосредственного управления собственниками к управлению объединением собственников помещений и далее к управлению управляющей организацией. И здесь важно понимать, что речь идет не только об ответственности моральной, но, прежде всего - о финансовой. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо знать о рисках, которые несет в себе каждый способ управления, как для жильцов многоквартирного дома, так и для управляющего субъекта. Но это - предмет отдельного разговора.

В заключении - о сроках. В части 3 статьи 161 ЖК указано: "Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме". Таким образом, в федеральном законодательстве нет ограничения срока выбора собственниками помещений способа управления.
В любой момент Общее собрание имеет право изменить существующий способ управления, расторгнуть договоры, выбрать иную управляющую организацию, установить новый тариф содержания и ремонта общего имущества в данном доме, и решать все вопросы, которые ЖК относит к компетенции Общего собрания.

Екатерина Каменева, к.э.н

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости