Ставки сделаны. Налог на недвижимость и цены на жилье

В следующем году власти страны планируют ввести единый налог на недвижимость, который заменит земельный налог и налог на имущество. Аналитики прогнозируют, что единый налог ударит по малоимущим и среднему классу. Риэлтеры предсказывают значительный рост цен на недвижимость, но чиновники уверяют, что никаких особых изменений новая правительственная инициатива не принесет.

Ставки сделаны?

Впрочем, новой сию инициативу не назовешь. О том, что действующую систему налогообложения имущества необходимо реформировать, власти говорят уже давно.
Первые обсуждения начались еще восемь лет назад, и с тех пор дебаты по этому поводу не утихают. Первым реанимировал старую, но весьма актуальную нынче идею премьер-министр Владимир Путин. Он заявил, что налог на недвижимость должен заменить земельный налог и налог на имущество, и к 2010 году должны быть созданы все условия для его введения. Премьер-министр уточнил, что налоговые ставки повышены не будут, но единый налог станет рассчитываться по-новому. А именно, исходя из рыночной стоимости недвижимости.
Сегодня каждый собственник жилья привык к тому, что ежегодно из налоговой инспекции ему приходит уведомление о начисленном налоге на приватизированное жилье. Сумма не велика - на стандартную саратовскую "двушку" составляет не более 200-300 руб. в год. Такие невысокие платежи объясняются просто.
Действующий сегодня налог составляет не более 2,2% от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации, а она в несколько раз ниже рыночной стоимость объектов. Налог на землю равен произведению кадастровой стоимости земельного участка и ставки налога (0,3%). Но на сегодняшний момент в Саратове в собственность владельцев жилья оформлено только 11% земельных участков под многоквартирными домами.
Теперь же все будет иначе. Как считают эксперты-аналитики, главной опасностью нового налога является то, что рассчитываться он будет от рыночной стоимости объектов, соответственно при тех же ставках (которые остаются на прежнем уровне) сумма взимаемого налога увеличится в десятки, а то и в сотни раз. И пострадают от этого не только владельцы многометровых хором, но и хозяева обычных, скромных квартир. В прессу уже просочилась информация о том, что в проекте закона о налоге на недвижимость, который сейчас готовят специалисты Министерства финансов РФ, фигурирует ставка 0,5-2% от стоимости квартиры. Скорее всего, налог будет "плавающим": с недорогого жилья стоимостью до 3 млн руб. будут брать минимум, то есть 0,5-1% в год. А с недвижимости, рыночная стоимостью которого составляет от 3 до 5 млн - 1-1,5%. Все, что стоит дороже, обойдется собственникам в полтора, а то и два процента. Но это только версии, возможно, что налог будет высчитываться иначе.
По данным Федеральной регистрационной службы, в России приватизировано более 80% жилого фонда. В крупных городах этот показатель достигает 95-98% (Саратовская область - 94%), проще говоря, в стране практически не осталось муниципального жилья. Соответственно, всем владельцам приватизированных квартир теперь придется расплачиваться за "право собственности" уже не рублем, а десятками тысяч.
Подсчитать будущие убытки собственников не так уж и сложно. По данным агентства "Индикаторы рынка недвижимости", средняя стоимость квартир в регионах превышает 1,5 млн руб, а в крупных городах приближается к 3-4 млн. Соответственно, владельцу обычной, скромной однокомнатной квартиры придется отдать государству от 15 до 40 тыс. руб. в год. Сколько будут платить за стометровые хоромы в центре города их хозяева - даже страшно представить. Для многодетных семей, пенсионеров, инвалидов и малоимущих подобные суммы окажутся не просто неподъемными, а разорительными.
Как сообщил заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов, введение нового налога "позволит сформировать справедливый уровень налогообложения", когда владельцы элитной недвижимости будут платить достаточно высокий налог, а владельцы социального жилья смогут сэкономить на выплатах. А Владимир Путин пообещал, что для малообеспеченных граждан будут предусмотреть налоговые льготы и всяческие послабления.

Отдам собственность в добрые руки

Все это, конечно, хорошо. Но как показывает практика, отнюдь не всем обещаниям властьимущих можно верить. Да и не всегда получается так, как задумано. Возможно, пенсионеры и люди с низкими доходами действительно будут освобождены от уплаты налога, но и владельцы огромных земельных участков и коттеджей в накладе не останутся. Уж кто, как не они имеют огромный опыт ухода от налогов! В результате бремя нового единого налога ляжет на представителей среднего класса, имеющих в собственности скромный земельный участок и единственную квартиру, купленную на заработанные многолетним трудом средства. Если прибавить к этому расходы на оплату услуг ЖКУ, которые ежегодно растут, жить простым гражданам станет совсем туго.
Кстати, об этом напомнила член комитета Госдумы по бюджету, налогам и сборам Оксана Дмитриева. Она сообщила, что такой "налог в перспективе необходим, но нововведение ударит по среднему классу", ведь помимо высоких ставок ЖКХ им придется платить большой налог, а это не всем по карману. К слову, Оксана Дмитриева была и остается единственным чиновником в Государственной Думе, которая не побоялась высказать свои опасения относительно новой правительственной инициативы.
Но это еще не все. Как считают эксперты- аналитики от введения нового налога увеличится и доля расходов заемщиков, которые приобрели жилье при помощи ипотечного кредита. В условиях удорожания ипотеки и роста цен на квартиры перспектива увеличения налогового бремени сделает жилье еще менее доступным для большинства граждан.
- На мой взгляд, реальный налог должны платить те граждане, которые имеют по две-три квартиры, а таких в Саратовской области не так уж и мало, - высказывает свое мнение эксперт саратовского независимого агентства по недвижимости "Перспектива" Николай Никифоров. - В некоторых европейских странах действует хорошая практика: если в собственности у семьи находится лишь один дом или квартира, то налогом жилье не облагается. А вот если квартир несколько, за них приходится отдавать приличный налог, от 3 до 6% в разных странах.
По мнению эксперта, введение единого налога в нашей стране может привести к крайне неприятным последствиям. Из-за высоких платежей жители Саратовской губернии и других регионов будут вынуждены подавать на деприватизацию жилья, то есть возвращать квартиру обратно муниципалитету. Людям гораздо проще расстаться со своим правом собственности, нежели отдавать за него немыслимые суммы.
Не сладко придется и тем, кто планировал в ближайший год-два решить жилищный вопрос. Из-за высокого налога люди будут вынуждены продавать дорогие квартиры в центре города и покупать меньшей площадью и стоимостью где-нибудь в спальном районе. В результате, скромное жилье значительно вырастет в цене. А престижные элитные хоромы, на которые последние годы делали упор застройщики, не будут пользоваться спросом. К слову, в столице, славящейся своим "золотым" жильем по поводу нового налога идут ожесточенные дискуссии. Так Владимир Спарак, заместитель генерального директора "Агентства развития и исследований в недвижимости" считает, что повышение налогового бремени на недвижимость, "скорее всего, неизбежно". Другой вопрос - кто и каким образом будет определять стоимость жилья, и какие меры примут чиновники, дабы избежать "заказных" оценок дорогих объектов недвижимости.
Профессор Тамара Касьянова, генеральный директор компании "2К Аудит - Деловые консультации" напоминает, что налог на недвижимость, исчисляемый по рыночной стоимости помещений может серьезно пополнить бюджеты муниципальных властей, и возможно, это подтолкнет развитие системы ЖКХ. Для западных стран, указывает Касьянова, налог на недвижимость составляет не менее 50% муниципальных бюджетов, и это нормальная практика. В России сейчас налог начисляется по инвентаризационной стоимости жилья и может составлять всего несколько сотен рублей. И соответственно, не приносит существенных поступлений.

Доживем до 2012

Введение единого налога имеет свои обоснования. И очень веские, иначе бы чиновники не стали бы разворачивать столь бурную деятельность. Во время финансового кризиса тема налогообложения стала очень актуальной, поскольку сборы в казну заметно снизились. Федеральный бюджет недосчитывается значительных сумм, только за первый квартал 2009 года бюджеты всех уровней снизились на 10-11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В результате единый налог на недвижимость придется как нельзя кстати. Правда, для того, чтобы его ввести придется разработать немалое количество законодательных актов, но работа над этим уже идет.
Единственный момент - сроки. Владимир Путин указал 2010 год, но почти во всех ведомствах уверены, что ранее 2012 года налог ввести совершенно нереально. Как считают специалисты по налогообложению, в следующем году реально скорректировать лишь действующие налоги. Главной же задачей Минфина является разработка системы оценки рыночной стоимости недвижимости, а это довольно большой объем работы.
В Министерстве финансов Саратовской области так же считают, что сроки введения единого налога затянутся на несколько лет. Как сообщили в Минфине, отсутствие на сегодняшний день единой методики оценки недвижимости, несформированность кадастра недвижимого имущества, порядка государственной кадастровой оценки объектов недвижимости не позволяет надеяться, что в 2010 году новый налог будет введен.
Согласно графику работ по принятию соответствующей главы Налогового кодекса Российской Федерации проект закона будет подготовлен и внесен в Государственную Думу в 2010 году, поэтому при благоприятной экономической ситуации можно рассчитывать на её введение в 2011-2012 годах.
Но было бы наивно верить в то, что государство поставило цель собрать значительные налоговые поступления с обнищавших граждан и нескольких сотен богачей. И тем самым пополнить скудеющую день ото дня государственную казну. На кого рассчитан новый налог, высчитать не сложно. Да и сами чиновники иногда "проговариваются". Как сообщил недавно помощник министра экономического развития РФ Сергей Беляков, "речь идет о подготовке введения налога сначала для жилой недвижимости, а затем, возможно и для промышленной". Как говориться, вопросов больше нет.

Евгений Озеров