Откупиться от чиновника. Кадастровая стоимость и земельный налог

Правительство страны поручило профильным ведомствам увеличить налоговые поступления в бюджет, дабы восполнить вызванные кризисными явлениями потери. Речь идет о введении не самого щадящего налога на недвижимость, ФСН уточняет сведения для формирования "налоговых пакетов". Информацию об имуществе каждого плательщика, как комментируют налоговики, планируется свести в одну базу "для корректного начисления платежей".
Власти на местах также намереваются пополнять кризисную казну за счет оптимизации сборов с населения. Увеличение бремени в экономически сложных условиях даже не прикрывают красивыми словесами. Более того, корректность начисления "антикризисных платежей" в Саратове является весьма проблематичным. Так земельный налог, сборы которого собираются активизировать городские власти, будет рассчитываться с учетом значительно завышенной кадастровой стоимости земли. Пополнение местной казны будет стоить саратовцам платежей, в несколько раз превышающим реальный размер земельного налога.

Несколько наивных вопросов

На недавнем заседании комиссии Саратовской городской думы по ЖКХ глава Олег Грищенко порекомендовал ускорить процесс оформления земельных участков под многоквартирными домами в собственность владельцев квартир. (на сей день приватизировано 11%) Чем больше собственников земельных участков, тем больше соответствующих налоговых отчислений, которыми не надо делиться с региональной и федеральной казной. Земельный налог полностью поступает в бюджет города и формирует 50-80% его объема. Ни слова о корректности его начисления на том заседании, судя по информационным сообщениям, сказано не было. Между тем, размер земельного налога рассчитывается по формуле - произведение кадастровой стоимости участка и ставка земельного налога (для участков, занятых жилищным фондом - 0,3%). А кадастровая тема в саратовских СМИ продолжает обрастать скандальными подробностями. Размеры кадастровой оценки земельных участков Саратовской области были необъективно "раздуты" в конце 2007 года. Расчеты, согласно проведенному накануне конкурсу, проводили специалисты Поволжского филиала ФГУП Госземкадастрсъемка - ВИСХАГИ. Многочисленные вопросы участников рынка о процедуре конкурса до сих пор остались без ответа. К примеру, почему из 100 действующих на территории области оценочных фирм, в конкурсе принимала участие одна, не имеющая на дату подписания контракта ни одного оценщика в своем составе? Почему к конкурсу была допущена организация с лицензией, выданной на уволенных к тому времени сотрудников?
По оценкам экспертов, кадастровая стоимость земель региона была завышена более чем в 10 раз, земельный налог и арендная плата в итоге выросли в 6-15 раз, в некоторых случаях увеличение платежей составило 36,6 и даже 160 раз. В феврале, то есть больше года спустя после выхода постановления Правительства N423 об утверждении результатов кадастровой оценки, прокуратура Саратовской области в судебном иске потребовала этот документ отменить. В судебном порядке постановление обжаловали и бизнесмены, возмущенные неподъемным размером налоговых платежей. Нет необходимости подробно пересказывать известные факты о нарушениях порядка определения кадастровой стоимости (при оценке в подавляющем большинстве основывались на данных о сделках с дорогостоящей недвижимостью в центральных районах) и согласования ее размеров (в правительстве области "забыли" отправить результаты оценки на согласование в Роснедвижимость). Еще один вопрос, который до сих пор с определенной долей наивности задают наблюдатели - почему заказчик оценочных работ, а именно областной комитет по управлению имуществом в лице Александра Бовтунова не предъявит к исполнителям судебный иск с тем, чтобы возвратить в бюджет 19,5 млн руб? Наверняка, без ответа останутся и предположения экспертов о возможной взаимосвязи завышенной кадастровой оценки земель и докризисном росте цен на недвижимость. Необоснованное завышение кадастровой стоимости наблюдалось и в других регионах, есть примеры завышения этой величины в 50 раз. Это, кстати, не первый намек на согласованные действия власти и игроков рынка недвижимости. Недавно один из участников телепередачи о системе налогообложения проговорился: "Увеличение собственников земельных участков под многоквартирными домами и плательщиков земельного налога оживит рынок недвижимости". То есть риэлторы уже ждут высвобождения жилплощади теми, для кого суммы налога окажутся непосильными.
И саратовцам вполне стоит этого опасаться. В начале апреля в области вышло обновленное постановление об утверждении оценки кадастровой стоимости земель N121-П. В него были внесены изменения на основании судебных решений по искам предпринимателей. Эксперты утверждают, что изменения вносились и по результатам оценки кадастровой стоимости уже воронежских специалистов. Есть сведения о том, что некоторые расчеты велись на основании данных о ценах на воронежскую недвижимость, которая на порядок дороже саратовской. А местный информационный материал ограничивался исключительно объектами в центре города. Вместе с тем, в тексте документа цинично заявляется, что "результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области установлены без их пересмотра в сторону увеличения".
Однако, ряд специалистов считают, что оснований для внесения корректив в утвержденные размеры кадастровой стоимости земель Саратовской области нет. Единственная организация, которая может выступать в качестве компетентного органа - это оценочная организация, прошедшая процедуру конкурсного отбора. Поэтому необходимо провести работы по переоценке земель в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и регламентом утверждения отчета. Звучат утверждения о деятельности комитета-заказчика работ по оценке кадастровой стоимости земель 'вне правового поля'. Не согласные с этим мнением напоминают, что законодательство не позволяет проводить новую оценку ранее 2010 года. (В предложенной Госдуме новой редакции ФЗ "Об оценочной деятельности" предлагается проводить оценку кадастровой стоимости земель ежегодно) Но тем не менее, в середине мая правительством области было принято очередное постановление о размере кадастровой стоимости. Но на конец мая-начало июня о нем не знали даже авторитетные эксперты. На официальный запрос редакции в областной комитет по управлению имуществом об основаниях принятия документа, об организации-эксперте и суммах, потребовавшихся на выполнение работ по оценке, в ведомстве ответили категорическим отказом. Пресс-секретарь комитета заверил лишь о соблюдении всех требований законодательства. Как видно из текста документа, в постановлении N220 изменен размер кадастровой стоимости некоторых участков Саратова и Саратовского района. То есть речь идет не об общей переоценке кадастровой стоимости, а об очередном внесении изменений. По словам депутата областной Думы Леонида Писного: "В новом документе используется другой подход к зонированию, снимается социальная напряженность по ряду территорий и вносятся изменения в соответствии с судебными решениями". В комментарии представителя управления Роснедвижимости по Саратовской области прозвучало: "Мы никакого отношения к этому постановлению не имеем. Этим занимается правительство. Мы провели экспертизу оценки, выполненной в 2007 году, внесли много замечаний, исправлений, добавили рынок. Все формы, которые подлежат утверждению, были представлены правительству. Но правительство не утвердило эти результаты. Было издано постановление N121, которое утверждает не знаем откуда взятые оценки и постановление N202, в котором много технических ошибок. Они пытаются блоками из экспертизы туда что-то подтащить. Ведь чтобы ввести предоставленные нами данные, надо работать муниципалитетам со ставками, а у них эта работа не налажена".
Как сообщили в аппарате зампреда правительства Алексея Щербакова, в правительстве не спешат утверждать показатели госэкспертизы, потому что они еще более повышают оценку, утвержденную 423-им постановлением. А "блоками из экспертизы" вводятся только те данные о кадастровой стоимости, которые понижают принятые в 2007 году цифры. В ближайшем времени выйдет еще одно подобное постановление.
Так или иначе, но весьма уместно здесь привести фрагмент интервью одного из авторов нового ФЗ "Об оценочной деятельности", президента Российской коллегии оценщиков Александра Галушко журналу "Экономика и жизнь". "Когда региональная власть участвует в процедуре определения кадастровой стоимости и может на нее влиять либо как заказчик работ, орган, утверждающий результаты работ, и когда этот участник отношений имеет подобную (фискальную - СарБК) мотивацию, многочисленные факты искусственного завышения кадастровой оценки земли - естественное следствие".

Прессинг властей

Вместе с опасениями о чрезмерно высоком размере земельного налога, не утихают споры о справедливости начисления платы за пользование земельными участками под многоквартирными домами. Председатель общественной организации "Наш дом-Саратов" Лидия Виненко говорит: "Так называемый, собственник земли под многоквартирным домом имеет только обязанности и не имеет никаких прав. Мы платим земельный налог за то, чем мы не можем распоряжаться. Ведь владелец земельного участка с расположенным на нем частным домом может продать часть земли, может продать половину этого дома - это его право, его собственность. А какие права имеет владелец земли под многоквартирным домом? Никаких! Это общедолевая собственность. Единственное, что он может сделать - это передать право собственности человеку, который здесь же проживает. Но зачем? Суть земельных фокусов такова - человек лишают прав, но заставляют платить налог. К примеру, метраж частного дома 72 метра. Налог N в этом случае отчисляется за пользование земельным участком по собственному усмотрению. Но если этот дом двухэтажный, но владельцы квартир выплачивают налог в размере N/2 и не имеют на эту землю никаких прав. Это же безумно большая сумма, в Саратове немало 3-х и 4-х этажных домов. А дифференциация налога, в зависимости от вида собственности (частный, многоэтажный дом, нежилое помещение)не предусмотрена. Только в частном доме или нежилом помещении, полностью находящемся в частном доме, собственник строения и земли имеет право распоряжаться ими (недвижимость и земля). Не урегулирован и вопрос о льготном налогообложении по земле для социально незащищенных слоев населения".
При этом оформлять в собственность землю под многоквартирным домом, убеждена Лидия Виненко, необходимо. "Оформление в собственность земли под домами имеет одну цель - попытаться защитить свой двор от незаконных действий чиновников, строителей, предпринимателей. То есть не позволить открыть магазин в подъезде, построить во дворе ларек, дом или открыть платную автомобильную стоянку. Власть нас прессует".
Об этом же говорит и уполномоченный по правам человека в Саратовской области Нина Лукашева: "Сейчас сложно сказать возникнут ли какие-либо проблемы при оплате земельного налога собственниками многоквартирных домов, это покажет время. Однако можно предположить, что будут сложности с размером налога для владельцев малоэтажных и малоквартирных домов, а также домов, в которых большинство жителей относятся к социально-уязвимым категориям населения. В данной ситуации есть свои плюсы и минусы. Положительным является то, что граждане, став собственниками земли, получат дополнительные гарантии того, что без их согласия никто не отберет их собственность, не снесет здание, расположенное на участке".
У депутата областной Думы Леонида Писного такое же мнение. На вопрос о том, разумно ли активизировать процесс увеличения налогооблагаемой базы в условиях экономического кризиса, ответил: "Разумно. Потому что продолжается захват земельных участков, последний пример - незаконное строительство гаражей во дворе дома по ул. Высокая, 12. Разговоры о неизбежном переходе на единый налог на недвижимость продолжаются. Что касается нагрузки в период экономического кризиса, она достаточно, я подчеркиваю, достаточно низкая даже для семей с низкими доходами. Все что связано с налогообложением, является прерогативой городской думы. Если дойдет до того, что для какой-то категории плательщиков надо будет ввести льготу, они смогут использовать свой положительны опыт и сделать это. Поэтому приватизацию земли отменять нельзя".
Уже есть примеры незаконного оформления в собственность дворовых территорий в Саратове. Рассказывают, что один из жителей дома приватизировал всю территорию двора. За возможность ставить свой автомобиль в своем же дворе, с жителей требовалось 250 тыс. руб. и периодические платежи за освещение и охрану стоянки.

Предвыборные надежды

В комитете по земельным ресурсам администрации Саратова утверждают, что в результате внесенных в постановления изменений, кадастровая стоимость земельных участков под многоэтажной застройкой снизилась до 25%. Следовательно, теперь размер земельного налога для дома площадью 3 000 кв.м составляет 32-54 тыс руб, арендная плата - 22-37 тыс. руб. Говорить о том, что для всех этот размер платы окажется приемлемым, нельзя. Потому как в Саратове имеются случаи отказов жильцов домов от приватизации земель, несмотря на предусмотренные для этой процедуры бюджетные средства. Кроме того, не все льготные категории граждан могут рассчитывать на налоговые послабления. К примеру, льготы предусмотрены для собственников земельных участков, а те ЖСК (ТСЖ), кто пользуется правом бессрочного пользования землей, их не имеют. Нет льгот для ЖСК (ТСЖ) по арендной плате. Единственная возможность добиться снижения кадастровой стоимости - подавать иск в суд. Леонид Писной поделился оптимизмом: "Я допускаю обращения некоторых жильцов в суд, но не думаю, что это будет носить массовый характер. Все определиться в следующем году, когда собственников земельных участков под многоквартирными домами станет больше, за счет того что Саратову переданы полномочия по формированию земельных участков для передачи их собственникам. Отдельные обращения в суд будут от жильцов малоэтажных домов на крупных участках, таких как по улице Лесной в районе 1-ой Дачной. Но я думаю, здравый разум депутатов, у которых скоро выборы, восторжествует. И они не допустят беззакония".

Мы не закрываем эту тему и готовы выслушать другие мнения: [email protected] с пометкой "о земельном налоге".

Татьяна Гордеева