Жилье. "Падеж" цен и прогнозы дефицита

Первые оценки сезонных изменений на региональном рынке недвижимости указывали на очередной обвал цен на жилье. Поспешные выводы некоторых экспертов позже опровергло риэлторское большинство. Многие участники рынка отмечают некоторое оживление спроса, которое сопровождается дальнейшим поступательным снижением цен. Между тем, по мнению российских экспертов, Саратов относится к числу городов, где цены на жилье за летние месяцы практически не изменились. Участники регионального рынка говорят о таких тенденциях нового сезона, как восстановление интереса к процедуре жилищного обмена и возвращение ретро-схем квартирного мошенничества.

Число сделок увеличилось на 50%

Большинство опрошенных участников рынка говорят о сезонном оживлении спроса. "Это традиционное явление для осени - закончились отпуска, начался учебный год в вузах, прошли свадьбы", - объясняет директор агентства недвижимости "Рядом" Артем Иванов.
В "Юникоме" ответили, что никакого роста активности не заметили. Не стали подтверждать заявлений о некотором движении на рынке и в фирме "Терем".
Вячеслав Титов из агентства "Союз-центр" отмечает отсутствие потребительской активности только в сегменте дорогих квартир (4-6 млн).
По мнению риэлтора агентства "Царьград" Любови Чекаревой, в большей степени спрос вырос на вторичном рынке из-за более низких цен. Потребительскую активность эксперт объясняет, в том числе, и участием граждан в государственных программах: "Завершается программа "Молодая семья", сертификаты получают бывшие военные. К нам стали обращаться желающие реализовать материнский капитал - правда, здесь бывают накладки, пока не всегда схема срабатывает, но интерес есть". Здесь же отметили небольшую долю покупок, совершенных с помощью ипотечных займов. Вместе с тем, несколько собеседников указали на заметный рост ипотечных сделок. Управляющий подразделением фирмы "Алмаз-А" в Заводском районе Сергей Смирнов сказал: "Ипотека начала оживать. Сейчас половина клиентов использует собственные средства, другая половина - заемные. Участники государственных программ к нам почти не обращаются".
Эксперты отмечают некоторый рост доли, так называемых, инвестиционных квартир в общем объеме предложений. "Люди стали избавляться от квартир, купленных в целях вложения средств", - говорит директор агентства "Эдем-риэлт", член правления саратовской ассоциации риелторских фирм Вячеслав Клокотов. "Да, сейчас низкие цены и продажа таких квартир может казаться крайне невыгодной. Но и смысла в том, чтобы их держать нет. Лучше продать и положить деньги на депозит - сегодня банки предлагают довольно высокие ставки. За 2 года средства увеличатся на 30-40%". Советы о реализации инвестиционных квартир дают и авторитетные российские эксперты. В частности, неотделанные квартиры в новостройках рекомендуется выставить на продажу сейчас - есть риск, что цены на недвижимость упадут еще ниже. А если в экономике наметится подъем, то на рынке недвижимости это скажется далеко не сразу и в прибыли останутся те инвесторы, которые избавятся от квартир сейчас.
Вместе с тем, саратовские риэлторы отмечают слабый спрос на "инвестиционный фонд". Покупки же квартир с целью вложения средств сегодня сошли на нет. Ректор высшей школы недвижимости, председатель совета директоров ГК "Лепта" Яков Стрельцин: "В качестве инвестиций квартиры сегодня не приобретают. Сейчас проявляется отложенный спрос - квартиры покупают для расширения, для молодых семей, потому что у людей накопились достаточно неплохие ресурсы. Тот, кто перевел средства в валюту в конце 2008-начале 2009 года, получили неплохой доход по 30-40% и даже 50%. Плюс депозиты банковские дали возможность людям за год заработать от 15-20%, если брать сложный процент. Поэтому денежная масса только в 2009 году возросла за 8 месяцев не менее чем на 7-7,5%. Давление на рынок сейчас стало реально ощущаться". Эксперт также отмечает рост объемов ипотечного кредитования: "Достаточно успешно работает АИЖК. Во-вторых, ипотечное кредитование возобновили и Сбербанк и ВТБ. Банки вернулись к предоставлению кредитов на покупку квартир на первичном рынке в домах с высокой степенью готовности, чего не было год". Пока, по мнению эксперта, общий объем ипотечного кредитования ограничивается 1 млрд руб, тогда как до кризиса "можно было планировать по Саратову 2-4 млрд через ипотечные программы".
Что касается оживления на первичном рынке, то по словам Якова Стрельцина, число звонков в сентябре увеличилось в 3 раза, количество сделок, по сравнению с летними месяцами, возросло на 50%.

Торг снижает цены

Российские эксперты поместили Саратов в перечень городов, где за лето практически не изменились цены на жилую недвижимость. Однако, некоторые участники рынка настаивают на определенном снижении цен. Речь идет о вторичном рынке. Артем Иванов объясняет: "Нельзя говорить об очередной волне снижения цен. Летом рынок стоял, сделки не совершались. Если сейчас находится покупатель и устанавливает рамки цены, продавец идет ему навстречу, поэтому складывается впечатление о некой тенденции. Но это не так". Вячеслав Клокотов добавляет, что движение цен в сегменте загородной недвижимости имеет те же причины и направления.
В итоге Любовь Чекарева говорит о 3-процентном снижении цен на квартиры. О том, что цены продолжают стремиться к адекватным, пусть и в результате "торга", замечает и Вячеслав Титов: "Сейчас однокомнатная хрущевка на СХИ около ДК "Рубин" стоит 800 тыс. руб. Такого не было давно. До кризиса она продавалась по 1,4 млн".
Вместе с тем, в фирме "Терем" сказали о том, что цены по сравнению с летними месяцами остались на прежнем уровне: 1-2-комнатные квартиры стоят 1-1,2 млн руб, 2-комнатные - 1,5 млн, 3-комнатные - 2 млн.
Более того, Сергей Смирнов в комментарии говорил о некотором повышении цен на жилье: "На мой взгляд, все стоит. Цены в июне упали на 10%. Следующие месяцы они росли на эти же 10%. Сейчас никакого обвала нет. Наоборот, в сентябре на рынке увеличился спрос и продавцы отреагировали - стали цены поднимать".
На первичном рынке, по мнению Якова Стрельцина, ценовая картина по сравнению с летними месяцами не изменилась: "Цены, которые достиг саратовский первичный рынок весной, не снижались. Квартиры, которые продавались с достаточно большой скидкой в центральной части города, почти все из рынка вымыты. Скажем, 1-2-комнатные квартиры площадью 40-60 кв. м. в завершенных домах, дешевле, чем 40 тыс. руб за "квадрат" не продаются. Весной тоже самое можно было приобрести по цене 35 руб".
На просьбу назвать тенденции нового сезона на местном рынке недвижимости, Любовь Чекалина отметила возросший интерес к квартирному обмену. Сергей Смирнов рассказал об оживившихся аферистах. "Активную деятельность возобновили 50-60-летние умудренные опытом старички со своими старыми схемами".

Прогнозы. О дефиците

Вячеслав Клокотов в качестве прогноза на новый сезон сказал: "Я думаю, что нынешний уровень активности на рынке будет сохраняться. Цены на квартиры немного снизятся, поскольку покупателей по-прежнему будет мало. Но затем, все замрет, пока общая ситуация в экономике не изменится. Если все успокоится и начнут ходить деньги, значит возникнет оживление в покупках. Но, думаю, что небольшое. Поскольку этот инвестиционный инструмент себя изживает. А купля-продажа для бытовых нужд будет производится на те средства, которые у людей были, но это не очень большие деньги. Разговоры о том, что возникнет дефицит квартир на первичном рынке и это вызовет рост цен, считаю необоснованными. Ведь сейчас 50-60% квартир в новостройках пустуют. Может их и раскупят, но сколько для этого потребуется лет"?
Яков Стрельцин об этом говорит: "В следующем году рынок ждет превышение спроса над предложением. В 2010 году количество введенных объектов, я думаю, не превысит половину от показателей 2009-го. Это неизбежно приведет к повышению цен. Иллюзий у нас нет. Поэтому считаем, что если в следующем году будет достигнута цена 2008-го года, это будет очень хорошо. Но и 90% от прошлогодней цены станут более менее приемлемыми и для покупателей, и для застройщиков".
Большинство участников рынка весьма осторожно предполагали о развитии событий. Настроения же демонстрировались разные: "Не думаю, цены на жилье серьезно снизятся", "Цены снижаться не будут", "Вряд ли к новому году на рынке повысится покупательская активность".
Вячеслав Титов: "Давать прогнозы сложно. К примеру, традиционно, самый большой всплеск на рынке недвижимости приходится на декабрь. Прошедший же декабрь запомнился абсолютной тишиной".
Российские эксперты, так же выступают с разными предположениями. Есть мнение, что оживление спроса не будет сопровождаться ростом цен, активность продаж на вторичном рынке восстановится за год, а объемы строительства жилья - за 2 года.
Другие считают, что возвратить прежнюю стоимость недвижимости в краткие сроки способен только инвестиционно-ипотечный бум. И самые пессимистичные сценарии составляются при условии дальнейшего развития экономического кризиса.
Участники столичного рынка элитного жилья дают оптимистичные прогнозы о дальнейшем росте продаж. Но предупреждают, что исходя из нынешних темпов продаж к концу года практически все вторичное и первичное жилье будет продано и торговать будет нечем.

Татьяна Гордеева