Освоение застроенного Саратова: "второе дыхание" города или новое гетто?

"Земельный коллапс"

Оба эксперта подтвердили нехватку территорий, предназначенной под застройку, о чем в июне говорили на заседании градостроительного совета в правительстве области. Застройщик Писной неоднократно высказывался, что Саратов будет развиваться еще лет 5-7, не больше. "То, что на сегодняшний день в Саратове происходит, - это растяжка города до недопустимых размеров. Мы все развиваем и развиваем новые территории, делая из старого Саратов какую-то резервацию, которая скоро обезлюдит и будет небезопасна", - говорил он на градостроительном совете. Словом, он предлагает осваивать застроенные территории центра.

Необходимость реконструкции признают и архитекторы. Вновь осваиваемые территории, по мнению Ларисы Германовны Тарасовой, составляют мизерную по площади долю от общего количества уже застроенных территорий. Впрочем, это характерно для любого крупного города с многовековой историей и циклическим характером развития. Циклы интенсивного освоения территорий (для Саратова это 50-80-е годы 20-го века, уточнила ученый) сменяются стабилизацией. На этом этапе город уплотняет, реконструирует застройку, повышает качество и комфортность проживания. "Сейчас мы переживаем именно такой этап, характерный не только для конкретных городов, но и целых стран, регионов. Например, в большинстве европейских странах на реконструкцию приходится 70% строительной деятельности, на новостройки только 30", - рассказывает доцент кафедры архитектуры.

Но качество реконструкции, по мнению ученого, важнее: "она должна вестись комплексно, то есть не сводиться к вставке новых домов за счет пустот или сноса ветхого фонда, а ориентироваться на модернизацию района в целом", - продолжает Лариса Германовна.

Однако в Саратове, по мнению специалиста, все идет совсем наоборот. На месте расселенных бараков, где проживают от силы человек 20, появляются высотки в несколько десятков этажей. И вот уже вместо 20 человек, в этом микрорайоне паркуются 500. Отсюда проблемы: парковка, инженерные сети, места в детских садах.

"Но и не трогать застроенные территории тоже крайне нерационально. Это относится, прежде всего, к среднеэтажной застройке 50-70-х годов 20-го века в центральных частях Ленинского и Заводского района. Как правило, это территории наиболее удобные для жизни - с хорошей транспортной доступностью с хорошим микроклиматом, развитой сетью социального обслуживания. Есть ли смысл позволять им превращаться в гетто, в то же время массово застраивая отдаленные степные участки на периферии города (микрорайоны Солнечного)?" - рассуждает ученый.

Агафоновка, Завокзалье и Озерные тупики

Депутат облдумы в этом вопросе с ней согласен. "Как это ни парадоксально, но на сегодняшний день наибольшую угрозу представляют микрорайоны, оставшиеся в наследство от наших оборонных предприятий. Там, где расположены аварийные дома или дома, которые станут таковыми в случае их обследования, 2-, 3-этажные, и как правило эти микрорайоны имеют неплохую инвестиционную привлекательность для застройки жильем эконом-класса. Ярчайший пример - небезызвестные Озерные тупики в Заводском районе, кварталы, обозначенные улицами Телеграфной, Деловой, Лунной, ну и снизу можно до Тверской", - уточняет Леонид Александрович.

Лариса Тарасова считает, что в модернизации в той или иной степени нуждаются все сложившиеся в Саратове улицы и микрорайоны. Однако в связи с их разнообразием нужна их классификация. Ученый сравнила Агафоновку и Завокзальный поселок с микрорайонами, застроенными 5-9-этажными домами в 60-70-е гг. 20 века (кварталы). Первые два поселка – это в основном индивидуальное жилье. "Снести их нереально, да и зачем? Такой тип застройки оптимален для склона, чего не скажешь о многоэтажках. Экологическая ситуация – одна из лучших в городе. Многие хибарки постепенно обстраиваются и превращаются во вполне комфортные жилые дома. Проблема этих районов - отсутствие воды или перебои с ней, не асфальтированные проезды на крутом склоне, затрудняющие доступность, отсутствие общественного транспорта. Реконструктивные мероприятия должны заключаться в решении этих проблем, ведь тут живут такие же горожане, как и жители многоквартирных домов, имеющие эти социальные блага. В результате такие районы сразу получат второе дыхание: повысится спрос на участки, произойдет ротация населения (приток более состоятельных людей) и постепенно, при условии введения определенных правил застройки, район может превратиться во вполне современный коттеджный поселок", - рассказывает преподаватель СГТУ.

Совсем другая ситуация – в многоэтажных микрорайонах 60-70-х гг. "Такие районы обычно имеют хорошую обеспеченность общественным транспортом, развитую сеть социального обслуживания, оставшуюся с советских времен. Какие–то дома там надо просто сносить, какие-то модернизировать. Есть возможность точечного включения новой жилой застройки, многоэтажных паркингов. Одновременно необходим анализ обеспеченности объектами социального обслуживания, пополнение их количества и номенклатуры при необходимости. Обязательно комплексное благоустройство и озеленение, создание достаточного количества парковочных мест, без чего невозможно добиться повышения качества среды", - поясняет эксперт.

Она предлагает вовлекать в реконструкцию население, когда граждане являются не пассивными, недовольными зрителями того, что происходит, а его соучастниками. По словам ученого, во многих странах политика соучастия уже дала свои положительные результаты.

Оба специалиста считают, что в процессе освоения застроенных территорий возводить на них можно все, что угодно.

"Направления развития территорий должно соответствовать тому месторасположения, где эта территория находится. Если это центр, то это жилье вперемешку с деловой застройкой, если это ул. Телеграфная или Озерный тупик, это жилье эконом-класса, - уточняет Леонид Писной. - Хотя после того, как минстрой издал критерии жилья эконом-класса, где мы увидели, что любая квартира до 100 кв.м. относится к экономическому классу, сейчас говорить о том, что центр не может быть предназначен для жилья эконом-класса, я бы счел не совсем правильным".

Лариса Тарасова напоминает и о зеленых зонах: "Сейчас в нашем городе, безусловно, существует перекос в сторону торговых учреждений, кажется, что шоппинг – это единственное, что интересует горожан. На самом деле люди хотят отдыхать в парках и скверах, заниматься спортом, общаться, иметь условия для прогулок с детьми, участвовать в различных городских культурных мероприятиях: выставках, фестивалях, концертах на свежем воздухе и т.д. Все это должно найти свое место на территориях, подлежащих реконструкции".

Исторический центр Саратова – лакомый кусок или боль?

Отдельный вопрос – развитие исторического центра Саратова. Архитекторы возмущены тем, что с ним сейчас происходит. "Что категорически противопоказано, это то, что делается в настоящее время – строительство в случайных местах высоток, резко диссонирующих с исторической средой, бесконечное уплотнение и без того плотной застройки центра, превращение малых исторических улиц центра в сплошную парковку, захламление общественных пространств объектами нестационарной торговли, грубой наружной рекламой и т.д., - считает Лариса Германовна. - К сожалению, в головах тех, кто ответственен за градостроительную политику города, нет этого понимания. Два года назад были разработаны регламенты застройки, благоустройства, инфографики в историческом центре города. До сих пор они так и не приняты и, по-видимому, приняты не будут. Застройщикам, рекламщикам это не выгодно".

Строителей больше заботит другой вопрос – неотрегулированная до конца процедура расселения из ветхого жилья. Она особо остро может встать в центре, где люди привыкли к комфортному месту проживания, пусть и не в самых комфортных условиях, с удобствами во дворе. Но они могут оценивать свою недвижимость гораздо выше, чем застройщики хотят за нее предлагать.
По его словам, основная сложность расселения состоит в том, что мы еще ни разу не испытывали на практике право 32-й статьи Жилищного Кодекса РФ "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд". Он считает, что исполнителем статьи может быть только тот орган, в интересах которого происходит изъятие земельного участка и, следовательно, домов, расположенных на этом участке. В нашем случае это муниципалитет. Он может предупредить жителей о планируемом изъятии и дать им 2 года на решение их проблем: урегулирование вопроса по сумме компенсации, или по предоставлению другого жилого помещения, или по обращению в суд о несогласии с принятым решением. Но муниципалитет, в отличие от инвестора, защищен ЖК, уточняет Писной. "Частный инвестор и отселяемый гражданин могут работать только в рамках Гражданского кодекса. ГК соответствует конституцией и его "красная нить" - свобода волеизъявления сторон при заключении договора и при расторжении, а также при определении условий договора. Частный инвестор может обратиться в суд, но не с иском в отношении выселяемого, как это может сделать муниципалитет, а только с иском об установлении цены. Но даже если судебное решение вступит в силу и если суд даст обоснования под стоимость компенсации за изъятие помещения, это опять же - я не знаю, почему многие не понимают - не гарантирует, что сторона, которая до этого возражала, скажет: ну, что ж, есть решение суда, давайте мне эти деньги, и я выселюсь. Нет! Он может не согласиться с решением суда, и даже не обжаловать это решение, а тупо защищать свою собственность. И продолжать требовать ту стоимость, которую он считает правильной", - делает вывод эксперт.
Что касается памятников архитектуры, которыми изобилует центр Саратова, то депутат облдумы предлагает провести их инвентаризацию их исторической ценности. Впрочем, по мнению специалиста, сделать это будет нелегко. Точнее, просто некому: экспертов практически нет, а воссоздать институт будет довольно трудно. Однако решение есть – никто не мешает вписать историческое здание в проект застройки. Другой вопрос – что делать с жителями таких домов. Пока ответ на этот вопрос не найден, однако если шагнуть чуть дальше, то вырисовывается достаточно благоприятная картина для застройщиков: у памятника может появиться правообладатель (после того, как муниципалитет выставит его на приватизацию), который переведет помещение из жилого в нежилое, а дальше использует его на свое усмотрение. Эксперту рисуются преимущественно объекты инфраструктуры: детский сад, поликлиника и т.д.

Архитекторы смотрят на проблему более глобально: памятники архитектуры, конечно, надо оставлять, а, кроме того, развивать городские общественные пространства. Вот только застройщикам это не выгодно и не интересно. "Надо как-то принудить участников градостроительной деятельности соблюдать Градостроительный кодекс. В тех городах, где это получается, обычно совпадают такие факторы как честное и амбициозное руководство; сильное профессиональное сообщество; неравнодушное, достаточно просвещенное население; ну и определенный уровень наполнения городского бюджета (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Ярославль и т.д.). В таких городах приняты ограничения, касающиеся этажности застройки в исторических центрах, наружной рекламы, парковок и т.д. Разрабатываются и реализуются программы развития пешеходных и озелененных пространств, велосипедного движения - минимальный набор признаков современного социально ориентированного градостроительства", - рассказывает Лариса Тарасова, при этом сомневаясь, что в Саратове все это получится.

2 слова о подземках на проспекте

В качестве иллюстрации непонимания того, что надо городу действительно надо, это, по ее мнению, идея создания подземных переходов на пр. Кирова. По мнению ученого, особой проблемы пересечения проспекта на перекрестках нет – ни для пешеходов, ни для автомобилистов. Людям всего лишь надо ненадолго замедлить шаг перед светофорам, машинам – на короткое время притормозить. Да, движение здесь иногда бывает затруднено, но так по всему центру, не только в районе Кирова. В отличие от Сенной площади. "Перейти широченную улицу, учитывая и повороты машин во все стороны, действительно очень опасно. Почему же там не сделать переход с выходами во все направления и подземной торговлей? Где тут логика, в чьих это интересах? Вспомним, что подземный переход представляет собой сооружение (а не просто лестницу вниз), которые будут возведены на четырех перекрестках проспекта. И малому, и старому надо будет спуститься на три метра, чтобы через 20 метров подняться на те же 3 метра. Полный абсурд!" - высказала свое мнение доцент кафедры архитектуры СГТУ. Лариса Тарасова предлагает еще раз обсудить эту абсурдную, на ее взгляд, инициативу.

Потенциальные инвесторы смотрят на проблему освоения застроенных территорий, чем ученые – архитекторы. Да и стоило ли ожидать чего-либо другого. У одних во главе угла – чего греха таить? – выгода, бизнес, инвестиционная привлекательность, у других – комфорт, инфраструктура, сохранение культурного наследия. Удастся ли им договориться? Но количество точечной застройки в центре – жилые небоскребы в 20 с лишним этажей – кажется, говорит само за себя.