Скостить налог наполовину. Саратовцы не спешат спорить с государственной кадастровой оценкой

Если в двух словах, то общий негативный ярлык новый тур оценки пока не приобрел и есть мнение, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью (задача состоит в том, чтобы они были равны) имеет объективные причины и составляет десятки процентов (а не разы, как в прошлые годы). При этом участники рынка услуг по оспариванию кадастровой оценки уверяют, что и эта кампания не лишена случаев чрезвычайного завышения стоимости объектов (по их словам, в десятки раз), а официальная статистика оспаривания не отражает реальной картины, потому что на процедуру решаются не все. Не смотря на то, что от величины кадастровой стоимости зависят размеры налоговых отчислений юридических и физических лиц. Речь идет о земельном налоге, налоге на имущество (он рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости с начала 2019 года), кадастровая стоимость влияет и на размер арендных ставок.

Нынешний процесс имеет существенные отличия от предыдущих. В первую очередь потому, что проводится в соответствии с новым законодательством (федеральный закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступил в силу с 2017 года), которое было составлено с учетом недостатков и ошибок прошлого опыта. Так, для проведения оценки в регионах (не во всех, а только на 34-х пилотных территориях) были созданы государственные бюджетные учреждения. У нас - "Центр государственной кадастровой оценки" Саратовской области. При областном комитете по управлению имуществом появилась комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (но оспорить ее можно как и прежде - в суде). Эксперты утверждают, что у собственника объектов оценки появились широкие возможности для участия в процедуре на всех этапах - подготовки сведений, промежуточных отчетов, публикации промежуточных результатов (в этот период можно высказать замечание и решить вопрос в досудебном порядке).

Но при этом все кампании по пересмотру кадастровой стоимости имеют одно общее место — они организованы властями и их результаты используются для начисления платежей, которые в конечном итоге наполняют бюджет. И это вполне возможно считать главной причиной того, что результаты оценки крайне редко рассматриваются на предмет занижения стоимости. Вот и итоговая кадастровая стоимость объектов по новой версии показывает рост в сравнении с оценкой 2012-го года.

Рост кадастровой стоимости составил от 7% до 600%

Итак, ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки" в 2018 году определил стоимость земель населенных пунктов и особо охраняемых природных территорий (всего 633 тысяч объектов), результаты этой оценки вступили в силу 1 января 2019 года. Как прозвучало на заседании круглого стола, организованного Торгово-промышленной и Общественной палатами области, жители региона воспользовались возможностью повлиять на величину кадастровой стоимости в досудебном порядке и после появления промежуточных результатов в открытом доступе (где они находились 50 дней), направили в "Госкадастроценку" порядка 3-х тысяч обращений. Более 2-х тысяч претензий в этот период были удовлетворены.

В 2019 году "Центр государственной кадастровой оценки" занимался определением стоимости земель сельского хозяйства, промышленности, энергетики, лесного, водного фондов (250 тысяч земельных участков и 5 649 объектов незавершенного строительства). В этом случае в досудебном порядке в центр поступило 24 замечания, 8 из которых были учтены. Директор государственного бюджетного учреждения Дмитрий Саксельцев на заседании круглого стола отметил: "Наиболее сложной стала оценка земель сельско-хозяйственного назначения, которые состоят преимущественно из земель сельскохозяйственных угодий, а также тех земель, которые используются под дачи. При оценке сельхозугодий был использован доходный подход, то есть, разница между доходной составляющей и затратной частью. Учитывались особенности агроклиматических подзон, нормативной урожайности, средних значений рыночной цены для каждой сельско-хозяйственной культуры. Была проведена такая масштабная работа, которую в текущем режиме выполняют серьезные организации федерального подчинения. Они ее результатами, к сожалению, не поделились. И на уровне исполнительных органов власти информация о состоянии почв и других параметров тоже отсутствовала. Поэтому была проведена колоссальная работа по оцифровке бумажных носителей с обследованиями, проводившимися еще на рубеже 80-х годов. В результате была подготовлена некая цифровая карта области. Наверное, впервые. Она совместила в себе расположение почв, деления кадастрового учета. В идеале каждый земельный участок, состоящий на кадастровом учете, должен обладать определенными характеристиками почв, которые могут показать, насколько он ценен с точки зрения агробизнеса".

Дмитрий Саксельцев указал, что полученный результат кадастровой стоимости сельхозземель продемонстрировал рост показателя в прямой зависимости от благоприятных климатических зон для земледелия и превысил общий уровень предыдущей оценки на 7%. Но некоторые категории объектов показали куда большую разницу (в транспортной категории до 600% роста), но они, как отметили специалисты, связаны с проблемами учета. Например, объект был отнесен к другой группе, поэтому его кадастровая стоимость рассчитывалась другим способом.

Вообще, специалисты просят не сравнивать результаты кадастровой оценки 2012-го и 2018-19-х годов. "Мы считаем это не вполне корректным, потому что оценка 2012-года проводилась в рамках другого законодательства и других методических указаний. И о том, как непосредственно проводились вычисления, мы не знаем. ГБУ не удалось получить методику тех рассчетов", - объяснил Дмитрий Саксельцев.

Еще одной сложностью оценочной работы стало то, что только 55% земельных участков (земель населенных пунктов — 62%) в регионе имеют границы, установленные в соответствии с законодательством РФ (в Едином государственном реестре недвижимости). В ответе на один из вопросов участников круглого стола председатель комитета по управлению имуществом Саратовской области Дмитрий Алексееев сказал, что за год число участков, имеющих границы, увеличилось на 10% (до 64,2%). И пояснил, что полностью выяснить площади не охваченных учетом участков можно только при проведении комплексных кадастровых работ. "Мы сейчас обсуждаем данный вопрос с муниципалитетами. Это довольно дорогостоящая процедура, но в плане перспективы налогообложения мы видим много плюсов. Также при производстве комплексных кадастровых работ возможно выполнение проекта межевания территории в рамках каждого кадастрового квартала с формированием новых участков. То есть, одновременно идет и уточнение существующих границ, там где были реестровые ошибки, и уточнение сведений по объектам, и формирование новых участков. Работа в рамках одного гектара земель населенных пунктов обойдется в сумму от 35 до 50 тысяч рублей".

В разговоре прозвучало, что массовый метод определения кадастровой стоимости, который применяется "Госкадастроценкой" (методика утверждена министерством экономического развития РФ), не всегда учитывает особенности объекта, а это не позволяет максимально приблизить кадастровую стоимость объектов к рыночной. Именно поэтому законодательство предлагает собственнику несколько вариантов оспаривания кадастровой оценки. Как правообладатели этим пользуются?

Комиссия или суд

Еще раз напомним, что свои замечания можно высказать на этапе размещения результатов кадастровой оценки в открытом доступе (статистику таких обращений мы уже приводили), а после утверждения стоимости свои претензии можно направить в специальную комиссию при областном комитете по управлению имуществом или обратиться в суд. О том, какой вариант проще и эффективнее, высказываются разные мнения. Причем, в областном КУИ убеждены, что именно комиссия рассматривает споры оперативнее и результативнее, в областном же суде уверены в обратном.

На этот счет имеется статистика. Более полутора тысяч обращений поступило на рассмотрение комиссии, а порядка 250-ти исковых заявлений — в суд. Что касается результатов рассмотрения, то 53% решений членов комиссии являются положительными. В суде же подавляющее большинство решений принимается в пользу собственника. В справке, специально подготовленной областным судом для участников круглого стола, говорится: "Исходя из смысла правового института оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с определением его рыночной стоимости, при обращении в суд с заявлением надлежащего субъекта, у суда отсутствуют основания для отказа в установлении кадастровой стоимости равной его рыночной".

Конечно, суд не верит собственнику на слово, а назначает экспертизу так называемого отчета (анализ с указанием объекта-аналога, который был продан по более низкой цене, чем та, которую показала кадастровая оценка).

А комиссия при этом детально рассматривает предоставленный документ и довольно часто бывает недовольна качеством его исполнения. Например, когда его авторы не считают нужным выехать на место и осмотреть объект-аналог, а указывают его с давно устаревшими характеристиками. Есть и трудности с поиском таких объектов, иногда аналогичного участка или строения просто не существует. В этом случае вместо сравнительного можно применить другой метод — доходный, но не все оценщики умеют им пользоваться, посетовала на заседании круглого стола член комиссии Ксения Корнилова. Составители отчетов чаще всего лукавят при желании снизить кадастровую стоимость объекта ниже нижнего уровня, замечают в комиссии.

Еще статистика. Разница между кадастровой и утвержденной комиссией рыночной стоимостью объектов составляет в среднем 56%, а по сравнению с той, что утвердил суд — 50%.

Переоценка на 800 млрд рублей

Эксперты при обсуждении неизменного тренда на повышение кадастровой стоимости и случаев с невероятно задранными "ценниками" недоумевают — неужели нельзя по итогам рассмотрения одного заявления скорректировать стоимость других объектов в ближайшей зоне в случае аналогичных ошибок. Ведь население и бизнес тратит на оспаривание результатов оценки время и деньги. Да, сегодня нельзя. Но в будущем, такая возможность может появиться. Федеральным правительством одобрен законопроект, который при выявлении системной ошибки позволяет сделать перерасчет кадастровой стоимости (в течение 20-ти дней) всех аналогичных объектов недвижимости без заявления собственников. Авторы законопроекта предлагают гражданам, которые выиграли дело в суде, возмещать судебные издержки и стоимость проведения независимой экспертизы. И еще одна деталь разработанного документа. В случае принятия этой инициативы, собственнику при снижении кадастровой стоимости будет производиться перерасчет налогов за все время ее применения, а не только с момента пересмотра. Законодатели, вероятно, полагают, что подобные изменения как-то повлияют на положении дел в системе кадастровой оценки. И делать это никогда не поздно, потому что процесс является непрерывным. Переоценка должна проводится не чаще, чем один раз в 3 года и не реже, чем в 5 лет (в городах федерального значения — один раз в два года, а новая версия закона позволяет делать такую переоценку делать еще чаще). К тому же, в работу "Госкадастроценки" постоянно поступают вновь образованные объекты недвижимости.

Ну, а пока мы рассматриваем итоги проведенной в регионе работы. Общая кадастровая стоимость оцененных в 2018-м году объектов составила 562 млрд рублей, а в этом - почти 246 млрд рублей.

В следующем году "Центр государственной кадастровой оценки" приступит к переоценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов. Декларации о характеристиках этих объектов принимаются в "Госкадастроценке" до 31 декабря уходящего года.