"Волны" бьются о молл. Почему в Саратове стали выставлять на продажу торговые центры

Первая волна

После апрельского "локдауна" (этим англоязычным словом сейчас называют тотальное закрытие заведений и предприятий) сайты запестрили сообщениями о продаже точек общепита и развлекательных заведений. Предприниматели чаще всего жертвовали шашлычными, суши-барами, пиццериями для того, чтобы поддержать другие, более перспективные и прибыльные проекты. Причем, порой речь шла о казалось бы вполне "рабочих" заведениях – со штатом сотрудников, новым оборудованием и мебелью, расположенных вблизи вузов и студенческих общежитий. Владельцы фаст-фуда тогда, чтобы "пережить весну", торопились – за срочные сделки предлагали скидки от 50 до 100 тысяч рублей.

Активно избавлялись предприниматели в апреле и от небольших магазинов одежды и обуви. Они тоже должны были пойти или в топку другого бизнеса, или на оплату долгов, в том числе кредитных.

Тогда продавцы готового бизнеса жаловались на вялый спрос – звонки поступали исключительно из других регионов – Самары, Пензы, Оренбурга.

Заметим, что в первой волне продаж не участвовали владельцы кофеен и ресторанов. Но после снятия ограничительных мер (к полноценной работе  саратовский общепит приступил только в конце августа) около 20% заведений открыться не смогли. Эксперты рынка считают, что до конца года в Саратове и Энгельсе закроется еще около 20% объектов этой сферы.

Не отказывалась весной от своих проектов и саратовская фитнес-индустрия. При этом бизнесмены из других городов активно предлагали к покупке свои спортивные центры и тренажерные залы.  

Саратовские торговые центры тоже терпеливо ждали снятия ограничительных мер. Но еще в начале апреля 14 саратовских ТЦ предупреждали о тяжелой ситуации и говорили о необходимости поддержки. В обращении к областной власти и руководству федеральной и региональной ТПП было сказано: "К большому сожалению, наша сфера деятельности не попала в перечень отраслей, наиболее пострадавших из-за ситуации с коронавирусом". Здесь же представители торговых центров сомневались, что все арендаторы смогут возобновить свою деятельность после начала полноценной работы торговых комплексов, то есть, вернут объекты к прежним оборотам.

 Вторая волна

Нельзя сказать, что новость о продаже нескольких торговых центров в Саратове стала неожиданной. Недоумение вызвало разве что присутствие в этом перечне ТЦ "Триумф Молл". Причем удивление вызвал как сам факт продажи этого современного и популярного торгового комплекса (58 тыс. кв. метров, больше 100 магазинов, многозальный кинотеатр, удобная парковка), так и цена комплекса – 6 млрд рублей. Объявление было размещено на "Авито", в качестве продавца-посредника выступало агентство "Активы Сбербанка". Новость наделала много шума, в результате объявление, появившееся во второй половине дня 29 сентября, утром 30-го уже было снято. 

Председатель комитета по розничной торговле Саратовского регионального отделения организации "Опора России" Василий Графский подтверждает: "Это стало обсуждаемой темой. Не каждый день мы узнаем о продаже одного из самых популярных торговых центров. Ведь это был первый объект такого уровня в Саратове, его открытие было событием для города. Поэтому не удивительно, что объявление о его продаже до сих пор обсуждается не только в бизнес-кругах, но и, так сказать, в народе. И ничего, кроме удивления и недоумения не вызывает".

В списке обсуждаемых предложений также — все еще актуальное объявление о продаже ТЦ "Ирис" на проспекте Кирова (реализуется с 17 сентября управляющей компанией "Р7 Групп".). Площадь этого объекта составляет 6 тыс. кв. м. Цена — 250 млн рублей.

Фотобанк СарБК

Объявление о продаже торгового комплекса "Ваш дом" на Зарубина размещено 24 сентября. Продавцом выступает агентство "ТОРГИ-РУ". Площадь объекта — 10,3 тысячи кв. м, участка — 15,7 тысячи кв. м со сроком аренды до 16 марта 2029 года. Цена — 208,9 млн рублей.

На продажу выставлено еще несколько крупных объектов офисной недвижимости. В частности, комплекс торгово-офисных помещений на Университетской, 28 (продавец — банк "Восточный"). В лот входят несколько помещений, нежилое здание (9,3 тыс. кв. м) и участок (5,7 тыс. кв. м). Цена — 260 млн рублей. Продается также офисный центр "Земля" на Осипова, 1к5 (3 294 кв. м, 110 млн руб.).

В сентябре на Авито "висело" объявление о продаже делового центра "Альянс" на Чернышевского, 90 (4 тыс. кв.м, 150 млн руб). Но владельцы быстро передумали продавать объект. В деловом центре рассказали, что за все время публикации объявления к ним приходил только один потенциальный покупатель, и тот иногородний. Сейчас на четырех этажах свободными остаются только 5 кабинетов. Летом в центр заехали новые арендаторы. Во время нерабочих недель "постояльцам" предоставлялись скидки. Положение дел в центре сейчас там оценивают, как "хорошее".

Все опрошенные "СарБК" эксперты заявили о том, что за решением собственников о продаже торговых и деловых центров, кроется несколько причин.  

"Очень и очень существенное падение"

Представители "выживших" торговых центров Саратова убеждены, что весомой причиной сегодняшней острой ситуации в сегменте явилось отсутствие государственной поддержки торговых центров в период ограничительных мер. Льготы тогда были предоставлены исключительно объектам розничной торговли, к тому же им позволялось с легкостью выходить из договоров аренды и буквально диктовать условия арендодателю, сетуют участники рынка.

И выход из ограничений разочаровал, продолжают они. Общий экономический спад отразился на оборотах арендаторов (они в свою очередь принимают решения о продаже бизнеса), а значит, и экономике торговых комплексов.

Об "очень и очень существенном падении по трафику" говорят и в объектах общепита и кинотеатрах. К тому же, рост заболеваемости коронавирусом  еще больше снизил активность потребителей.

Член региональной Общественной палаты, экс-министр экономики области Александр Степанов комментирует: "Это достаточно очевидно. Решения собственников о продаже объектов отражает реальную ситуацию в этой сфере, сложившуюся в связи с коронавирусом. Не отрабатывают они те деньги, которые должны давать эти объекты недвижимости. Это, конечно, плохо и для бюджета, и для населения. Ни приведи господь, если они начнут закрываться. Потому что мы уже слишком привыкли, а нормальную мелкую розницу, по сути дела, во многом ликвидировали. Но я надеюсь, что ситуация с коронавирусом начнет улучшаться или мы к ней будем привыкать и найдем возможность и защищаться от вируса, и продолжать работать, зарабатывать".

Другое мнение у председателя комитета по управлению недвижимым имуществом региональной "Опоры России" Владислава Коровина. "Если бы владельцы не хотели избавиться от торговых центров, то коронавирус бы на их решения не повлиял. Слишком мало времени прошло для того, чтобы мы могли говорить, что именно коронавирус повлиял на работу этих объектов",  - считает эксперт.

Он предполагает, что причиной сентябрьских событий стала низкая покупательная способность населения в регионах. "Хотя, большинство торговых центров неплохо забиты арендаторами", - рассуждает Владислав Коровин.

Собеседник "СарБК" не исключает, что объявления о продаже ТЦ связано с тем, что "многие инвесторы решили уходить из города, а может быть, и из  страны". "Бизнесмены тогда хотят работать и развиваться здесь, когда чувствуют поддержку и уважение власти. А если куда не придешь, везде посылают, поэтому невозможно решить вопрос по каким-то  государственным услугам, люди решают уехать. Сколько народа уехало в Москву, Питер, Казань? Ведь не просто так",  - говорит эксперт.

Участники рынка говорят о том, что в некоторых случаях на решение о продаже объектов повлияла чрезвычайно высокая кредитная нагрузка (при этом они намекают на "Триумф Молл"). А в остальных сыграла роль специфика бизнеса, который сопровождают высокие обязательные издержки по обслуживанию здания. При снижении доходной части они делают бизнес нерентабельным.

Риэлтор Виталий Смоляков предполагает, что закредитованными являются многие торговые центры. "Может быть, это попытка отыграть, самостоятельно продать, не дожидаясь риска банкротства", - говорит эксперт о причинах продажи объектов.

 Метр в ТЦ за 500 рублей

Большинство опрошенных экспертов заявили, что на решение владельцев о продаже торговых и офисных центров могли повлиять результаты нового цикла кадастровой переоценки объектов недвижимости. Участники рынка утверждают, что оценщики так задрали кадастровую стоимость объектов, что начисленные с учетом этой суммы налоги (земельный и имущественный) поставят на доходности центров крест.

Напомним, что предыдущая кадастровая переоценка проводилась в 2012 году. Новый цикл стартовал в 2018 году, он проводится в соответствии с новым федеральным законом "О государственной кадастровой оценке». Для этого в регионе был создан "Центр государственной кадастровой оценки" и комиссия по рассмотрению споров при областном комитете по управлению имуществом (но теперь ее вроде бы решили закрыть, слишком много вопросов вызывает ее работа). Сначала были переоценены земли населенных пунктов и особо охраняемых природных территорий, затем — земель сельского хозяйства, промышленности, энергетики, лесного, водного, а теперь очередь дошла до зданий, сооружений, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов.
Заместитель директора "Госкадастроценки" Елена Лаврентьева рассказала "СарБК": "Когда мы готовились к оценке, мы обнаружили, что некоторые очень крупные торговые центры были настолько низко оценены, что до смеха иногда доходило. Квадратный метр стоил 250-500 рублей. Для сравнения, квадратный метр жилья у нас стоит в пределах 30 тысяч рублей. И торговые центры платили налог с учетом той кадастровой стоимости. Это противоречит всему разумному. К слову, некоторые здания, наоборот, были оценены намного выше, чем средний квадратный метр торговых помещений в Саратове".

Почему так произошло, Елена Лаврентьева объяснять не стала. Очевидно, следуя профессиональной этике — прошлый тур проводили специалисты Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация". Но тогда их много и громко критиковали, за переоценкой-2012 последовал шквал судебных исков.

При этом в Центре замечают: "Может, и в нашей оценке не все совершенно, потому что это массовая оценка, которая не позволяет учесть индивидуальных характеристик объекта". Раньше для того, чтобы оспорить оценку и привести кадастровую стоимость к рыночной, можно было обращаться в комиссию или в суд. А теперь, наверное, у собственников останется только второй вариант. Но, в любом случае, этот процесс можно будет запустить с 1 января 2021, когда новая кадастровая оценка вступит в силу.

Представитель одного из торговых центров Саратова, который согласился разговаривать с журналистом "СарБК" на условиях анонимности, заявил, что в нынешней ситуации вряд ли стоит принимать всерьез возможность оспорить кадастровую оценку. "Надо будет идти в суд, там назначат повторную экспертизу, надо будет готовить заключение оценщиков. Бизнесу надо будет потратиться на всю эту процедуру, результат которой не известен. А обязанности платить налог на имущество наступит у организаций уже по итогам 1-го квартала, то есть 1 апреля".

Заметим, что собственники объектов могли высказывать свои замечания и решать вопросы в досудебном порядке после публикации промежуточных результатов переоценки. Этот период (50 дней) уже закончился и в "Центре государственной кадастровой оценки" не заметили особой активности владельцев ТЦ. Василий Графский объясняет: "Практика показывает, что чем большую публичность имеют прения, чем больше внимания уделяется подобным процессам, тем больше рисков, что принимающая решение сторона думает о том, как на их слово отреагирует общественность. А она, скорее всего, скажет, что они и так богатые, а еще о чем-то просят".

Елена Лаврентьева убеждена, что решение о продаже торговых и офисных центров никак не связано с повышением кадастровой стоимости объектов. "Не факт, что бизнес в Саратове потихоньку сворачивается. Это мое мнение".

Улица против молла

Риэлтор Виталий Смоляков обращает внимание на то, что в перечень выставленных на продажу ТЦ попали "неконцептуальные" объекты. И только в проекте "Триумф Молла" были просчитаны все детали (локация, архитектурные решения, концепция), что и обеспечивало объекту устойчивый трафик — главное условие прибыльности любого торгового заведения.

Начало строительства развлекательного комплекса "Триумф Молл". Саратов, фото СарБК

Объявления о продаже ТЦ вернули экспертов к спорам о жизнеспособности больших торговых форматов. "Рынок изменился, и предпочтения покупателей в ритейле серьезно меняются. Я вижу, что стрит-ритейл получит хорошее развитие в Саратове через пару-тройку или чуть больше лет. Огромнейшие моллы – это пройденный этап. Они в США загибаются давно. А строить с такой дорожной ситуацией, как в Саратове, еще один ТЦ площадью 400 тысяч метров, наверное, не правильно", - считает Смоляков.

Председатель гильдии торговых центров ТПП Саратовской области Юлия Макаревич не согласна с этим мнением. "Я вас уверяю, что для коммерческой недвижимости такого типа формат "Триумф Молла" - абсолютно рабочий. По площади — это средний суперрегиональный торговый центр. Я думаю, что скорее отживает стрит-ритейл. Сейчас отдельно стоящие магазины находятся в более сложном положении. Потому что при отсутствии какой-то конгломерации с аналогичным профилем очень сложно выживать. Мы видим, что в Москве торговые площади в этом сегменте высвобождаются быстрее, чем в торговых центрах. В ТЦ есть какой-то целевой трафик, куда люди приходят за покупками и провести время — встретиться, перекусить. А насколько велика конверсия, когда человек идет по улице и видит магазин… Сейчас это уже спорно. Сегодня очень велика значимость транспортной доступности и доступности для автомобилистов. По сути, только торговые центры могут предложить покупателю поставить автомобиль в нормальных условиях и совершить комплексную покупку". 

Виталий Смоляков замечает, что картина в аренде офисной недвижимости  куда лучше, чем в торговой и значительно отличается от той ситуации, в которой рынок находился лет десять назад. Низкая стоимость рабочей силы привлекает в Саратов крупные компании с удаленными службами и формирует высокий спрос на качественные офисные помещения. Другое дело, что таких предложений (офисные центры А и Б класса) в городе очень мало.

Риэлтор указывает, что в целом региональный рынок недвижимости сегодня выглядит асимметричным и несбалансированным, то есть, зависит не от фундаментальных, а от психологических факторов. "Рынок в последние 6 лет живет психологией. Может быть мы вошли в новую эру, когда все управляется психологией? Фондовый рынок этим уже живет".

При этом эксперт прогнозирует в будущем фазу стабильного роста рынка, основываясь на закономерности экономических циклов: "Региональный рынок с 2013-2014 годов пребывает в стагнации. Но она не может длиться десятилетие".