Эксперт: строительный рынок ждет сильнейший удар

Свое мнение по поводу вступления в силу с 1 июля 2019 г. поправок в ФЗ-214, которые отменяют привычную схему долевого строительства высказал Владимир Коньков, Заслуженный строитель России, экс-депутат законодательного собрания Свердловской области:

"Осталось немного времени до того момента, как. Чтобы не говорили нам о некой трансформации "долевки", это ничто иное как ее уничтожение, а вместе с ней возможное уничтожение строительного рынка России. В итоге этих "реформ" пострадают все: граждане, которые лишатся возможности приобрести жилье по доступным ценам, застройщики - огромный процент которых просто обанкротится, государство - не досчитавшееся многомиллиардных поступлений в виде налогов.

Понятен посыл наших "реформаторов" - они устали от непорядочных строительных компаний, которые гребут деньги, намеренно обманывают граждан, а строить и не собираются. Но, открою тайну, порядочных застройщиков - преимущественное большинство. Вот и получается, что из-за маленькой горстки мошенников теперь проблемы у всех.

Между тем, для таких непорядочных застройщиков разработан механизм. В случае его принятия они даже не возьмутся за свое криминальное дело. Этот механизм - мой законопроект. Застройщик, желающий продать определенный объем жилья в строящемся доме, получает в органах Гостройнадзора заключение об объеме выполненных строительно-монтажных работ. На основании этого заключения определяется объем продаваемых площадей, который и передается в Росреестр для оформления сделок. Грубо говоря, если застройщик возвел 30% жилого комплекса, то Гостройнадзор разрешает продать не более 15% общей жилой площади, построено 50%, то 25%.
Госстройнадзору это не будет ничего стоить, так как он в любом случае проводит регулярные проверки хода строительства любого жилого многоквартирного объекта.

Будучи депутатом Законодательного Собрания Свердловской области, я изучил вопрос появления "обманутых дольщиков". Выяснилось, что они чаще всего появляются, когда продажи квартир в еще недостроенном доме сильно опережают само строительство. Особенно велик шанс появления обманутых дольщиков, когда строительство дома находится на начальном уровне, а квартиры уже проданы.

Что касается эскроу-счетов, то это губительная система для абсолютно всех малых и части средних застройщиков. Банки даже для крупных строительных компаний без особой оперативности открывают эскроу-счета (может затягиваться до полугода), а что говорить о более мелких предприятиях. На сегодняшний день по всей стране эскроу-счета открыты чуть больше 1 тыс. застройщикам. А строек во всей России сотни тысяч, если не миллионы.
Связано это с тем, что банки не подготовлены к открытию застройщикам эскроу-счетов. У них недостаточно специалистов, которые бы смогли их вести. Это ведь не только принимать деньги. Это обязанность следить за строительным процессом, вникать в суть производства, оценивать качество строительства, сверять сроки, проверять процентовки и т.д. То есть, банкам потребуются целые департаменты строительного надзора.
Естественно, эти расходы будут заложены в том кредите, который будет выдаваться застройщику в рамках проектного финансирования. И, естественно, это отразится на стоимости квадратного метра.
Усложнена и сама процедура открытия эскроу-счетов, которая из-за своей излишней бюрократизации растягивается до полугода. Плюс обязательства вложить в строительство собственные 15% - у кого из некрупных застройщиков имеются такие деньги?

Вице-премьер российского правительства Виталий Мутко и министр строительства РФ Владимир Якушев говорят, что в результате введения эскроу-счетов и проектного финансирования со строительного рынка страны уйдут всего 20% компаний. Я думаю, что значительно больше. На рынке останутся только крупные строительные компании, произойдет монополизация рынка, что, конечно же, вновь отразится на стоимости жилья.

К сожалению, антимонопольные службы запрещают давать прогнозы роста цен на недвижимость в цифровом исчислении. Поэтому я могу сказать только: после 1 июля в связи с обязательным открытием эскроу-счетов, введением проектного финансирования удорожание жилья будет точно не на 5 или 6%, а гораздо больше.
Другим негативным фактором "реформы" станет срыв планов, которые в 2018 г. поставил президент РФ Владимир Путин: ежегодно строить 120 млн кв. м. жилья. При таком положении дел, это будет сделать проблематично.

В ситуации с эскроу-счетами и проектным финансированием, на мой взгляд, много теряет само государство.
Во-первых, в случае банкротства и закрытия множества строительных компаний на улице без работы окажутся сотни тысяч строителей. Во-вторых, бюджеты всех уровней лишатся миллиардов рублей в виде налогов и отчислений как от самих застройщиков ("ушедших" с рынка), так и от предприятий, обслуживавших стройку: заводов черной и цветной металлургии, предприятий деревозаготовки и деревообработки, химической промышленности, машиностроения и т.д.
"В шоколаде" останутся только банки, которые будут иметь двойную выгоду: первая - бесплатные деньги дольщиков, вторая - немалый процент дохода от выданного застройщику кредита в рамках проектного финансирования. Только вот населению от этого будет не легче, так как мечты на улучшение своих жилищных условий несколько будут удалены на неопределенный срок".

ИА "СарБК" приглашает специалистов к дискуссии. Мнения и комментарии принимаются на почту: [email protected]