Как мошенники отнимают квартиры. Правила защиты от "черных риэлторов"

О "черных риелторах" большинство узнали еще в далекие, но не забытые 90-е. Массовое развитие этого "класса" сложилось именно в России. Благодатной почвой для этого стала анархия в стране и наличие слабого законодательства с многочисленными пробелами. Также существенную роль сыграла и банальная коррупция правоохранительной и судебной системы, их нежелание решать проблема "маленького" человека.

По оценкам экспертов в области недвижимости, только за период с 1993 года по 2000 год практически каждая 12-я сделка с жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге и Москве совершалась на криминальной основе. Либо человек не знал о том, что его квартира продается, либо не был согласен с фактом продажи и ее ценой. В итоге более чем 1,5 миллиона человек лишились собственного единственного жилья.

По оценкам руководителя агентства недвижимости Андрея Николаева, в Саратове статистика несколько лучше. "Правовой анализ документов на недвижимость, которые мы изучаем перед дальнейшей работой с ними, показывает, что примерно у 3-5% объектов жилой недвижимости первичные сделки по их продаже и/или приватизации имеют ярко выраженный криминальный характер. Либо же при их детальной юридической проверке мы устанавливаем, что чистота документов находится под большим вопросом, так как их данные не совпадают с данными, которые зафиксированы в соответствующих государственных органах, например, в Агентстве по приватизации. Такие объекты мы, конечно, не рекомендуем своим клиентам и по возможности передаем правоохранительным органам необходимую информацию. Причем на рынке элитной недвижимости такие объекты практически не встречаются".

Как правило, хищение права собственности квартир производится через поддельные документы. Из них следует, что собственник квартиры выразил желание продать (или подарить) свою квартиру иным лицам, - комментирует ситуацию саратовский адвокат Маркелов Вадим. "Основания для получения таких документов могут быть различные: судебные решения, договоры с подписью собственника, доверенности на продажу недвижимости. В моей практике часто встречаются случаи, когда собственность на квартиру терялась в результате судебного решения, которое проходило в тайне от "жертвы", а ее представителем выступало третье лицо по нотариальной доверенности. Такие доверенности злоумышленники получают или от знакомого нечистоплотного нотариуса, либо же просто подделывают их. Как говорил Остап Бендер: "При современном развитии печатного дела на Западе напечатать советский паспорт – это такой пустяк, что об этом смешно говорить…". Не потеряли актуальность эти слова и в настоящее время".

Получив доверенность, рейдеры имеют возможность выбрать из богатого арсенала методов тот, который кажется им наиболее применимым в конкретной ситуации.

Вместе с тем, при всем их многообразии, криминальные методы захвата чужого жилья можно подразделить на три группы:

1. Криминальный (мошеннический) захват. Он основывается на использовании преступных методов его завладения;

2. Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок. Это совершение гражданами под влиянием заблуждения или обмана непродуманных действий и сделок по отчуждении жилья;

3. Комбинированные формы захвата жилья. Он основывается на использовании гражданских сделок, соединенных с "некриминальным" обманом собственника и последующим силовым выселением жильцов из квартиры.

Примером такого незаконного метода отъема жилья служит история, произошедшая в 2011 году. Тогда в Саратове злоумышленники подали объявления в СМИ о том, что дают мини-кредиты под залог недвижимости. Мошенники сняли в аренду офис в центре города, где вели прием граждан. Тем, кто приходил к ним, аферисты предлагали кредиты в сумме 50 тысяч рублей под залог квартиры. Однако, вместо договора займа под залог недвижимости людям давали на подпись договор купли-продажи их жилья. Таким образом, путем обмана и злоупотребления доверием мошенники получили право распоряжения чужим имуществом 22 потерпевших на общую сумму ущерба без малого 30 миллионов рублей.

Или другой пример. Квартирные рейдеры находили граждан, имеющих большие задолженности по оплате коммунальных услуг. Таких людей убеждали в том, что "содержать" принадлежащую им квартиру потерпевшие не в состоянии. После серьезной психологической "обработки" потерпевшим предлагали продать свои квартиры с целью приобретения более дешевого жилья и погашения долгов. Получив на то согласие, квартиры переоформляли в собственность участников преступной группы, а в последующем, реализовывались добросовестным приобретателям.

Мошенники прибегали и к более изощренным схемам, переодеваясь и маскируясь под тех владельцев жилых помещений, которых уже не было в живых. При этом злоумышленники заранее получали доступ к правоустанавливающим документам на недвижимость и паспортам покойных жителей области, а затем совершали сделки с их имуществом.

Безусловно, противостоять профессиональным аферистам и мошенникам в случае, когда они целенаправленно готовят атаку на конкретное жилье крайне непросто. Вместе с тем, необходимо придерживаться следующих принципов: "Невозможно сделать невскрываемый замок. Можно лишь значительно усложнить процесс его взлома". Рейдеры, как правило, в качестве основного залога своего успеха видят скорость принятия решений против жильца, а также минимальное количество вовлеченных в криминальный процесс лиц.

Именно в противодействии этим двум элементам атаки и видит успех обороны адвокат Маркелов Вадим.

"Любое действие, как и болезнь, легче предотвратить, чем устранить. Рейдеры, если видят, что в отношении объекта недвижимости установлены многочисленные правовые препоны, стараются найти иной, более легкий для атаки объект. При работе со своими бизнес-партнерами я всегда рекомендую следовать следующим универсальным советам:

1. Исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;

2. Обеспечить сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;

3. Хранить наиболее важные "имущественные" документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;

4. Ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;

5. Не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;

6. При подписании любых документов, связанных с квартирой, советоваться со специалистом;

7. При подписании договоров, расписок и других важных документов не подписывайте их "простой" подписью. Используйте усложненный ее вариант с расшифровкой фамилии, имени, отчества. Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи;

8. Старайтесь получать все заказные письма на Ваш почтовый ящик, чтобы не пропустить судебное извещение.

9. Хотя бы один раз в полгода узнавайте в своем районном суде о том, фигурирует ли Ваше имя в судебных делах в производстве или вынесенных решениях. Это сейчас также можно сделать и на официальном сайте суда;

10. Постарайтесь обременить свое жилье "дружественным" долгом и зарегистрировать его в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области".

Все эти возможные процедуры, конечно, займут время и отнимут силы. Но это займет гораздо меньше материальных и моральных ресурсов, чем попытки через правоохранительные органы и судебную систему вернуть контроль над потерянным жильем.