Инвестиционный помол. Эксперты — о прогнозах на развитие территории мельничного комплекса Шмидта

Ошибка 2000-х

По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, здания по улице Чернышевского, 90, включены в единый лот. Недвижимость продается вместе с земельными участками (всего 52 позиции) и имуществом (278 позиций). Начальная цена лота — 235,63 млн рублей (шаг — 11,78 млн).

Член градозащитного общественного совета при областной думе Денис Жабкин замечает, что в сообщениях о продаже дореволюционных зданий произошла путаница с названиями старинных мельниц. Фактически на торги выставлен комплекс зданий, которые обрамляют шедевр промышленной архитектуры рубежа 19-го и 20-го веков — малую паровую мукомольную мельницу Шмидта, 1900 года постройки (большая была уничтожена в конце 2000-х). А мельница Бореля появилась здесь по ошибке.

Дело в том, что архитектурный памятник на Чернышевского, 90, назван в официальных документах (а именно в Едином государственном реестре культурного наследия) как "Здание мельницы Бореля паровой мукомольной, 1874-1879 гг.". На самом деле, по этому адресу находится другой памятник архитектуры.

"Это результат ошибки, которая была допущена при внесении данных в реестр в начале 2000-х годов. У нас очень много объектов занесено в реестр с ошибками. Они не исправляются, потому что это очень сложно. Надо заново проводить экспертизу, выпускать новые приказы. Поэтому как объекты занесены, так они и числятся. На самом деле, мельница Бореля расположена напротив полиграфкомбината, а на Чернышевского, 90, стоит мельница Шмидта", — объясняет краевед.

По его словам, в комплекс исторических зданий входят 11 объектов. Большинство горожан их не видит, потому что они скрыты за зданием мельницы Шмидта и смотрят на Волгу, но и эти строения вовсе не случайно имеют охранный статус. Самыми яркими, входящими в комплекс, малоэтажными зданиями являются мельница Д.Б. Зейферта, мельничная котельная. Денис Жабкин настаивает, что в разговоре о площадке на Чернышевского, 90, следует иметь в виду красивейшее высотное здание Малой мельницы Шмидта и близлежащие исторические малоэтажные строения (общая площадь всех помещений мельничного комплекса составляет 34,8 тысячи кв.метров).

oldsaratov.ru

"Дешево не получится"

Архитектор Евгений Спирин видит комплекс исторических зданий на Чернышевского, 90, "интересной перспективной площадкой". Тем более, что она входит в зону восьмикилометрового пешеходного кольца и находится по соседству с территорией (памятник архитектуры "Мельница Рейнеке" на Чернышевского, 116), на которой вскоре начнется процесс реновации, добавляет эксперт.

"Может быть создан серьезный кластер. Но эта площадка может быть не очень интересной для бизнеса, для застройщиков. Там территория в районе трех гектаров, выход по площадям небольшой. Там стоит старый элеватор, который в принципе можно демонтировать и что-то на этом месте построить, но даже снести его будет очень дорого. Он является монолитным и имеет очень серьезную прочность, строился элеватор примерно в одно время с мостом", — считает архитектор.

Работа с объектами культурного наследия, которую могут проводить только лицензированные компании, тоже, по мнению эксперта, потребуют серьезных затрат: "Любой девелопер заходит на площадку, и чем быстрее он деньги отобьет, тем лучше. Но эта история не про это. Эта история, скорее, про людей, которые могут любить город и просто получать кайф, работая с этой площадкой. Там, видимо, возможно в какой-то период выйти на отбитие в плане бизнеса, но это будет очень не скоро. Это история про вложения. Кто на это способен в Саратове, я не знаю. Очень сомневаюсь, что сюда зайдет кто-то из саратовских застройщиков, инвесторов, девелоперов".

Евгений Спирин уверен, что подобные объекты культурного наследия, которые требуют реставрации, целесообразнее отдавать бизнесу в аренду за один рубль.

Денис Жабкин тоже считает, что новый собственник столкнется с высокой ценой реконструкции: "Если кто-то эту мельницу и купит, то это будет меценатский, благотворительный проект. Потому что вложений там потребуется гораздо больше начальной цены аукциона. Объект очень большой — в комплексе больше десяти объектов недвижимости, большинство из которых являются памятниками. При этом мельницу отреставрировать будет очень дорого. У нее деревянная кровля и частично деревянные перекрытия. Дешево выполнить и согласовать проект реконструкции не получится".

Вместе с тем собеседник "СарБК" вовсе не исключает, что площадка станет интересной кому-то из инвесторов. Компенсировать затраты на реставрацию исторических зданий, по мнению Дениса Жабкина, отчасти сможет строительство жилых высотных домов на участке между памятниками архитектуры и береговой линией.

Над такой возможностью в свое время поработал банкротящийся собственник исторической недвижимости. В группе компаний "Букет" (в состав которой входил "НВКбанк") еще несколько лет назад задумали реновацию исторической промышленной площадки с созданием отеля, ресторана, причала для яхт, комфортными офисами. Проект создания бизнес-квартала премиум-класса в 2014 году выполнили специалисты архитектурного бюро T+T Architects. К слову, этот проект удостоился тогда престижной премии European Property Awards.

Если посмотреть на презентационные иллюстрации, то там на первой линии задумано построить что-то похожее на концертный зал.

business-vector.info

 А высотки в проекте появились к его презентации на Втором саратовском экономическом форуме. Градозащитник вспоминает: "Это уже был инвестиционный проект. Но еще два года ушло на продавливание сокращения охранной зоны для того, чтобы поставить за ней что-то высотное. До этого организаторам проекта управление по охране культурного наследия не согласовывало никакие повышения габаритов. Поэтому сокращение охранной зоны, то есть, освобождение от этого статуса участка между историческими зданиями и Волгой, стало компромиссным вариантом. При этом, мне тогда говорили, что даже строительство трех "свечек" не окупит реконструкцию всего комплекса исторических зданий".

business-vector.info

К слову, теперь компенсационный эффект от продажи жилья будет еще меньше. Несколько лет назад расчеты велись с учетом строительства 25-этажных домов, а сегодня действующие в Саратове нормативы ограничивают высотность жилья десятью этажами. Вместе с тем, по информации Жабкина, покупкой недвижимости на Чернышевского, 90, уже заинтересовался один из крупных инвесторов.

Гостиница, офисы или апартаменты

Риелтор Виталий Смоляков уверен, что площадка с дореволюционными мукомольными производственными помещениями имеет хорошие перспективы: "Стартовая цена лота вполне приемлемая. Даже с учетом того, что новому собственнику придется вложиться в реконструкцию и поддержание в должном состоянии объектов культурного наследия. Емкость позволит получить неплохую маржу. Я не перепроверял данные, но если воспользоваться цифрами в публикациях, то примерные подсчеты нам покажут, что цена за квадратный метр строений будет где-то 6 700 рублей, а за квадратный метр земельного участка — 7 100 рублей, или 100 долларов. Это такая проходная цифра на свободный участок для строительства гипермаркета. Конечно, надо учитывать обременение на восстановление объектов культурного наследия. Но надо смотреть, что именно является предметом охраны и из этого появится некая смета".

К слову, в устном разговоре представитель управления по охране объектов культурного наследия Саратовской области сообщил, что предметом охраны в здании мельницы Шмидта является фасад здания.

tvoysaratov.ru

Виталий Смоляков предположил, что саратовский лофт-квартал мог бы успешно повторить идею городского квартала "Дизайн-завода "Флакон"" в Москве. Он был создан на территории бывшего Хрустального завода имени Калинина.

"Лофт-квартал с развлекательными зонами классно бы там смотрелся. Хотя мельничный комплекс находится не в центре города, поэтому эту локацию лучше делать скорее "отдыхабельной". В плане основного здания там хорошо встанет гостиница, которых в Саратове не хватает. Хорошая четверка, например. Было бы здорово, если бы здесь появился комплекс так называемых сервисных апартаментов. Это когда вы покупаете номер, апартаменты в каком-то здании, и там работает управляющая компания. Вы можете или жить самостоятельно, или сдать сотрудникам этой компании ключи, и они вам будут заселять временных или постоянных жильцов. Я думаю, что инвестору это принесло бы хорошую прибыль. Среди покупателей и арендаторов такой недвижимости был бы хороший спрос. Тем более, что рядом с локацией расположен пляж".

Кафе на этой территории тоже будут весьма востребованы, а вот для офисной недвижимости площадка на Чернышевского, 90, станет не самым хорошим местом из-за неудобных подъездных путей, полагает специалист:

"Участки, которые мы рассматриваем, находятся в середине квартала, а улица Новоузенская скрыта для доступа внизу, там нет нормального выездного пространства. К тому же, в этих помещениях будет сложно реализовать открытые планировки этажа, необходимые для современных офисных помещений".

Виталий Смоляков напоминает, что Саратов остро нуждается в качественной офисной недвижимости. Федеральные компании переводят сюда свои центры обслуживания (из-за невысоких уровней зарплат и хорошей научной базы) и предъявляют высокие требования к офисным помещениям. А последний крупный и современный бизнес-центр класса "А-", по словам эксперта, был построен у нас в 2007 году.

В здании мельницы, diggers-saratov.livejournal.com

"Это отпугивает инвесторов"

Все эксперты подчеркивают, что в мире и стране вовсе сложилась практика переделки бывших производственных помещений в развлекательные центры или бизнес-кварталы. Архитектор Евгений Спирин говорит: "Я знаю массу достаточно интересных проектов, когда подобные нашей силосные башни переделывали в апартаменты класса "люкс", в музеи или просто в жилые комплексы. Это нормальна тема в реконструкции подобных объектов, но сюда должен зайти человек с креативным мышлением, который увидит в этом не проблему, а увидит в этом плюсы".

Денис Жабкин тоже упоминает, что в Москве и Санкт-Петербурге на исторических производственных площадках открываются бизнес-центры, концертные зоны, музеи. Например, скоро в здании столичной дореволюционной электростанции откроется музей современного искусства. А в бывшем здании арматурного завода уже располагаются деловые центры и развлекательные заведения.

Помещения бывших саратовских гигантов тоже сейчас нередко заняты различными конторами, но ничего общего ни с креативными инвестиционными проектами, ни с современными деловыми центрами они не имеют. Собственники думают над тем, как выжить и на чем сэкономить, а не над тем, чтобы снять офис покрасивее. Впрочем, и памятниками архитектуры здания советских заводов не признаны.

Виталий Смоляков говорит: "В нашем городе очень неактивно инвестируют, в том числе, местные инвесторы. У них есть определенные психологические опасения — окупятся или не окупятся затраты. Никто не делал подобный крупный хороший проект. Но кто сказал, что это невозможно сделать?"

Денис Жабкин считает, что причина сомнений предпринимателей в другом. А именно в правилах игры, которые местная власть может без предупреждения менять. Оформлять аренду памятников архитектуры за рубль бизнесмены не спешат из-за того, что этот договор впоследствии несложно разорвать в одностороннем порядке, а вложенные деньги никто не вернет: "Право бизнеса на собственность нужно оспаривать в судах. Но последние примеры показывают, что и это вполне возможно сделать. В Саратове создан прецедент — приватизацию любого здания или участка можно пересмотреть. Это отпугивает инвесторов. Это хороший инструмент для города в том случае, если им грамотно пользуются, не отпугивая инвесторов".

Несмотря на это, в Саратове есть примеры, когда производственным помещениям дореволюционной постройки дают вторую жизнь, причем красивую и интересную. Самым заметным подобным проектом стала реставрация бывшей шоколадной фабрики братьев Миллер. Она же бывшая тетрадная, она же бывшая трикотажная фабрика (Астраханская улица, район детского парка). Производственная площадка имеет 4 здания. Теперь здесь располагается модный ресторан, бар, интернет-клуб. Реализация этого проекта продолжается.

Здание фабрики до реставрации, wiki.oldsaratov.ru

"В советское время стены корпусов многократно покрывали краской. А сейчас кирпич очистили, отшлифовали и в сочетании с дореволюционной архитектурой все это очень красиво выглядит", — рассказывает краевед.

В качестве примера можно привести также реставрацию памятника архитектуры регионального значения — бывшего особняка купца Алексея Дашковского. Сейчас в нем расположен ресторан "SOHO". А в отремонтированном здании бывшей типографии Шельгорна находится кафе "Полиглот". По мнению Жабкина, хорошо отреставрировано помещение и бывшей колбасной фабрики Кизнер и Глок в виде готического замка на углу Октябрьской и Челюскинцев. К сожалению, зданию не удалось найти достойного применения: собственник, компания "Ямал-ЛТД", был признан банкротом, а памятник был выставлен на торги.

Площадок для подобных бизнес-проектов в Саратове немало. Как мы уже отмечали, на следующий год запланировано начать реновацию мельницы Рейнеке (Чернышевского, 116).

ВКонтакте

"Сейчас идут согласования проекта, он подгоняется под все нормативы. Там будет офисный центр, гостиница, парк развлечений. Инвесторы из Самары приобрели этот объект, заручились поддержкой местных властей, градозащитников. Над проектом работает хороший саратовский архитектор", — уточнил Жабкин.

В качестве перспективных площадок он называет и мельницу Бореля по Чернышевского, 50. В исторический комплекс входит 5 объектов с охранным статусом. Когда-то в здании располагалась трикотажная фабрика, а сейчас помещения используются под офисы. Ремонта там давно не было, замечает градозащитник.

Инвесторы могли бы запустить реконструкцию и в стенах казармы Деконского на Ильинской площади. Там в свое время планировали открыть медицинский, потом — офисный центр, но успешного проекта так и не случилось. Теперь бизнес не берется за красивое здание даже за рубль в качестве арендной платы. Здание кинотеатра "Победа", который тоже имеет статус объекта культурного наследия регионального значения, также не может найти своего покупателя.

То есть выставленный на торги мельничный комплекс Шмидта вовсе не застрахован от судьбы невостребованной у бизнеса площадки. Такой ход событий градозащитники считают самым неблагоприятным.

"Лучше, если бы здание мельницы кто-то приобрел и что-то там делал, чем оно будет стоять заброшенным. Там на первых этажах какая-то аренда есть, но весь объем красивого замка — пустой и никак не используется. Нужен хозяин для того, чтобы, как минимум, поддерживать здание в эксплуатационном состоянии", — отметил Жабкин.

Заявки на участие в торгах принимаются до 7 октября, а их победитель может стать известен уже 12 октября.