Усадьбу рубль не бережёт. Почему бизнесмены отказываются от льготной аренды памятников культуры

Одна попытка за 7 лет

Аренда объектов культурного наследия "за рубль" с обязательной реставрацией зданий – вовсе не новичок среди опций для инвесторов. Таким образом их начали привлекать на рынок исторической недвижимости еще в 2012 году (как это часто бывает, первой на подобный эксперимент пошла Москва). За 12 лет с помощью этой программы было отреставрировано чуть больше двадцати зданий-памятников. В Санкт-Петербурге – шкатулке с архитектурными шедеврами, льготная аренда была введена в 2018 году. За первые четыре года инвесторы-арендаторы отремонтировали только два здания с охранным статусом. По данным комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, на сегодняшний день в аренду сданы 10 зданий памятников (а этого во второй столице требуют, как минимум, 5 тысяч объектов, впрочем, далеко не все из них отвечают требованиям программы). Эксперты называют результаты привлечения инвесторов крайне низкими, а идею аренды памятников за рубль с обязательным их восстановлением неудачной.

Но есть и другие мнения. Некоторые наблюдатели считают, что льготная аренда памятников довольно успешно применяется, и поскольку за каждым примером стоит спасенный от разрушения объект культурного наследия, принижать эффективность этого инструмента не стоит.

Так или иначе, но в Саратовской области под спасительную реконструкцию не удалось сдать ни одного исторического объекта (под угрозой исчезновения только в Саратове находятся 105 объектов). И это при том, что в регионе возможность взять памятник в аренду практически бесплатно появилась раньше, чем в северной столице - еще в 2017 году (она была прописана в постановлении правительства, подписанным на тот момент исполняющим обязанности губернатора Валерием Радаевым). Тогда только один инвестор заинтересовался условиями льготной аренды, он хотел восстановить усадьбу Ивана Мамина в Балаково и даже заключил соответствующий договор в 2019 году, но так ничего и сделал. Поэтому договор спустя три года был расторгнут.

Несмотря на собственный отрицательный опыт и неоднозначное мнение о привлекательности инструмента в широком профессиональном сообществе, в регионе решили, если не наступить на старые грабли, то проявить упорство. Летом прошлого года по инициативе губернатора Романа Бусаргина был принят закон Саратовской области "Об охране и использовании объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации, находящихся на территории Саратовской области)".

Как говорил тогда председатель комитета культурного наследия Саратовской области Владимир Мухин, закон упорядочил процедуру по аренде и сделал ее более понятной и простой для инвесторов-арендаторов. К слову сказать, условия саратовской аренды памятников действительно стали выгодно отличаться от других региональных аналогов. Например, московские бизнесмены рассказывали, что в столице арендная плата в период реставрации составляет вовсе не руль, а определяется путем аукциона с участием всех претендентов на объект (получается близкой к рыночной). До рубля она опускается уже после окончания восстановительных работ. А по закону Саратовской области, льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия. Еще деталь. По условиям саратовской программы арендатор платит рубль за арену одного объекта, а в некоторых других региональных программах – рубль за один квадратный метр исторического здания с охранным статусом. Хотя в итоге в любом случае выходит незначительная сумма.

Но даже с этими привлекательными нюансами саратовская аренда, повторимся, не вдохновила на реставрацию памятников ни одного инвестора. К слову, принятый в регионе закон существенно ограничил применение этого инструмента. Документ исключил из возможных к льготной аренде памятники, находящиеся в муниципальной собственности (это было сделано, чтобы привести региональные нормы в соответствие с федеральными). Муниципалитеты должны принять отдельные нормативные акты и распоряжаться в связи с этим своей недвижимостью. Но сейчас, как объясняют в областном комитете культурного наследия, самые большие вопросы возникают по разрушающимся памятникам именно муниципального уровня. Они страдают от мародеров (как, например, "Доходный дом Раушенбаха на Соборной, 3), бомжей, местного населения, которые зачастую сваливают там мусор, и упущенного времени, конечно.

Фото: Сергей Лазарев/Телеграм

И такие дома-памятники составляют большинство разрушающихся исторических зданий (потому что именно муниципалитеты занимаются их расселением, а потом оформляют освободившиеся помещения в свою собственность). Региону же, как уверяют в областном комитете, принадлежит мало свободных зданий. Поэтому к памятникам местного значения сейчас следует применять другие программы ("приватизация, продажа за рубль, вычеты для меценатов", как объясняют в областном охранном ведомстве). Так, видимо, и происходит. Во всяком случае, объекты, на которых в последнее время происходят какие-то движения (на Киевской, 1 и Чернышевского 55/2А) в программе льготной аренды не участвуют. А еще два десятка готовых к реконструкции объектов так и стоят в ожидании инвесторов.

Обрушение стены дома с охранным статусом, фото: прокуратура области

Нет экономических стимулов

Кандидат экономических наук, член регионального отделения "Опоры России" Александр Белов на вопрос о том, почему бизнесменам не интересны старинные здания в центре города, ответил, что восстановление разрушающихся объектов культурного наследия это "безумно затратное" и очень непростое дело. "Если здание признано объектом культурного наследия, то там есть определенные ограничения по восстановительным работам, на определенные виды должны быть специальные лицензии, разрешения. Это существенное удорожание работ и затягивание сроков, потому что таких организаций очень мало. И они зачастую загружены. Ты еще энное количество месяцев в очереди постой, чтобы к тебе на работы вышли", - объясняет эксперт. При этом инвестор по условиям льготной аренды должен подготовить проектную документацию за два года, а восстановительные работы объекта, который находится в неудовлетворительном состоянии (обязательное условие льготной аренды), провести за 5 лет. Эксперт также заметил о сложностях соблюдения в исторических зданиях требований пожарной, террористической безопасности.

Собеседник СарБК заявил о том, что не видит в подобных предложениях властей экономических стимулов: "А где освобождение от налога на имущество, который рассчитывается от кадастровой стоимости? Сегодня ты здание отремонтировал, завтра его переоценили и ты попал на очень существенные суммы".

Кстати, теоретически налоговая льгота инвесторам-собственникам объектов культурного наследия регионального и муниципального значения в Саратовской области предусмотрена (арендаторы ОКН имеют возможность в последующем приобрести восстановленные здания). С предложением о ее введении к губернатору в ноябре прошлого года обращались именно члены региональной "Опоры России". На форуме "Про бизнес" они просили распространить отмену налога на имущество, которая предоставляется федеральным законодательством и действует в отношении памятников федерального значения, на такие же объекты регионального и муниципального уровней. "Идея понравилась, идею поддержали, - вспоминает представитель организации Николай Асафьев. – А потом мы увидели законопроект, где появилась сумма, которую необходимо инвестировать – 5 миллионов рублей, и срок, на который собственники освобождаются от уплаты налога на имущество – один год. Мы вообще не называли конкретную сумму инвестирования, потому что покупка любого памятника архитектуры - это уже инвестиции. Человек уже потратился, купил и взял на себя обязательства его сохранять. Это сложно померить в миллионах рублей. Это сумма явно больше, чем пять миллионов. Мы посидели с калькулятором и не до конца поняли экономическую целесообразность того закона, который был принят". Эксперт уверяет, что в результате появился красивый закон, который "существует только на бумаге".

Председатель комитета региональной "Опоры России" по управлению недвижимым имуществом, член градозащитного совета при Саратовской областной думе Владислав Коровин подтвердил: "Давайте честно скажем, что для какого-то крупного инвестора в этом может быть смысл, а для частного инвестора в малый объект вложить 5 миллионов, чтобы сэкономить 100-200 тысяч, это как минимум смешно".

Фото: Сергей Лазарев/Телеграм

В ответе на вопрос о привлекательности льготной аренды ОКН Александр Белов говорил и о другого рода опасениях предпринимателей: "У бизнеса есть опасения, а правительство свои обязательства сдержит? И завтра здание, которое ты отремонтировал, у тебя не отберут и не передадут другому собственнику - государству, правительству, региону, другому бизнесу?". Эксперт напомнил, что такие прецеденты в регионе были: "Подобные вещи очень сильно пугают бизнес, потому что нарушается сам принцип частной собственности. Это частная собственность или ты только думаешь, что это частая собственности и тебе пока не сказали, что это не твое? Ты в цепочке добросовестный собственник, а кто-то в первых рядах сделал что-то не так, но забрали у тебя, а ты на это повлиять не можешь и все твои затраты пошли   прахом. Это большие риски, это страшно, тем более в условиях безумно дорогих денег. Вы сами знаете сколько сейчас стоят кредиты".

Председатель комитета по предпринимательству в сфере туризма ТПП Саратовской области Андрей Госсен в своем комментарии сказал, что если власть сделала предложение, а бизнес не откликнулся, это не значит, что бизнес плохой, возможно, надо пересмотреть предложение. При такой высокой процентной ставке по кредитам можно было бы предусмотреть льготное банковское финансирование, считает эксперт.

При этом в пресс-службе комитета культурного наследия заявили, что приобретение или аренда имущества в рамках существующих программ уже является льготой и предложили воспользоваться уже существующими возможностями, среди которых указали на тот самый закон, который отменяет налог на имущество для собственника дома-памятника только на один год.

Фото СарБК

"Памятник в мешке"

Эксперты подчеркивали, что на привлекательность льготной аренды домов с охранным статусом влияет множество факторов. И это не только огромные затраты на их восстановление и дороговизна кредитных средств, но и общая картина на рынке недвижимости. Андрей Госсен предполагает, что бизнесмены сейчас, наверняка, опасаются снижения цен на недвижимость после их невероятного роста (восстанавливать-то объекты придется по нынешним высоким ценам на стройматериалы, а оцениваться он будет в связи с ситуацией на рынке). Владислав Коровин утверждал, что стремление вкладывать в недвижимость снизилось давно: "Практически с 2014 года этот рынок просто не интересен. Возьмите статистику, у нас торговые комплексы перестали строить и вводить в эксплуатацию с 2012-2014 годов". Он также говорил об увеличении срока окупаемости объектов: "Если лаг окупаемости был 10 лет, то сейчас лаг окупаемости недвижимости подходит к 15-20 годам. Зачем туда вкладывать деньги, особенно в объекты культурного наследия?".

По мнению же сопредседателя гильдии риелторов при ТПП Саратовской области Виталия Смолякова, эра инвестиций в недвижимость не прошла, а вот популярность формата торговых центров среди девелоперов действительно значительно снизилась: "После 2018 года наступила стагнация в сегменте больших моллов. На это повлияло и развитие онлайн-торговли. Раньше такие объекты включали 5% развлекательной составляющей, это был факультатив, дань моде, то сейчас это маст-хэв. Доля развлечений в дальнейшем будет прирастать. Те, кто останется только с торговыми помещениями, будут испытывать проблемы".  

Эксперт высказал свое мнение и о сроке окупаемости объектов недвижимости. Он напомнил, что за 8-10 лет окупалась квартира на первом этаже, переведенная в нежилой фонд, в начале века (речь о соотношении арендной платы к первоначальным инвестициям). И "эта цифра сидит в головах у большинства людей". Период же окупаемости вложений в историческую недвижимость куда больше. "Если мы говорим об исторических объектах в исторической части города, то у объектов, которые находятся на линии так называемого стрит-ритейла, то есть в пешеходной зоне высокого трафика, изначально срок окупаемости не как у торговой недвижимости от 5 до 8 лет, максимум 10, а от 17 до 20 лет. На фондовом рынке это назвали бы голубыми фишками. Они приносят не очень высокую доходность, но они надежные в плане того, что они всегда будут всегда востребованы. В исторических центрах городов, возьмите Москву или Западную Европу - Рим, Мадрид, здания окупаются очень долго, но за счет высокого трафика, риск от простоя, то есть, от того, что помещение будет пустовать без арендатора, минимален".

Фото: Денис Жабкин

Виталий Смоляков считает, что для более успешной передачи исторических объектов бизнесу необходима "аналитическая проработка объектов органами власти". "Сейчас реализуется "кот в мешке" - реализуется право на здание и все. Понятно, что с исторической точки зрения большинство зданий уже проработаны - выявлен предмет охраны, но необходимо показывать нечто большее – варианты развития, максимально допустимые параметры расширения этого объекта. Посмотрите опыт Русского аукционного дома в Санкт-Петербурге. Как они вкусно подают на торгах объекты культурного наследия. Инвестор понимает, как перестроить, откуда взять добавленную стоимость, в каких диапазонах это можно сделать", - пояснил собеседник СарБК.

Специалист рынка недвижимости считает, что программа льготной аренды зданий с охранным статусом должна реализовываться параллельно с работой над мастер-планом города (о необходимости мастер-планирования городов говорил президент страны Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию) "Это документ, который представляет собой технико-экономическое обоснование развития территорий, расписанное по этапам. Историческая часть Саратова требует такого документа. Мы видим, что после расселения домов появляются площадки, их выставляют на аукцион, а потом появляются непонятные идеи. Нет единой концепции развития центра города. Исходя из этого, формируется понимание как тот или иной объект культурного наследия может по-новому заиграть в соответствии с развитием города и из этого уже будет исходить экономическое обоснование инвестиций. Сколько нужно вложить и каким образом вложенные средства возвратить". Не так давно главный архитектор области Анастасия Пузанова говорила о планах создания мастер-планов Саратова и Энгельса, но пересекутся ли эти два процесса – работа над документом и сохранением архитектурного наследия, не известно.  

К слову, Саратов испытывают явный дефицит как гостиничных номеров, так и качественных офисных помещений. Работа с историческими объектами могла улучшить ситуацию: "Многие инвесторы забывают, что на объекты культурного наследия не распространяются правила землепользования и застройки. Эти объекты существуют в другом правовом поле. Определение его наилучшего использования закладывается в проектной документации, которая подлежит историко-культурной экспертизе. То есть, если у вас есть понимание использования объекта, вы здесь более свободны в выборе. Но вам надо соблюсти предмет охраны этого здания", - замечает эксперт и приводит в пример опыт Казани (там успешно воссоздали целую историческую улочку). У нас тоже есть относительно недавний прекрасный пример реставрации "Дом И.Г. Блюма" - объекта культурного наследия местного значения на углу проспекта Столыпина и улицы Горького. Это проект члена региональной "Опоры России" Андрея Табоякова. Но второго такого примера в Саратове нет (можно только вспомнить реставрацию здания на Московской с фонтаном во дворе между Горького и Вольской, но это было на рубеже веков) и объекты эти к льготной аренде памятников не имеют никакого отношения.

Виталий Смоляков соглашается с тем, что аренда зданий с охранным статусом сегодня является не самой распространенной практикой, которая может применяться в случае с домами-памятниками. И, как другие эксперты, замечает, что бизнесмены восстанавливают памятники культурного наследия не без благородных целей. То есть, отчасти еще раз подтвердил тезис о льготной аренде ОКН, как об узкой нише для энтузиастов.