Рынок элитного жилья. Разыскивается дом с брэндом

Не все то элитное, что крупногабаритное
Российские аналитики рынка недвижимости отмечают увеличение доли дорогих квартир в общем объеме предложений. В Москве элитное жилье составляет 5% от всего выставленного на продажу, выбор стал значительно богаче за последние 2 года.
В Саратове в конце прошлого века, доля дорогих квартир на местном рынке составляла десятые доли процента, после 2000 года в новостройках все чаще стало появляться просторное жилье улучшенной планировки. По данным Саратовстата, в 2005 году было построено 262 квартиры большой площади. Они составляли 4% всего нового жилого фонда. Однако не каждая крупногабаритная квартира приобретает статус элитной, поэтому эксперты предполагают, что в 2005 году доля таких квартир на рынке Саратова не превышала 2-3%.
В прошлом году вниманию обладателей солидных средств на приобретение недвижимости предлагалось уже 4% всех вариантов.

Регионы "делают" столицу
Самое популярное развитие темы недвижимости - рост цен. Стабильное повышение наблюдается на протяжении последних 5 лет, при этом прошлый год показал беспрецедентно высокие темпы цен в большинстве крупных городов России.
В течение 2006 года цены на московское жилье выросли более чем на 80%, сравнившись с мировыми и достигнув предела платежеспособного спроса (около $4 800 за кв. м.). При этом в течение первого полугодия цены повышались на 10% в месяц.
Подмосковное жилье дорожало в 1,5 раза быстрее, чем столичное. В Подмосковье цены на жилье выросли на 125%. Сегодняшние цены Подмосковья напоминают столичные год назад - 2,5 тыс. $ за метр.
Восемь региональных центров (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов-на-Дону) в 2006 году продемонстрировали поистине московский всплеск покупательского ажиотажа. В Челябинске жилье дорожает на 50-70% в год с 2004 года. Причем ожидается, что до апреля-мая жилье там подорожает еще на 15-18%. В Уфе рост цен начался в 1998 году, после дефолта, и вплоть до декабря 2005 года жилье ежегодно дорожало на 20-40%. Особенно интересна в этом отношении Пермь, которая пережила бешеный ценовой скачок почти на год раньше Москвы. За 2005 год квартиры в Казани подорожали на 35-37%, а за 2006 год они набрали в цене уже 65-70%, причем максимальный рост пришелся на летние месяцы.
Вернемся к саратовским квартирам категории бизнес класса и элитному жилью. Эти два типа недвижимости обобщают термином "дорогие квартиры". Дорогое жилье в Саратове дорожало не спеша, в течение последних 3 лет в среднем на 30% в год. Элитное жилье и далее будет дорожать. По оценкам московских и саратовских экспертов, цены на элитное жилье и качественное жильё эконом-класса должны различаться минимум в 3 раза. В настоящее время такой ценовой разницы нет. Это означает, что у элитного жилья значительно более высокий потенциал роста рыночной стоимости, чем у жилья эконом и бизнес класса.

И зимний сад на чердаке
Минимальный метраж дорогой квартиры - 100 кв. м. Впрочем, они могут так и остаться в категории рядовых, если потолок в комнатах опустится ниже 3 м.
Ключевым условием при определении рыночных перспектив является адрес дома. Элитная квартира должна быть расположена в центральной исторической части города или около зеленых мест отдыха. В нашем случае это Набережная Космонавтов, район городского парка или парка "Липки", проспект Кирова.
Иногда положение может спасти близость транспортных магистралей, ведущих в деловой центр города. Опрошенные эксперты обращают внимание на безопасность микрорайона и наличие охраняемой территории. В элитных домах имеет место профессиональная охрана с видеонаблюдением. Среди требований к микрорайону специалисты выдвигают развитую сферу бытового обслуживания и высокий профессиональный уровень коммунальных услуг. Дорогие квартиры располагаются в новостройках. Лучше, если дом будет возведен с применением современных технологий позднее 2004 года. В категории элитных возможно жилье и постарше - построенное в 1995-2000 годах, но это значительно отразится на его потребительских качествах.
В качестве пропуска в высшую категорию городских квартир, квадратные метры должны иметь:
- индивидуальное отопление или свою котельную во дворе;
- централизованное кондиционирование и вентиляцию;
- большую кухню и коридоры;
- гостевой санузел;
-качественные коммуникации, т.е. проводку с запасом мощности, современные долговечные трубы;
- бесшумные лифты;
- просторные, чистые и отремонтированные места общего пользования;
- отапливаемый сухой гараж или собственную стоянку во дворе;
- зеленый газон, детскую площадку около дома.
В Москве на европейский манер на крышах элитных домов стали оборудовать смотровые, вертолетные площадки, на технических этажах - зимние сады. Еще одно условие, которое стали выдвигать москвичи к элитным квартирам - отдельный вход для прислуги.
Живой интерес новоселы всегда проявляют к соседям. Новые буржуа соседям не рады. Непременное требование к проекту - минимальное количество квартир на лестничной площадке. При выборе дорогой квартиры покупатели оценивают социальный уровень своих будущих соседей. Большое социальное расслоение является нежелательным фактором.
Эксперты единодушно указали на то, что элитный дом имеет не более 5-6 жилых этажей, малое количество подъездов и не более 50 квартир в доме.
Иногда к элитным ошибочно относят квартиры в домах улучшенной планировки, построенным по советским стандартам после 1980 года. Здесь предлагаются просторные квартиры с высоким качеством ремонта, однако общее технологическое состояние и социальное наполнение серийных домов не может отвечать современным требованиям. К недвижимости подобного рода относятся объединённые квартиры.
В категорию дорогого жилья не проходят и "сталинские дома". Из перечня требований они отвечают удачным расположением, хорошим видом из окна, высокими потолками и просторными вестибюлями. Но старые постройки имеют ограничения во время ремонта, здесь нет запаса мощности электропитания, ветхие лифты или их отсутствие.

Дом, который имеет брэнд
Как известно, для любой продукции премиум класса брэнд (позитивная известность) играет важнейшую роль в успехе на рынке.
Элитных домов в большинстве городов немного, в связи с этим брэнд (престижность) того или иного дома или микрорайона приобретает особое значение.
Брэнд дома или микрорайона определяется его историей, архитектурными достоинствами, престижным месторасположением, социальным статусом жильцов и, в особенности, проживанием в нём известных личностей, репутацией застройщика.
По отзывам московских экспертов, благоприятный имидж элитного дома может увеличить его рыночную стоимость на десятки процентов.

Квартира плюс минус коттедж
В этом году большинство экспертов прогнозирует стабильно высокий спрос на элитную жилую недвижимость и жилье бизнес класса. Спрос повышают владельцы "старых" коттеджей - они переезжают в новые уютные квартиры. Архитектура 90-х выходит из моды, морально устаревает дизайн и резко вырастают цены на коммунальные услуги для особняков, не входящих в коттеджные поселки.
Саратовские эксперты отмечают значительный спрос на дорогие городские квартиры и со стороны потребителей, которые уже имеют загородные особняки и не собираются от них отказываться.
В Саратове элитные квартиры в дополнение к уже имеющемуся жилью со сравнительной легкостью приобретают представители крупного местного бизнеса и чиновники высшего звена.
Довольно высокий платежеспособный спрос на жилую недвижимость элитного типа демонстрируют владельцы среднего бизнеса, менеджеры саратовских представительств федеральных и международных бизнес-структур, чиновники среднего звена. При этом, по словам экспертов, значительный вклад в рост их спроса внесло развитие ипотечного кредитования. Действительно, семья с совокупным подтвержденным доходом в 40-60 тыс. руб., владеющая трехкомнатной квартирой в центре, может без больших проблем получить ипотечный кредит на покупку элитной квартиры стоимостью 5-7 млн руб. Дальнейшее развитие института ипотеки будет еще больше усиливать спрос этого сегмента.
По данным Всероссийского центра уровня жизни, за 2006 год количество состоятельных и богатых россиян выросло с 8,5% до 9,2%. К данной категории были отнесены люди с доходом более 61 тыс. руб. на семью. Из этого следует, что в Саратове таких семей не менее 30 000.

Из 100 хороших 5 самых лучших
Если оценивать только новое жилье, то в конце прошлого года в Саратове были представлены на продажу квартиры улучшенной планировки в 8-ми многоэтажных новостройках в центре города. Кроме того, на рынке были представлены квартиры в 3-х элитных домах.
По данным экспертов, общее число квартир бизнес- и элитного класса на рынке в 2006 году составляло от 50-ти до 100, из которых только от 5-ти до 15-ти предложений твёрдо соответствовали критерием качества элитного жилья.
В связи с острым дефицитом элитного жилья, на рынке Саратова квартиры бизнес класса и дорого отделанные квартиры эконом-класса реализуются по цене элитного жилья. Действительно, цена на квартиры в девятиэтажном доме улучшенной планировки в центре может доходить до 72 тыс.руб. за метр. На рынке постоянно присутствуют квартиры в старых серийных домах с экстравагантно дорогим ремонтом. Цена на них могут превышать цены на квартиры бизнес-класса. Например, в ходе исследования было найдено предложение квартиры в обычном доме 90-ой серии на Б Казачьей стоимостью метра в 80 тыс. руб.
Особенностью рынка Саратова можно считать отсутствие четкой разницы цен между квартирами бизнес- и элитного класса. Общее количество предложений элитных квартир на рынке Саратова не превышает 20-ти. Эта характеристика саратовского рынка, безусловно, продиктована дефицитом предложения элитных квартир, и, по логике развития рынка, является временной.
Наиболее знаковыми проектами на рынке дорогого жилья Саратова, эксперты считают:
 на рынке квартир бизнес-класса - дом переменной этажности на пересечении Набережной и Валовой;
 среди элитных квартир - проект строительства трёх домов в районе горпарка. Особенностью проекта здесь является то, что с завершением строительства элитный микрорайон "Городской парк" приобретает законченный вид и закрытую территорию. Опыт этого места наиболее интересен, т.к. пока он является единственным полноценным элитным жилым комплексом города.

Максим Ростов

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости