Заоблачные цены. Судьба объектов редевелопмента

"Выкуп по-прежнему интересен, заказы на расселение поступают, - рассказывает директор агентства недвижимости "Рядом" Артем Иванов, - но вследствие сокращения банковских кредитов они уменьшились. Нередко у инвесторов было недостаточно собственных средств, и они кредитовались под залог будущего нежилого помещения. Сейчас длинные займы малодоступны. Но каких то резких колебаний цен на такую недвижимость за последний квартал не наблюдалось - ни в сторону повышения, ни даже в сторону понижения".
Директор РА "Ратмир" Сергей Перевертайло уверен, что в центрально части Саратова был, есть и будет востребован перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд для предпринимательской деятельности или сдачи в аренду. На таких улицах как проспект Кирова, ул. Чапаева практически все квартиры выкуплены, на ул. Советской их осталось не более 5-6. "Цены фантастические. Недавно, например, на Советской была продана под нежилой фонд квартира с ценой 100 тыс. руб. за кв.м. На той же Советской между Чапаева и Рахова квартиры в старом жилфонде (60 кв.м.) уходят за 120 тыс. руб. за кв.м. На Большой Казачьей в районе ТЮЗа продается жилье за 160 тыс. Цена вроде бы не логичная. Но когда заработает ТЮЗ - квартиру обязательно выкупят. Жильцы, зная о большом спросе, выжидают и выставляют заоблачные цены", - проинформировал Перевертайло.
Выкуп и перевод квартир на первых этажах жилых домов в нежилой фонд является выгодной альтернативой покупки или аренды коммерческой недвижимости. Арендные ставки нежилых помещений в Саратове - одни из самых высоких в ПФО, также как и арендная плата за землю.
По словам заместителя директора по развитию Агентства недвижимости РБС Виталия Смолякова, перевод в нежилой фонд квартир на первых этажах следует воспринимать как положительный рыночный эффект, т.к. объектам недвижимости "дается" вторая, более эффективная жизнь, которая, несомненно, оказывает положительное влияние на экономическую и социальную сферу хотя бы одного отдельно взятого дома.
Хотя на старте этого процесса не все было гладко - дом на углу Чапаева и Сакко и Ванцетти рухнул из-за неграмотных действий во время реконструкции первого этажа. Существуют и другие примеры негативных последствий редевелопмента (перевод в нежилой фонд) - это и трещины в выше расположенных квартирах, и нарушения вентиляционной, канализационной систем дома. Да и соседство с магазином порой приносит определенные неудобства - шумные кондиционеры, громкая музыка в торговом зале, вибрации мощных холодильных установок. Впрочем, известны случаи "мирного урегулирования конфликтов". К примеру, после определенных действий владельца квартиры, расположенной над сетевым магазином, техника была заменена на менее мощную или выведена за периметр дома. Отношения постоянных жильцов в новыми соседями становятся более цивилизованными, об этом эксперты еще раз заметят ниже.
Основные торговые коридоры в Саратове уже сформированы, существует реальный дефицит нового предложения в сегменте street retail, поскольку большинство бывших квартир уже подвергнуто редевелопменту (переводу в нежилой фонд), а новая застройка (как правило, точечная) на основных улицах явно не способна удовлетворить нарастающий спрос со стороны ритейлеров. Недостаток предложения и толкает цены вверх. Теперь жители первых этажей иной раз оценивают свою недвижимость по заоблачным ценам, что резко снижает уровень доходности от частных инвестиций в перевод квартир в коммерческую недвижимость и увеличивает сроки окупаемости таких проектов.
Что касается более отдаленных районов, то здесь ситуация варьируется. Например, ул. 50 лет Октября в Ленинском районе может быть поделена на интересные и неинтересные зоны. Первые - это район 1-й Дачной, где вполне перспективны планы по отселению. Средняя стоимость жилья - 60 тыс. руб. за кв.м. Как видим, выкуп под нежилые помещения значительно дороже, чем стоимость квартиры для проживания. И если раньше люди не хотели селиться на первые этажи, то сейчас такой проблемы нет. Несмотря на то, что в городе строится много офисных и торговых комплексов, маленькие площади на 1-х этажах многоквартирных домов по-прежнему востребованы. Возможно, менее актуальны 200-метровые коммуналки, так как там отселение будет слишком дорогим. А 1-2-х комнатные квартиры даже в "хрущевках" в интересных местах будут популярны.
Виталий Смоляков рассказал, что сейчас в активной инвестиционной разработке находятся центральные улицы, которые раньше не были проходными - ул. Дзержинского, Сакко и Ванцетти, Пушкина, Киселева. На них наиболее выгодно создание офисных помещений.
В целом же Саратов можно поделить на две зоны - исторический центральный район (т.н. 1-я жилищная зона) и прочие районы. В последних также сформированы крупные торговые коридоры - 50 лет Октября, пр. Строителей, ул. Тархова (пос. Солнечный), проспект Энтузиастов и Ново-Астраханское шоссе (Заводской район).
Некоторые инвесторы выкупают квартиры и переводят их в нежилые помещения с целью последующей сдачи в аренду. Срок окупаемости помещения, купленного для перевода в среднем составляет 4-5 лет, в то время как покупка уже готового встроенного нежилого помещения окупается за 6-7 лет. В центральных районах торговая площадь (40-50 кв.м.) сдается в аренду за 1 500 рублей в месяц за кв.м. Офисная площадь - за 800 рублей. При этом сама величина определяется не столько престижностью улицы, сколько спросом и долей вакантных площадей. Чем больше в районе качественного жилищного сектора, чем больший спрос на товары и услуги. Конечно, могут наблюдаться длительные предложения аренды из-за неадекватной ставки или недостатка энергомощностей в помещении вплоть до неудобного входа и маленьких окон.
Говоря об отраслевой направленности выкупленных площадей, то раньше популярны были продуктовые магазины. Сейчас продуктовая сеть укрупняется, популярными стали бутики одежды и обуви. Очень востребован сотовый ритейл и банковские розничные офисы. Значительные доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре города, однако подыскать подходящие для этой цели квартиры сложно из-за особых требований по энергомощности. Обратив внимание на тот или иной район, владельцы сетевого бизнеса не обращают внимания на конкурентов; нередко те же аптечные сети создаются вокруг единичного конкурента и выжимают его с рынка при помощи демпинга.
По словам Сергея Перевертайло, каких-то особых юридических проблем по переводу жилья в нежилое помещение на 1-м и 2-м этажах не существует. Никакого согласия соседей не требуется. Их только информируют, что данное помещение переводят в нежилой фонд. При этом уведомляет не собственник, а городской комитет по имуществу. Разумеется, нередко инвестор во избежание ненужных проблем оказывает соседям ремонтные работы: застекленение балкона, замена труб, покраска и т.д. В целом же проект перепрофилирования и перепланировки помещения, создания отдельного входа разрабатывают архитектор и конструктор по технической части. Конечную подпись ставят районный и городской архитектор.
Виталий Смоляков рассказал, что за последние годы несколько раз менялись правила и ответственные органы, отвечающие за перевод квартиры в нежилой фонд. Ранее, что бы получить разрешение на отселение, необходимо было доказать факт непригодности нормального проживания. Нередки были случаи, когда хозяева специально насаживали грибок на стены и потолки, а затем демонстрировали комиссии невозможность жития в таких условиях. В следующий период были требования о согласии всех примыкающих жильцов-соседей в переводе квартиры. Сейчас согласием нужно заручиться разве что с балансодержателем дома при изготовлении архитектурного проекта.
Существует следующий порядок перевода квартиры в нежилой фонд:
- разработка проекта переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения (в т.ч. проекта отдельного входа);
- выполнение ремонтно-строительных работ по проекту;
- оформление акта разрешенного переустройства и перепланировки;
- несение изменений в технический паспорт помещения в БТИ;
- оформление новых документов о собственности на нежилое помещение в городском комитете по имуществу.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
- если доступ к переводимому фонду невозможен без использования других помещений;
- если переводимое помещение используется собственником в качестве постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Резюмируя, отметим: нынешний финансовый кризис будет стимулировать рост спроса на аренду помещений. На площади, которые освободят разорившиеся предприятия, придут другие. Кризис, возможно, будет способствовать приходу крупных торговых сетей на место освободившихся помещений. Если в Москве за последние два с половиной месяца количество свободных офисов увеличилось в 1,5 раза, то в Саратове избытка вакантных торговых площадей не наблюдается.

Евгений Татарников

Добавить в избранные источники Яндекс.Новости и Google Новости