Унесенные метры. Власти не видят проблемы в уходе застройщиков с рынка

Стройкам не дают денег

Столичная риелторская компания "Метриум" проанализировала данные Единого ресурса застройщиков и выяснила, что число компаний, которые работают в рамках закона о долевом строительстве, в стране за год сократилось на 20% до 2,14 тысячи, а объем их текущего строительства уменьшился на 12%. Об этом рассказал "Коммерсантъ".

Процесс ярче всего проявился среди компаний, которые возводили до полумиллиона квадратных метров в год и затронул в основном небольшие города. Если в населенных пунктах численностью 50-250 тыс. человек ряды застройщиков поредели на 14%, в городах от 250 тыс. до 1 млн человек — на 8%, а вот в миллионниках число застройщиков выросло на 3%. Похожий расклад и с объемами строительства — в миллионниках площадь застройки снизилась на 3%, а в городах с населением 50–250 тыс. человек — на 14%.

С аналитиками "Метриума" согласились и саратовские эксперты. Председатель комитета по строительству регионального отделения "Опоры России" Дмитрий Ножечкин заметил, что игроков на местном рынке, действительно, становится меньше: "Эти процессы начались давно, после того, как запретили долевое строительство".

Напомним, постепенная отмена долевого строительства началась летом 2018 года. На смену ему пришло так называемое проектное финансирование. В этом случае деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Это решает проблему обманутых дольщиков – если стройка остановится или застройщик обанкротится, то несостоявшийся владелец квартиры сможет вернуть деньги.

Депутат Саратовской гордумы Евгении Чернов о сокращении числа игроков говорит:  "Этого следовало ожидать. Сокращается количество строящихся объектов, и это приводит к дефициту предложений. Все это является показателем того, что происходит перестраивание модели. Тенденция не самая радостная".

"Если есть такое снижение, что оно вполне естественное и связано исключительно с введением эскроу-счетов, — подтверждает исполнительный директор СРО "Объединение строителей Саратовской области" Сергей Фролов. — Скорее всего, отсеялись те, кто кроме денег дольщиков не имел никакой финансовой подушки. Те, кто наработал финансовую подушку — это "Кронверк", "Шэлдом", "Саратовоблжилстрой" — могут спокойно работать и не трогать эти счета до конца строительства. Более мелкие компании сталкиваются с тем, что приходится брать кредит, но его не всем дают. Даже при наличии денег на эскроу-счетах. Очень туго банки дают кредиты по нормальным ставкам. Я думаю, что отсеялись те, кто надеялся строить на деньги дольщиков".

Уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов планирует доложить президенту страны Владимиру Путину о том, что переход на проектное финансирование привел к замедлению строительства и поставил под удар сроки реализации нацпроекта "Жилье и городская среда", пишет "Газета.Ru". В аппарате омбудсмена подсчитали, что к 2024 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться как минимум в 2 раза. Максимальный объем ввода многоквартирных домов может снизиться до 30 млн кв. м в год при минимальном плане в 80 млн.

Основной причиной этого является то, о чем говорил Сергей Фролов: банки предъявляют слишком жесткие требования к заемщикам средств на строительство. Это подтверждает статистика: к началу этого года в 12 регионах на возведение многоквартирных домов не выдали ни одного кредита, в 36 регионах выдано меньше 10 займов. Особенно неохотно банки финансируют строительство в малых городах, которое является низкомаржинальным.  А не получаешь кредит — не можешь воспользоваться и преимуществами программы по субсидированию процентной ставки. Титов говорит, что застройщики и производители стройматериалов развиваются только в городах-миллионниках (их в России 15). 

Директор саратовского филиала компании "Этажи" Роман Артамонов подтверждает, что ситуация с девелоперами в регионе остается непростой уже не первый год: "Так, по нашим оценкам, за последние годы из 12 крупных застройщиков, Саратова и Энгельса, а значит и всей области, только 5 компаний ведут активную деятельность. Это "Кронверк", "Лесстр", "Система", "Новый Век", "Саратовоблжилстрой". Оставшиеся или снижают активность, или свернули работу. Небольшие застройщики "также покидают рынок".

Фотобанк СарБК

 Недавние потери

В региональном министерстве строительства и ЖКХ здоровье сферы измеряют с помощью "среднесписочной численности работников (без внешних совместителей) по полному кругу организаций строительной отрасли". Саратовстат утверждает, что в области в январе-марте 2021 года этот показатель составлял 24 049 человек (103,2% к январю-марту 2019 года). Поэтому в министерстве делают вывод – "в 2021 году численность работников в сфере строительства в Саратовской области увеличилась на 3,2 %" и уходят от прямого ответа об изменении числа игроков на рынке.

В ведомстве сообщают лишь о банкротстве трех организаций, специализирующихся на строительстве многоквартирных жилых домов. Это "Сартехстройинвест" (один из основных активов семьи бизнесмена Алексея Березовского), "СК ЖБК-3" (ею руководил Константин Колесниченко) и "ТСУ Энгельсстрой" (компания Анны Сеноженской). "Причины банкротства связаны с собственной финансовой деятельностью организаций", полагают в минстрое.

Эксперты рынка не считают картину в строительстве безоблачной. Например, реорганизацию компании "УМ-24" (сменила специализацию и переименовалась в "Строй-Лайт") они воспринимают как потерю. ""УМ-24" в железнодорожное строительство ушли. У них своя техника была", — говорит Дмитрий Ножечкин.

Крупнейший игрок и долгожитель рынка – "Саратовоблжилстрой" в последнее время часто появлялся в новостях со своими проблемами – на компанию были наложены штрафы за нарушения при строительстве домов на Пензенской, 2-м Азовском проезде ("дом с шатающимися стенами", построенный для переселенцев из аварийного жилья). В марте этого года энергетики грозили оставить ее без электричества из-за долгов. А у дочернего предприятия компании — "Балжилстрой" в Балакове — выявляли долги по налогам и зарплате.

Фотобанк СарБК

 Загон для девелопера

Негативно сказывается на рынке строительства жилья и значительное удорожание стройматериалов, в частности, металла (резкий рост произошел в ноябре прошлого года) и дерева.

Дмитрий Ножечкин рассказывает, что в сложной ситуации находятся и игроки на рынке малоэтажного строительства: "Пандемия повысила спрос на индивидуальные жилые дома не только в России, но во всем мире. Повышение цен на стройматериалы связано с тем, что сейчас сырье выгодно продавать за рубеж. То есть, пока будет спрос за рубежом, цены так и будут расти. На Петербургском экономическом форуме пытались какие-то меры выработать. Но это очень тяжело, и они будут двоякие. Ограничения дают какой-то эффект, но при этом имеют и ряд отрицательных моментов. Я думаю, стоит ждать повышения цен как на квартиры, так и на индивидуальные жилые дома".

Руководитель отдела продаж компании "Шэлдом" Ольга Тимошенко назвала региональные особенности рынка, которые могли привести к сложной ситуации в сфере и к сокращению числа игроков. "У нас действует огромное число ограничений. Например, запрет на высотное строительство. Это прекрасный аргумент к подорожанию квадратного метра. Потому что там, где можно было возвести 15 или 20 этажей, застройщик ограничивается 10 этажами. Согласования и подключения коммуникаций требуют приблизительно одинаковых затрат для 15-20 и для 10 этажей. А размер затрат в пересчете на один квадратный метр значительно отличается. Второй момент: у нас утвердили правило о том, что каждый дом должен иметь парковочные места. Наверное, это правильно. Но они ложатся как обязательный норматив к застройке. И уход от точечной застройки в центре — это правильно. Но с другой стороны, основная масса людей хотят жить в центре, и никто не хочет массово заселять поля. Потому что в этих полях нет предприятий, учебных заведений". 

Создание инфраструктуры в жилых микрорайонах тоже является больным вопросом для застройщиков (и не только в Саратовской области). Практику возведения школ, детских садов и поликлиник за счет средств застройщика участники рынка считают спорной.

"Покупатель в этом случае приобретает не только свои 50, 100 или 150 квадратных метров. Он еще покупает школьный класс, место в детском саду и строит себе поликлинику. Это же надо понимать, что это все ложится в стоимость квадратного метра. Это же все элементарно считается. Если надо к дому построить парк, туда же деньги вкладываются. Они же не из другой истории берутся. Это затраты застройщика на реализацию проекта, связанного со строительством дома. Например, мне нужен миллион, и я его раскладываю в стоимость квадратного метра", — говорит Тимошенко.

Сергей Фролов подтверждает: "Я ни разу не видел, чтобы застройщик возводил инфраструктуру за свой счет. Либо эти затраты вписаны в цену квадратного метра, либо она финансируется муниципалитетом или областью".

Саратовские девелоперы не раз заявляли, что строительство жилья с социальной инфраструктурой является невыгодным. Их настроения еще раз подтвердили результаты конкурса на комплексное развитие поселка Солнечный-2 в Саратове. Компаниям предлагалось застроить три участка. На одном из них захотела работать только одна компания ("ФораМонолит"), на втором — две ("Переселение" и "Шэлдом"), а заявку на застройку третьего не подал никто.

"Я не буду брать на себя ответственность и говорить за всех, но есть понимание здравого смысла. Во-первых, конкурс был объявлен в достаточно короткие сроки, но это не столь важно. Просто есть определенные условия, которые не всегда идут в дружеской связке с пониманием о том, что такое бизнес. Строительство – это социально ответственный бизнес, но не благотворительность. Но почему-то в последнее время трендово стало говорить о том, что бизнес везде обязан. Получается подмена понятий, смещение акцентов", — подытоживает Тимошенко.

 Фотобанк СарБК

"Для кого строить прекрасные дома?"

Сергей Фролов считает, что для дальнейшего сокращения строительного рынка нет предпосылок: "Вряд ли что-то схлопнется, тем более, сейчас, при таких деньгах. Я имею в виду государственную поддержку отрасли, программы по переселению из аварийного жилья, по обеспечению жильем детей-сирот, средства населения. Я не вижу, что у граждан иссякло желание покупать квартиры. Деньги у населения есть".

Продажи осуществляются и на заемные средства. По данным отделения по Саратовской области Волго-Вятского ГУ ЦБ РФ, в январе-апреле 2021 года в регионе было выдано 8 835 ипотечных жилищных кредитов на сумму 18,65 млрд рублей (на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года). А в апреле, по данным Объединенного кредитного бюро, выдача ипотеки в регионе выросла к марту на 3% и составила 2,5 тыс. рублей (на 107% больше, чем в апреле прошлого года).

Выросли и суммы выданных займов. В апреле средний размер ипотечного кредита увеличился на 7% и составил 2 509 116 рублей. Аналитики тогда предполагали, что покупатели жилья спешили совершить сделку до окончания программы льготной ипотеки, намеченного на 1 июля. Однако позже стало известно о продлении этого проекта. Более того, Саратовская область оказалась в тройке регионов, где, по мнению федеральных экспертов, второй этап программы окажется наиболее результативным. Обновленная льготная ипотека получила ставку в 7% и кредитный лимит в 3 млн рублей. Это как раз укладывается в стоимость большинства строящегося в области жилья: по данным "Авито.Недвижимость" на начало июня, в регионе отмечали самый высокий уровень предложения квартир стоимостью до 4 млн руб. (похожая ситуация с расценками на жилье в Дагестане и Оренбургской области).

Аналитики же напоминают, что низкая стоимость квадратного метра вовсе не означает высокой доступности жилья. "При как минимум стагнирующих доходах населения доступность нового жилья для жителей региона падает", — констатируют в "Этажах", указывая на недостаток предложений на рынке при повышенном спросе, вызванном запуском льготной ипотеки.

Общий уровень саратовских цен на жилую недвижимость, скорее всего, не позволит развиваться рынку с помощью крупных игроков из других регионов. Дмитрий Ножечкин не ждет в Саратове иногородние компании. Он объясняет, что при равных затратах на строительство, цена жилья в Саратовской области и на рынках экономически успешных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Казань и др.) будет вовсе не одинаковой. В Москве гораздо выгоднее строить, замечает эксперт, поэтому, наоборот, провинциальные игроки стремятся в столицу. Например, на московский рынок выходит компания "Рисан" из соседней Пензы. Никто из саратовских застройщиков до сих о подобных планах не заявлял.

В компании "Шэлдом" тоже не ждут в регионе иногородних конкурентов и напоминают о статистике по убыли населения (регион является лидером в стране по миграционному оттоку жителей). "Зачем к нам будут приезжать крупные застройщики, передовые лидеры из городов, где можно получить прибыль? Я не очень понимаю, зачем уходить из успешного маржинального рынка в вымирающий регион. Для кого строить эти прекрасные дома? Почему это должно стать интересным? Если здесь будут какие-то программы поддержки, финансирования и застройщик будет уверен, что получит свои доходы, или он задумает диверсификацию бизнеса в благотворительность, тогда, наверное, да", — рассуждает Ольга Тимошенко.

Саратовский рынок знает только одну попытку столичного девелопера реализовать здесь проект. Это была компания "Пересвет" с жилкомплексом "Изумрудный". Евгений Чернов вспоминает, что компания тогда заходила "громко, но дело не пошло". Возможно, главным препятствием тем планам стал кризис 2008 года. При этом депутат не исключает, что на саратовском рынке все же могут появиться "варяги": "Конечно, к нам может кто-то прийти. Это нормальная практика. Бывает, что из других регионов кто-то строит. И из других стран. Белоруссия, например, в России много строит. Возможно, и наши строители в других регионах попробуют работать".

В риелторской компании "Этажи" тоже отмечают, что на саратовский рынок не заходят новые компании, и связывают это с "невысокой привлекательностью региона для сторонних инвесторов".

В "Объединении строителей Саратовской области" считают, что освободившиеся на местном рынке ниши после ухода компаний займут действующие региональные игрок: "Это будет монополизация рынка крупными компаниями. Безусловно, это не есть хорошо, как говорится. Ведь монополизация любой отрасли всегда может грозить повышением цен. Но это реальность".

В "Этажах" также предполагают, что в области может образоваться олигополия двух-трех застройщиков, если власти региона не окажут поддержку небольшим строительным компаниям и не создадут условий для прихода в регион новых крупных инвесторов. Это могло бы привести к росту конкуренции, борьбе за качество жилья и сдерживанию цен на новостройки. По данным риелторов, цена квадратного метра в новостройке центральной части Саратова за последние 3 года выросла на 75% (в том числе, из-за удорожания строительных материалов).

В региональном минстрое полагают, что "тенденции укрупнения строительного рынка на территории области не прослеживается".

Что касается перспектив создания новых саратовских строительных компаний, оно вряд ли возможно из-за высокой стоимости входа на рынок, полагают эксперты.

Фотобанк СарБК

 Застройщики "не жалуются"

В областном министерстве строительства не разделяют опасений о срыве планов по возведению жилья. В ведомстве сообщают, что при целевом показателе в 1,12 млн кв. метров, в прошлом году в регионе возвели 1,16 млн (103,4%  к плану). Было введено в эксплуатацию 64 жилых дома на 10 036 квартир общей площадью 530,5 тысячи кв. метров (на 6,5% больше, чем в 2019-м). Остальное — это индивидуальная застройка.

В рамках нацпроекта "Жилье и городская среда" в регионе предстоит построить 1,29 млн кв. метров. По оперативным данным Саратовстата, в январе-мае было введено в эксплуатацию 314,9 тысячи (в 1,9 раза больше, чем в январе-мае 2020-го). Возведено (по предварительным данным) 12 многоквартирных домов общей площадью 108,4 тысячи кв. метров (в 2,7 раза больше, чем в январе-мае прошлого года). До конца года остается сдать 74 дома общим метражом 641,8 тысячи.

В минстрое утверждают, что "на сегодняшний день информации от застройщиков многоквартирных жилых домов о наличии объективных причин, препятствующих вводу жилых домов в эксплуатацию, … не поступало. До конца 2021 года имеются все предпосылки к выполнению планового задания по вводу жилья на территории Саратовской области". В ведомстве однако же не ждут прорывного роста оборота предприятий и организаций из-за "последствий пандемии, в том числе повышения цен на строительные материалы".