Коммуна 21-го века. Почему растет спрос на комнаты в коммунальных квартирах

Коммунальный тренд с региональной пропиской

Это первый за много лет тренд, связанный с возросшим интересом к коммуналкам, который получил провинциальное происхождение. До этого все примеры перемещения собственников или арендаторов из отдельных квартир в коммунальные были по большей части московскими. Кстати, нередко они касались нового формата коммуналок – так называемых коливингов. Этот термин обозначает и совместную аренду большой квартиры студентами, и современные профессиональные девелоперские проекты для молодых специалистов со скромным жильем, но богатой инфраструктурой.

Возможно, интерес к коммуналкам наблюдатели посчитали региональным из-за роста аренды на комнаты в крупных городах страны. Недавно на площадке "Мир квартир" подсчитали, что за последний год она поднялась в среднем по стране на 28%. В Саратове аренда комнат за год подорожала на 38%. Сейчас комнаты сдаются в среднем за 10 тыс. руб.

Наверное, в выводах использовалась экономическая теория о зависимости цены от спроса и наоборот. Мол, если цена съемной комнаты заметно росла, значит этот сегмент рынка был особенно востребован. Но в саратовском агентстве недвижимости Arkair.ru, где клиентам помогают снять жилье, заявили, что нынешняя картина на рынке недвижимости региона сформировалась вопреки теоритическим представлениям: "Теория разошлась с практикой. Мы ждали что будет падение спроса на продажу квартир, а значит, произойдет подъем спроса на аренду. Но этого не произошло. Спрос на аренду жилья тоже упал". Здесь уверены, что рост ценника на съемные квартиры и комнаты произошел вслед за увеличением квартплаты. В начале года, напомним, в Саратове разгорелся очередной скандал из-за повышения платежей за отопление.

Фото СарБК

Заметим, что некоторые наблюдатели явно противопоставляли выводы о популярности коммунальных квартир в регионах февральскому буму продаж квартир в Москве (как на первичном, так и на вторичном рынке). Но они не заглянули в региональную статистику. У нас в феврале тоже был стремительный рост сделок. В Саратовской области в три раза выросло число договоров долевого участия по сравнению с январем. Эксперты объясняли это активизацией выдачи ипотеки по льготным программам и распространением рассрочки от застройщиков.

С явными огрехами в рассуждениях, но федеральные наблюдатели не ошиблись -  некоторые участники саратовского рынка подтвердили активность в самом бюджетном сегменте жилой недвижимости.

"Накопленных денег не хватает"

Риэлтор агентства "Твой дом" Юлия Светланова говорит о росте спроса на покупку комнат. Но замечает: "Этот рынок был всегда, но сейчас он немного живее. Но, может быть, так кажется на фоне общей просадки заявок". 

Просьбы подобрать комнату в коммунальной квартире, по словам эксперта, в основном поступают от обладателей материнского капитала: "Люди боятся, что маткапитал куда-нибудь денется или вдруг обнулится и считают, что держать его на счете нет смысла. Но на отдельную квартиру денег не хватает. Поэтому покупают комнату и потом сдают ее в аренду. Обеспечивают себе отдельный заработок, хотя, на мой взгляд, сомнительный. Потому что комнату, которая стоит миллион двести, можно сдать за 10 тысяч рублей. Срок окупаемости такой покупки с учетом расходов на коммунальные услуги - больше пятнадцати лет". Эксперт заявляет, что схемы, когда маткапитал использовали в качестве первоначального ипотечного взноса на покупку квартиры в новостройке, потеряли популярность из-за разгона цен на жилье и недоступной ипотеки.

В агентстве "Академия жилья" не согласились. Риэлтор Альфия Шехмейстер заверила, что сейчас в сделках используются наличные деньги. "С участием маткапитала обычно увеличивают площадь, потому что семья расширяется. А покупать комнату на эти средства не разумно – возникают сложности при продаже, в частности, с опекой. Слишком много задействовано служб и структур, которые дают разрешение на продажу". 

В агентстве "Цитадель" считают, что средства маткапитала по-прежнему направляют на первоначальный взнос при оформлении ипотеки. Но теперь таким образом инвестируют в небольшие однокомнатные квартиры.

Юлия Светланова добавляет, что спрос на комнаты поддерживают участники СВО, которые вкладывают заработанные деньги в недвижимость. Даже, если суммы хватает только на одну комнату.

По мнению Альфии Шехмейстер, рынок комнат подрос из-за общего повышения цен на жилую недвижимость. "Раньше родители покупали молодым людям и студентам, в том числе, однокомнатные квартиры. А теперь накопленных денег, из-за того, что квартиры подорожали, не хватает и клиенты рассматривают комнаты".

В "Цитадели" не подтверждают тренд, связанный с покупкой комнат: "Если у людей не хватает денег на отдельную квартиру, но жилье очень нужно, тогда они покупают комнату, но в целом комнаты не популярны".

В агентстве "Arkair.ru" похожее мнение высказывают и об аренде комнат: "Те, кто жили в квартирах, не переселяются в комнаты. От хорошего трудно отказываться. Скорее, люди сдают дорогие квартиры в центре города и переселяются в арендованное жилье на окраине. Бывает, что они объединяются. Например, двухкомнатную квартиру снимает семейная пара и подруга, друг или брат". 

К слову, на досках объявлений немало предложений об аренде комнат в двух-, трех, четырехкомнатных квартирах.

Фото СарБК

Мини-квартиры дороже

Эксперты уточняют, что в Саратове довольно внушительный фонд комнат. Юлия Светланова уточняет, что дома с коммунальными квартирами расположены в Ленинском, Заводском районах, в районе СХИ. "Когда-то это были заводские общежития, комнаты в которых люди в свое время приватизировали. Там такие длинные коридоры с 30 дверями. Сейчас они находятся в разном состоянии. Есть те, которые пригодны для проживания, а есть те, в которых разруха. В места общего пользования заходить страшно, но есть комнаты у отдельных собственников, которые находятся в хорошем состоянии".

В "Цитадели" дополняют, что коммунальные квартиры расположены преимущественно в старом жилом фонде, но есть комнаты и в девятиэтажных домах: "Каждую историю надо отдельно смотреть. Скорее всего, там город выдавал комнаты переселенцам, потом они их приватизировали и смогли продавать".

Фото СарБК

Альфия Шехмейстер приводит конкретные примеры: "Один из адресов - Чернышевского 54. Старый жилфонд, памятник архитектуры 1917 года. Каждый этаж - это квартира, на этаже порядка двадцати комнат. Есть общая кухня, общий санузел. Еще один такой объект расположен в Магнитном проезде. Этот дом изначально строился с коммунальными квартирами, общим кухнями. Кто-то их сейчас использует, кто-то – нет. Площадь комнат здесь – от 17 до 23 квадратных метров".

Эксперт тоже отмечает разное состояние домов с коммунальными квартирами: "Есть чистые, с управдомами, с капремонтом крыши и подъезда. Они даже участвовали в программе ремонта дворов. Ну и что же, что называется коммуналкой, просто название другое". Квартиры в этих домах тоже разные: "Продавала комнату на СХИ в квартире с шестью собственниками.  Мне надо было разыскать всех, чтобы уведомить о продаже. Одна комната с хорошей металлической дверью, с ремонтом, мини-квартира. А у другой - дверь фанерная. Там открывают и я стою и думаю - бежать или разговаривать".

И цена комнат, в свою очередь, различается существенно – от 400 тысяч до 1 млн 700 тысяч рублей, но бывают и дороже. Это во многом зависит от наличия собственного санузла и душа. Часть комнат со временем  обзавелась коммуникациями и превратилась в мини-квартиры. В объявлениях так и пишут: "Сдам коммунальную комнату, которая является полноценной однокомнатной квартирой". 

В "Академии жилья" замечают, что со временем разделение объектов с комнатами на общежития и коммунальные квартиры сошло на нет. Сейчас  комнаты делятся на те, где владелец имеет долю в большой квартире и те, где имеется единоличная собственность (определенное число квадратных метров). "Если речь идет о доле, то приобрести ее в ипотеку нельзя, потому что в залог уходит вся квартира", - замечают специалисты.

В начале 20-х вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявлял, что большинство коммунальных квартир в России может быть расселено к 2030 году.

Что касается современных форматов коммунальных квартир, то участники рынка не смогли привести примеров в Саратове и области. Единственное, что они могли назвать, это апартаменты. Но эти форматы имеют слишком много различий, да и о росте популярности апартаментов, во всяком случае, в нашем регионе, речь не идет.