Ипотечный бум. Правила грамотного заемщика

Новый рекорд
Решение важнейших вопросов в декабрьские дни – накануне Нового года, можно смело называть национальной особенностью россиян. В конце 2017 года наши соотечественники подтвердили это. На прошедший декабрь, по данным Центробанка, пришелся пик ипотечного кредитования. На это жителей страны вдохновила рекордно низкая средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке. Если в конце 2016 года она находилась на уровне 11,54%, то к последнему месяцу прошлого года упала до 9,79%.

Вообще, рынок ипотечного кредитования демонстрировал подъем на протяжении всего года. Статистика ЦБ указывает, что россияне в 2017 году оформили 1,1 млн ипотечных кредитов. Общий их объем достиг 2 трлн руб. Это на 37,2% больше, чем в 2016 году. Прежний рекорд был уставлен в 2014 году, тогда сумма всех выданных ипотечных кредитов составила 1,76 трлн руб.

В Саратовской области статистика по ипотечному кредитованию тоже показывает рост показателей. Так, в 2017 году было выдано более 14 тыс. ипотечных займов (в 2016 году – 11 тыс.). Общий объем выданных ипотечных кредитов в прошлом году вырос до 21 млрд руб. В 2016 году жители региона заняли у банков 15,6 млрд руб. (рост составил 30%).

Кредитные организации области снизили за год ставки по ипотеке с 10,7% до 9,6%. Областное министерство строительства и ЖКХ запустило программу рефинансирования ипотеки. Ее участники могут обратиться в Ипотечную корпорацию для того, чтобы изменить условия кредитования и снизить ставку в том случае, если ранее ипотечный заем был выдан под более высокий процент.

Увы, ипотечный бум сопровождается ростом задолженности по этим видам банковских займов. Так, по данным на конец 2017 года, задолженность жителей региона перед банками по ипотеке достигла 60,6 млрд руб. (рост с начала года – 11%). При этом доля просроченных платежей в общей сумме задолженности остается уровне 1,1%.

Тест на готовность, или репетиция заемщика
Именно нарушения графика погашения кредита эксперты рекомендуют всячески избегать. Ведь задолженность открывает старт печальным последствиям радостного новоселья.

Для того чтобы впоследствии не пожалеть об ипотечном займе, надо принять предельно взвешенное решение об оформлении кредита. Специалисты по финансовой грамотности рекомендуют пройти тест. Сначала следует провести анализ доходов и расходов. Затем к сумме ежемесячных расходов прибавить 10–20% (этого потребуют разовые покупки в течение года - отпуск, абонемент в спортзал, автостраховка). Если в итоге осталась свободной приличная сумма, то можно приступать ко второй части теста. А это репетиция ипотечного заемщика. Эксперты советуют прожить несколько месяцев так, будто вы уже приобрели квартиру с помощью банка (накопленные деньги потом можно направить на первоначальный взнос или купить что-нибудь). Это поможет принять верное решение. Если без предполагаемой суммы ежемесячного платежа это время жилось вполне комфортно, то можно приступить к поиску вариантов для переезда. А если пришлось туго, лучше пока отложить покупку квартиры или пойти на компромисс с мечтами (присмотреть более скромный вариант).

Весомым аргументом к положительному решению об оформлении ипотеки является уже накопленная (помимо денег на первоначальный взнос) сумма на случай непредвиденных обстоятельств. Ведь за период ипотечного кредитования (это 15–20 лет) можно столкнуться и с потерей работы, и со снижением доходов, и с болезнью. "Подушка безопасности" или "неприкосновенный запас" ипотечного заемщика должны быть образованы из 3–6 размеров среднего дохода семьи за месяц.

Есть еще один способ избежать финансовых форс-мажоров. О нем говорил руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута:

Приятные и полезные моменты
Выбор будущей квартиры – это, безусловно, приятные моменты. И не надо себя их лишать. Так считают и эксперты. Они настаивают на изучении 10–20 предложений. Детальное изучение рынка позволяет выбрать оптимальное соотношение цены и качества.

Важные детали
Выбор банка для оформления ипотеки выглядит более рутинным занятием. Но оно является не менее важным, чем просмотр новостроек. Правила ипотечного заемщика рекомендуют посетить несколько банков (не менее трех). В каждом из них следует выяснить условия предоставления кредита. Лучший вариант тот, где процентная ставка имеет самые низкие значения. Это главный критерий в выборе длинных кредитов.

Следующий пункт для изучения – размер первоначального взноса. А здесь, наоборот, меньший показатель – большее зло. Эксперты объясняют, что некоторые банки позволяют погашать даже меньше 20% от стоимости жилья. Но чем больше первоначальный взнос, тем комфортнее дальнейшее погашение кредита. Лучший выход, говорят специалисты, внести больше половины от цены квартиры.

Не стоит радоваться "щедрости" банков и относительно размера ежемесячного платежа. Некоторые кредитные организации допускают, что на выплату долга заемщик будет тратить 50% дохода. Но эксперты настаивают, что оптимальным является тот платеж, который не превышает 30% от семейного бюджета.

Специалисты по финансовой грамотности также рекомендуют оформлять ипотечный кредит исключительно в национальной валюте.

Леонид рассказывает: "Мы покупали квартиру в ипотеку на подъеме нашего бизнеса. Жилье было роскошное. Хотелось сделать шикарный ремонт. Без проблем взяли еще один кредит. После этого у банка заняли на зарубежное путешествие. А потом случился кризис, и наш бизнес перестал справляться с многочисленными долгами. Было очень тяжело, речь шла о выселении. Для того чтобы не оказаться на улице, продали бизнес и частично погасили долги. Только после всей этой нервотрепки мы поняли, что вели себя легкомысленно. Финансовые проблемы не надо прогнозировать, но нельзя их исключать".

Материнский капитал в помощь
В России очень либеральное ипотечное законодательство, заявляют аналитики. И рекомендуют этим активно пользоваться. А именно, погашать досрочно ипотечный кредит. Кстати, россияне так и стараются поступать. В среднем оформленный на 15 лет заем наши соотечественники отдают за 7 лет. Большая часть заемщиков ежемесячно превышают установленный платеж. Существуют расчеты, которые доказывают, что каждый "лишний" рубль в первый год погашения приводит к экономии 3–4 рублей в дальнейшем. Но переплата должна быть разумной, не стоит ради этой выгоды лишаться "стратегического запаса".

К слову, довольно часто на досрочное погашение ипотечного кредита направляют средства материнского капитала (453 тыс. рублей). По статистике, так поступили 90% семей, в которых появился второй или третий ребенок.

А рождение первенца у обладателей квартиры, купленной в ипотеку, эксперты называют рискованным событием для стабильной финансовой ситуации в семье. Поэтому при планировании наследников стоит приобретать жилье по более низкой стоимости. Еще один выход может быть в увеличении срока кредитования. Тогда размер ежемесячного платежа снизится, но появится другой минус. При сроке в 25 лет 90% от платежа в первые годы будут составлять проценты, а выплаты в тело долга будут минимальными.

Анастасия рассказывает: "Оформление ипотеки в нашем случае было как в известной рекламе. Аист принес нам второго ребенка. И для того, чтобы использовать материнский капитал максимально выгодно, мы решили расширить жилплощадь. На выплату первоначального взноса пошли деньги, вырученные за нашу "двушку" и материнский капитал. Выплачивать долг, пока я была в декретном отпуске, было непросто, но зато мы теперь живем в трехкомнатной квартире. Теперь я друзьям привожу в пример наш опыт".

Основное правило финансовой грамотности
Правила грамотного ипотечного заемщика не могут быть полными без еще одного пункта. Он призывает незамедлительно обращаться в банк при возникновении сложных финансовых ситуаций, а не прятаться и ждать повестки в суд. Рассказ о возникших проблемах следует подкрепить документально (справкой о сокращении, выпиской из истории болезни). Кредитор будет строг, но может предложить платежные каникулы, изменение графика платежей, снижение размера платежей на определенный срок. Следует учитывать, что часть нагрузки в этом случае будет перенесена, но не отменена вовсе.

Не забывайте о 13%
Речь идет об имущественном налоговом вычете, который имеет право оформить любой россиянин при покупке жилья. Правда, только один раз в жизни. По закону государство обязуется возвращать 13% от цены приобретенной недвижимости. Тот самый подоходный налог, который ежемесячно удерживается у нас из зарплаты. Максимальная сумма покупки, при которой мы можем рассчитывать на налоговый вычет, составляет 2 млн. руб. То есть получить на руки мы можем 260 тыс. руб.

Если приобретенная квартира оказалась скромнее, то разницу можно учитывать при следующей покупке жилья.

Льгота распространяется и на уплаченные проценты по кредиту. Так, государство возвращает 13% от суммы уплаченных процентов. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить ее в налоговую инспекцию.