Выше крыши. Новое жильё продолжит дорожать, хотя уже некуда

"У нас нет печатных машинок"

Выше всех будущую траекторию цен на жилье в новостройках задрал президент ГК "Основа" Александр Ручьев. "Мы находимся в парадигме, что рост цены неизбежен, потому что строить по старым ценам девелоперы не в состоянии. И к концу года мы ожидаем удорожание на 30-40% в рублях", — цитировал Ручьева РБК.

Другие застройщики разделяют это мнение, хотя расходятся в цифрах. Встречают прогнозы о более умеренном темпе роста — 10-15% за 2025 год. В качестве причин они называют недоступность ипотеки (рыночная ставка сейчас находится на уровне 30% годовых), рост себестоимости строительства и сокращение предложения на рынке. При этом укрепление рубля не рассматривается как удешевляющий фактор, хотя рост курса доллара часто называют одним из катализаторов роста стоимости метра.

Компания "МАТИС" (строит преимущественно в Энгельсе) не является исключением. Здесь тоже ждут роста цен. Это объясняют изменениями в Налоговом кодексе. С 1 января организации и индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощенной схеме налогообложения, обязали уплачивать НДС. 

"Застройщики пользуются услугами подрядчиков из сферы малого бизнеса. Как только заключенные ранее контракты закончатся, люди выйдут на новые, а там уже будет увеличение цены на оказание услуг или предоставление материала. У застройщика нет печатных машинок для денег. Поэтому он будет вносить эти расходы в стоимость жилья. Я думаю, во втором полугодии уже будет заметен рост на 20%", — предположил руководитель отдела продаж компании Михаил Пономарев. 

Для получения проектного финансирования девелоперам предлагаются кредиты под высокие проценты, отмечает специалист: "Глобальное увеличение процентной ставки также подтолкнет цены вверх у застройщика. Потому что проценты нужно чем-то отдавать банку". 

Эксперт тоже видит угрозу дефицита предложений на рынке, но пока считает ситуацию не критичной. По прогнозу Пономарева, эта тема станет актуальной в 2026-2027 годах, к этому времени на цифрах ввода отразится нынешнее сокращение числа проектов из-за дорогих заемных средств и высоких требований к инфраструктуре.

Хотя уже сегодня, по данным "РИА Новости", Саратов занимает последнее место в ПФО и входит в число десяти аутсайдеров России по удельному показателю строительства жилья. С начала 2025 года в городе было возведено 0,23 квадратного метра на одного жителя — это 91-е место среди сотни крупных населённых пунктов страны.

По словам Пономарева, маржинальность проектов стала минимальной, но даже в таких условиях некоторые застройщики продолжают работу: "Можно распустить людей, но процесс восстановления будет очень сложным. Поэтому многие готовы браться за государственные контракты, где нулевая прибыль. Лишь бы не распускать людей, дождаться светлых, так сказать, времен".

С начала года уже несколько строительных компаний в городах страны, в частности, в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, стали банкротами или оказались на грани такой процедуры.

Сложное положение строительных компаний признают даже те, кто ранее жестко критиковал застройщиков за стремление к сверхприбылям. Руководитель саратовского агентства недвижимости "Святень" Алексей Шипачев рассуждает: "ЦБ поднял выше крыши ключевую ставку, и это отразилось на стоимости металла, цемента, абсолютно на всем. Одной рукой ЦБ сигнализирует, что хотел бы вроде как снизить инфляцию, а другой рукой крутит эту цепочку вверх и поднимает ее максимально. Поэтому стоимость квадратного метра на первичном рынке может снизиться не более чем на 2-3%. Но в целом по году это будет плюс 5% не меньше. Если ЦБ не сделает очередной подарок".

Фото СарБК

"Кто будет покупать?"

В риелторских кругах на прогнозы о значительном повышении цен в большинстве случаев реагируют довольно категорично. "Застройщики могут попробовать поднять цены. Это делается для того, чтобы получить сверхприбыль. Но тогда у них не будет продаж. Не может так повыситься покупательская способность. Кто это будет покупать?" — задается вопросом саратовский риелтор Александра Ераткина. 

Некоторым подтверждением намерений застройщиков эксперт считает предложение в одной из новостроек в Энгельсе, которая пока находится на нулевой стадии, — трехкомнатная квартира без отделки здесь продается за 17 млн рублей. "За 17 миллионов можно купить коттедж на берегу Волги. Кто купит трехкомнатную квартиру за эти деньги, какая бы она золотая ни была?" — задается вопросом специалист. 

Алексей Шипачев заявляет, что спрос уже существенно снизился на фоне неподъемных ипотечных процентов (напомним, что льготной по сути осталась только семейная ипотека, но ей сейчас воспользоваться непросто, в том числе из-за высоких цен на жилье — у молодых заемщиков с маленькими детьми не хватает средств на минимальный взнос, а у зрелых людей с накоплениями уже выросли дети): "Два года назад в Саратове из десяти сделок девять были ипотечными и одна за наличные, а сейчас из десяти сделок одна ипотечная и девять за наличные. А поскольку денег у людей нет, то спрос сократился в разы".

Правда, на днях руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников заявил, что на счетах россиян находятся такие суммы, что только за процентный доход по вкладам можно купить весь объем непроданного строящегося жилья в стране. Комментаторы заметили, что проводить такие аналогии рискованно (разговор о сбережениях исторически настораживает) и некорректно, так как рекордный доход был достигнут небывало высокими ставками по депозитам. К тому же, вряд ли каждый из вкладчиков может купить квартиру на эти свои сбережения. Тем более, что сейчас мы говорим про Саратовскую область. А по данным "РИА Новости", регион постоянно снижается в рейтинге территорий по размеру сбережений на счетах граждан. В 2022 году он был на 50-й позиции из 85-ти (без учета новых регионов), в 2023-м – на 54-й, а в 2025-м опустился на 57-е место.

Руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов в комментарии СарБК тоже говорил о том, что быстрый рост цен маловероятен в условиях дорогой ипотеки и замедления экономики, которые ограничивают спрос: "Мы ожидаем медленного роста номинальных цен предложения — на уровне сложившегося уровня инфляции по итогам года (~9-10%). Факторами их роста будет растущая себестоимость строительства и сокращение предложения".

Генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко также заявил о том, что на фоне высокой ключевой ставки ЦБ и низкого спроса "повышения цен на уровне 30-40% в этом году быть не может": "Люди не могут позволить себе купить жилье по нынешним ценам, ведь застройщики стараются удерживать их на высоком уровне. Это касается и столиц, и регионов".  

В пользу этого мнения директор саратовского агентства недвижимости "ТеремОК" Сергей Поздняков замечает, что в целом на рынке недвижимости цены не растут: "Собственники пытаются выставлять объекты по высоким ценам, но нужно смотреть по какой цене объект уходит. Если это учитывать, что цены даже немного просели. Сейчас уже не берут по 120-130 тысяч за квадратный метр. Собственник уступает. А что касается застройщиков, их не поймаешь. У них есть отделы продаж. Если нужны деньги, он три квартиры выкинет по низкой цене, но по какой именно, никто не узнает. А в рекламе указываются бешеные цены — приходите, берите". 

По данным "Дом.РФ", по итогам прошедшего января цены в новостройках выросли в среднем на 0,1%, а в реальном выражении (с учетом инфляции в 1,2% в первом месяце нынешнего года) снизились на 1,1%. При этом в компании "МАТИС" утверждают, что цены в январе выросли на 8%. 

В сервисе "Яндекс.Недвижимость" считают, что за прошлый год средняя цена новостроек в России составила 174 тысяч рублей и поднялась на 13,5% за год. А саратовский риелтор Александра Ераткина утверждает:
"Застройщики как подняли цены полгода назад, так они и стоят на месте. Где-то на уровне 110 тысяч рублей за квадрат. Это дорого для нашего региона. У них уже не берут за такую цену".

Фото СарБК

Первичка или вторичка?

Сергей Поздняков видит, что высокие цены на новостройки и недоступная ипотека перенаправили спрос на вторичный рынок: "Есть такая тенденция. Я работал с клиентом, который покупал жилье по военной ипотеке. Я предложил ему использовать еще и семейную ипотеку, чтобы купить квартиру в новостройке. Он отказался, потому что тогда ему понадобился бы еще как минимум миллион на ремонт". 

Застройщики не согласны. Михаил Пономарев считает, что все зависит от конкретной ситуации и уверяет, что если у потенциального покупателя новостройки есть возможность взять семейную ипотеку (под 6%), то лучше приобретать жилье на первичном рынке. 

"Если взять в ипотеку 2 млн под вторичное жилье, то ваш ежемесячный платеж будет 55 тысяч рублей. И за 25 лет вы должны будете вернуть банку 18 миллионов. А если по тем же критериям рассчитать семейную ипотеку, то за те же 2 млн ежемесячный платеж будет 13 тысяч рублей и банку вы выплатите 4,2 миллиона. Поэтому выгоднее взять даже за 7 миллионов новостройку с помощью семейной ипотеки место жилья за 4 миллиона на вторичном рынке, выплачивать ежемесячный платеж в размере 36 тысяч и жить в новом доме, чем платить каждый месяц 60-70 тысяч рублей за вторичку", — объясняет представитель рынка. 

При этом Алексей Шипачев предупреждает, что интерес покупателей жилья к квартирам с ремонтом не стоит связывать с появлением на рынке квартир в новостройках с отделкой: "Это саратовские застройщики исправляют свою ошибку. В других регионах давно не сдают квартиры без отделки. Это считается дурным тоном, каменным веком и очень плохо пахнет. Это было очень неуважительное отношение к потребителям, я так мягко бы это назвал. Наши застройщики, которые в объявлениях указывают на наличие отделки, наконец докарабкались до среднего уровня по стране". 

 Фото СарБК

Хорошо иметь домик в деревне?

К слову, с удорожанием новостроек наметилась еще она тенденция – переезд в частные дома, но она так и не сформировалась. Тренд появился благодаря сельской ипотеке (под 3% для большинства территорий), под которую изначально подходили даже загородные дачные поселки. Позже выдачи этой ипотеки приостанавливались из-за окончания лимитов, а спрос на нее стал падать из-за ограничений по отдаленности участков или дома от крупных городов. 

"Многие фирмы набрали земли, чтобы строить дома под сельскую ипотеку, но ввели ограничение по расстоянию до города – не ближе 30 километров. Если вы работаете в Саратове, то вам надо каждый день на машине под сотню километров откатывать. Такие удаленные дома удобно приобретать для фрилансеров, но в этом случае нужен интернет, а на таких участках, как правило, слабое покрытие интернета", — объяснил Сергей Поздняков. 

Кстати, в этом году требования к объектам, под которые можно получить сельскую ипотеку, стали еще жестче. "Сейчас сельская ипотека приостановлена. Предлагается перенести границы до 50 километров от административных центров. Если это будет принято, то ее привлекательность снизится еще больше", — добавляет Александра Ераткина. 

Фото СарБК

"Экономика больше не работает"

Не так давно в Госдуме предлагали в условиях высокой ключевой ставки использовать другую форму жилищного обеспечения – наемное жилье. Заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖХК Светлана Разворотнева говорила: "Здесь единственное предложение, кроме снижения ключевой ставки, — развивать альтернативные способы предоставления жилья, в том числе наемное жилье и жилье, предоставляемое в лизинг. Но только чтобы оно появилось, нужно менять законодательство".

Алексей Шипачев заметил, что идея строить наемное жилье вовсе не нова — она обсуждалась 15 лет назад. Уровень доходов россиян был тогда ниже, поэтому муниципалитетам за счет бюджетных средств и инвесторов предлагалось строить жилье и на европейский манер сдавать его своим очередникам, сиротам с правом последующего выкупа. Но в правительстве и Госдуме эту идею не поддержали.  

Судя по опросам экспертов, самой распространенной схемой повышения доступности жилья сегодня является рассрочка от застройщика. Она во многом отличается от ипотечных схем и подходит далеко немногим (этот способ можно выбирать только при гарантированной возможности оплаты весьма крупных взносов).

Что касается других выгодных схем, то, по мнению Алексея Шипачева, их поиск сегодня не имеет смысла: "У нас экономические механизмы и законы больше не действуют. У нас сейчас все будет зависеть от событий, договоренностей, развития сценария в рамках СВО".