Альтернатива ипотеке. Станет ли жилищный вклад эффективным инструментом для покупки квартиры

Жилищные вклады. Дубль 2

Первая версия законопроекта о жилищных депозитах появилась в стране в начале 2019 года. Тогда они назывались безотзывными банковскими вкладами для накопления первоначального взноса на ипотеку. Как рассказывали авторы идеи, новый инструмент вводился для того, чтобы снизить число случаев, когда желающие оформить ипотеку берут кредит для внесения первоначального взноса. Планировалось обязать банки сначала брать деньги вкладчиков под высокий процент, а затем (после оговоренного срока или когда накопления составят 20% от цены квартиры) выдавать жилищный кредит по сниженной ставке. Предполагалось, что Госдума рассмотрит законопроект в том же году, а запустится новый механизм в 2020-м. Но больше об этом документе, во всяком случае, в публичных заявлениях никто не вспоминал.

Можно предположить, что сначала законопроект отодвинули в пользу более однозначных или политически верных решений, а затем наступила пандемия коронавируса с объявлением ипотеки с господдержкой под 6,5% годовых. На это безусловно выгодное предложение шли без всяких дополнительных инструментов. Если помните, то в августе 2020 года первоначальный взнос вообще сократили до 15% от цены квартиры. К слову, именно ту лавину сделок (а льготную ипотеку "для всех" свернули только в июле прошлого года) сегодня обвиняют в двукратном росте цен на жилье.

Так или иначе, но весной этого года жилищные вклады были презентованы во второй версии законопроекта как новенькие. Называется это сегодня программой жилищных сбережений. Суть нововведения не изменилась – сначала потенциальный покупатель жилья несёт деньги в банк под высокий процент, а затем банк выдаёт ему ипотеку под низкую процентную ставку. Но и этому законопроекту не повезло. Один из авторов документа - председатель комитета по финансовом рынку Госдумы Анатолий Аксаков, еще весной заявлял, что парламент вскоре примет закон во втором чтении и уже в этом году новый инструмент появится на рынке банковских услуг. Но на сегодняшний день дата повторного рассмотрения не известна. На днях появилась информация о том, что законотворцы подготовили поправки к документу. Теперь его планируется рассмотреть в осеннюю сессию-2025.

Надо заметить, что вместе с редакцией статей появилась и новая подача идеи. Теперь систему жилищных сбережений называют эффективной альтернативой ипотеке, а также классическим банковским вкладам. 

Фото СарБК

"Это лобби банков"

Руководитель саратовского филиала компании "Финам" Дмитрий Косаков в комментарии СарБК рассуждал: "Жилищные депозиты позволят банкам аккумулировать денежные средства на целевых счетах, а значит, будет выкачиваться лишняя денежная масса из оборота, что снизит инфляцию. Второй момент – это достаточно удобный инструмент для накопления средств на крупную покупку в виде квартиры. Но говорить том, насколько это будет востребовано со стороны большинства частных лиц, пока рано». Эксперт призывает дождаться точных цифр в условиях конкретных банковских предложений для того, чтобы проводить расчеты. Но уже сегодня замечает: "Речь идет о целевом банковском счете, на который мы можем вносить денежные средства, но использовать мы их можем исключительно для покупки квартиры в ипотеку. Это ограничивает наши возможности, причем значительно. Поэтому если у этих счетов не будет плюшек, стандартный банковский счет будет очень сильным конкурентом жилищному депозиту". Впрочем, как и другие предложения на инвестиционном рынке. Привлечь внимание к жилищным депозитам, по мнению Дмитрия Косакова, могут "связки с дополнительными ипотечными продуктами и скидки со стороны застройщика".

Директор саратовского агентства недвижимости "ТеремОК" Сергей Поздняков сомневается в популярности жилищных депозитов из-за низких доходов населения и, следовательно, длительных сроков, которые потребуются для накопления нужной суммы. "Из наших заработков мы сможем откладывать по 10, максимум 15, ну или 20 тысяч рублей. Те, кто может вносить по 100 150, 200 тысяч, уже купили себе квартиры и дома. Представьте, сколько надо будет копить среднему обывателю хотя бы на первоначальный взнос?" Тем более, что авторы документа видят значительное увеличение размера первоначального взноса (50% и более) в рамках программы. Именно этот момент и объясняет возможности банков снижать процент по ипотеке (риски кредитных организаций в этом случае заметно сокращаются). Дмитрий Косаков прикидывает: "Мы сможем видеть ставку, которая превысит размер ключевой ставки ЦБ на 3-5 пункта. Хотя пока и в этом случае это будет довольно высокая ставка для договора ипотеки". 

А за такой длительный срок может многое измениться, продолжает Сергей Поздняков. "Я накопил сумму, а мне уже не нужна недвижимость. Как вернуть деньги?".

В тексте законопроекта говорится, что если накопления не используются на покупку жилья, то вкладчику возвращаются деньги с процентами "в размере, соответствующем размеру процентов по вкладу до востребования".

"Возможно, мне вернут ту же сумму, которую я и накопил. Но банк же пользовался моими деньгами. То есть, это выгодно банку. Но не настолько выгодно мне. Не думаю, что это сильная инициатива правительства. По моему мнению, это лобби банков. Ведь банки теряют на ипотеке. Сейчас взять ипотеку практически не реально, не возможно при существующих ставках", - заявляет эксперт.

Директор саратовского агентства недвижимости "Святень" Алексей Шипачёв тоже считает, что программа жилищных сбережений в первую очередь выгодна кредитным организациям. "Мне кажется, это очередная попытка банковского сектора получить дополнительные доходы. Они и так сейчас хорошо получили за счет эскроу-счетов. Эксплуатируют деньги и со стороны гражданского населения, и со стороны застройщиков. Я их уважаю за стремление к увеличению доходов своего бизнеса", - иронизирует он и добавляет, что депутаты в этой истории демонстрируют, насколько "далеки они от народа".

К слову, банк наделяется правом отказать вкладчику в дальнейшем оформлении ипотеки (в законопроекте есть 7 пунктов, где перечислены причин, по которым это можно сделать).

Фото СарБК

Некоторые эксперты в качестве привлекательного условия программы называют увеличение страхования жилищных вкладов до 10 миллионов рублей, вместо нынешних 1 млн 400 тыс. Но Сергей Поздняков считает, что существенным при вступлении в программу этот момент не станет. К тому же, общественный опыт страхования подсказывает, что гарантированный возврат денег всегда может обернуться неожиданными сложностями.

Наталья Корнилова из агентства недвижимости "РБС" замечает, что законопроект не предусматривает механизма бронирования предложений с фиксированием цены. "Это же ключевой вопрос. То есть, я хочу купить квартиру путем сбережений. Сейчас эта квартира стоит условно 5 миллионов рублей. Я начинаю копить, а квартира растет в цене. Через год она стоит уже 7 миллионов. Как здесь быть?"

Эксперт считает, что от введения программы в теории могут выиграть и застройщики. Но не похоже, что в компаниях делают большую ставку на жилищные вклады. Например, руководитель отдела продаж компании "МАТИС" Михаил Пономарев узнал о законопроекте от СарБК. Он тоже призвал дождаться конкретных цифр в условиях вкладов, чтобы прогнозировать популярность программы. В комментарии предположил, что "это в первую очередь направлено на снятие рисков с банков". 

Фото СарБК

"Для будущих поколений"

Алексей Шипачёв считает: "Возможно, сейчас программа жилищных сбережений может быть актуальна только в связи с тем, что значительная часть мужчин страны защищает родину на СВО. И те финансовые выплаты, которые получают бойцы, ту денежную массу, как бы хорошо было бы пристроить, чтобы она не давила на рост инфляции. У людей появилось много денег. И чтобы их, что называется,  не прогуляли, предлагается опять направить их в банковскую систему".

Сергей Поздняков видит другое применение нового инструмента: "Это возможность копить для будущих поколений. Я допустим, я хочу копить для своего внука на квартиру. Я откладываю, потом этот счет передаю ему (законопроект предполагает внесение средств на счет третьими лицами. – СарБК). Внук добавит и купит себе квартиру в ипотеку под низкую ставку. Это может сработать. Может, кто-то и будет копить, но быстрого эффекта это не даст. Не думаю, что это в ближайшем будущем сильно отразится на инфляции и на вводимых объектах".

Эксперт считает, что альтернативой ипотеке сегодня могут стать вовсе не жилищные депозиты, а доходные дома. "Государство с привлечением застройщика строит дома, потом сдает в нем квартиры с правом ее последующего выкупа. Но этот формат если и будет развиваться, то не в Саратове и Энгельсе. А на Дальнем Востоке, в Мурманске, Архангельске и на новых территориях – Донецк, Луганск. То есть, человек приехал, может заключить договор на подобный социальный найм, получить там работу. Это хорошо забытая советская система. Так Балаково стал городом энергетиков, химиков, металлургов. Люди приезжали, в течение года-двух получали жилье и больше не уезжали. Не бросишь же квартиру. Город развивался. И здесь тоже самое – если хочешь человека привязать, дай ему жилье, инфраструктуру, работу".

Алексей Шипачёв считает, что государству куда выгоднее, чем жилищные депозиты, было бы строительство жилья в долгосрочную аренду. И Наталья Корнилова выступила за развитие новых форматов (аренда квартир с постепенным выкупом при адресных дотациях от государства).

При этом все эксперты согласились с тем, что в условиях СВО и антироссийских санкций, при дефиците федерального бюджета (по итогам прошедшего полугодия - 4,751 триллиона рублей) старт новых дорогостоящих проектов вряд ли возможен.

Прогнозы же применения программы жилищных накоплений снижают ожидания дальнейшего роста цен на новостройки уже в октябре. Наталья Корнилова объясняет это ростом цен на стройматериалы, Алексей Шипачёв напоминает о предстоящем повышении МРОТ и об общей инфляции. Между тем, именно период стабильных цен на недвижимость наблюдатели называют наиболее оптимальным для внедрения и развития программы жилищных накоплений.