Квартиры в "кооперативных пирамидах". Новые сомнительные схемы на рынке жилья

Строим "пирамиду" вместе
На этой неделе в Саратове были замечены любопытные объявления: о продаже квартиры за 35% от ее стоимости, с последующей рассрочкой оплаты до 10 лет, без ипотеки. Причем в объявлении было указано, что в новое жилье можно прописаться сразу, всей семьей! Ну чем не выход из положения для мамочек с материнским капиталом, или семьи, которая раздумывает, стоит ли взваливать на себя ипотечное бремя.

На просьбу рассмотреть интересное предложение, и выяснить, откуда же берутся на нашем рынке недвижимости столь райские условия, откликнулись эксперты Торгово-промышленной палаты Саратовской области.

Эксперт разъясняет, что как жилищные, так и жилищно-накопительные кооперативы имеют федеральную сеть, и работают практически по всей стране – на вполне законных основаниях.

"Но, тем не менее, некоторые из них имеют все признаки финансовой пирамиды, скрывающейся под видом жилищных накопительных кооперативов – по типу печально известного "МММ", - комментирует Гаврилюк. - Тактика проста: клиент платит 30 -35% от стоимости будущего жилья. После чего встает в очередь и ждет, пока на расчетном счете кооператива не накопится нужная сумма. Как только она набирается, квартиру получают те, кто встали в очередь первыми, остальные продолжают делать взносы и ждать. Но поскольку подобные компании зачастую работают по системе сетевого маркетинга, гарантированно квартиру могут получить только первые "пайщики", остальным придется ждать, и приводить в кооператив родственников и друзей, чтобы скорее приблизиться к началу очереди. Сколько придётся ждать? Неизвестно". 

Последние не станут первыми
Попробуем детально разобраться, что представляют собой жилищные накопительные кооперативы, и какие условия принимают граждане, согласившиеся в них вступить. Оказывается, все просто. Деятельность кооперативов регулируется федеральным законом № 215 "О жилищных накопительных кооперативах", и еще несколькими законодательными актами. Кооперативы, в основном, организуются в крупных городах - Москве, Питере, после чего начинают триумфальное шествие по регионам.

"Чтобы проще объяснить, что такое жилищный накопительный кооператив, приведу пример. К примеру, нас - десять человек, у каждого есть 100 тысяч рублей, и мы решили создать кооператив. Сложившись по 100 тысяч рублей, приобретаем квартиру за 1 млн рублей, которую получает один из первых, вступивших в кооператив. Остальные продолжают платить членские, паевые взносы и ждать своей очереди. Снова накапливается сумма, опять приобретается квартира для пайщика, стоящего в начале очереди. И так далее. Проще говоря, это некая смесь лизинга с ипотекой", - рассказывает Сергей Смирнов, директор центра недвижимости "Golden Сити".

Как объясняет Сергей Смирнов, несколько портят идиллическую картину два момента. Во-первых, вся недвижимость при покупке оформляется на имя кооператива (это позволяет законодательство). Как объясняют этот момент в кооперативах, такой шаг необходим, якобы для того, чтобы освободить вкладчиков от налогов. Но в реальности именно кооператив, а не его участник является реальным собственником и распорядителем недвижимости. В отличии от той же ипотеки, когда клиент сразу становится юридическим собственником, несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка.

Второй момент: одно дело, если в кооперативе 10 человек, и другое – когда счет идет на сотни тысяч пайщиков.

"По закону, деятельность жилищных накопительных кооперативов должны контролировать банки, - говорит Сергей Витальевич, - но когда это огромная "паутина", где количество вкладчиков от ста тысяч, полноценный контроль провести довольно сложно. Скажем, мне как пайщику, проживающему в Саратове, сложно узнать, почему одним из первых получил квартиру член кооператива на Дальнем Востоке, или в Сибири. Еще один момент: представители кооперативов активно зазывают риелторов, обещают огромные прибыли за то, что те будут поставлять им клиентов. Представляя это якобы, недорогой альтернативой ипотеке. Некоторые нечистоплотные агенты по недвижимости начинают втягивать людей, объясняя, что сразу платить 1,5 – 2 миллиона за квартиру не нужно, а можно получить ее дешевле, пусть и не сразу. Что будет дальше, такого "специалиста" мало интересует – главное, получить свою прибыль".

Так же эксперт указывает ещё один нюанс: если член жилищного кооператива по каким-то причинам выходит из него или его исключают, то вступительные и членские взносы не возвращаются! И дает совет: для граждан, которые не очень хорошо разбираются в правовых нюансах рынка недвижимости, вступать в подобные кооперативы довольно рискованно.

А столичные юристы рынка недвижимости, которые не первый год принимают жалобы от оставшихся без жилья пайщиков, напоминают: зачастую целью подобных организаций является привлечение максимального числа членов и сбор на своих счетах крупных сумм, после чего компания прекращает свое существование, а руководство с деньгами банально скрывается. Пайщики же чаще всего остаются ни с чем.

Правила съема
Впрочем, ещё активнее процветает мелкое мошенничество, которое рассчитано на граждан с небольшим уровнем дохода, желающих снять квартиру.

"На рынке саратовской недвижимости появляются все новые мошеннические схемы, - рассказывает юрист Лидия Гаврилюк. – В последнее время опасность для кошелька граждан представляют так называемые информационные агентства, которые работают на рынке арендного жилья. Информационные агентства не гнушаются сложным материальным положением граждан, арендующих жилье, и под видом риелторов предлагают своим клиентам купить информацию о наличии свободных квартир для съема с контактами собственников. Казалось бы, ничего криминального в этом нет. Беда в другом: оплачивая приобретение подобной "базы", клиент становится обладателем списка не существующих квартир. Варианты, представленные в списке, изначально "мертвые": либо их никогда не существовало в природе, либо эти квартиры давно сданы. При этом клиент не может вернуть свои деньги, так как подписал договор на предоставление информации, которая, по факту, ему была представлена. Ко мне уже обращались несколько саратовцев, попавшихся на эту удочку".

Эксперты рынка недвижимости предупреждают: не стоит соглашаться на покупку некой "базы данных", и вносить заранее денежные средства: подобные требования выдвигают, как правило, мошенники. Любые деньги клиент отдает риелтору только после оформления договора найма снимаемой квартиры, либо после заселения в нее.

То есть, платить за услуги – только по факту, после того, как специалист выполнит свою работу.