Кадастровый оползень. Саратовские дачники "потеряли" свои участки из-за реестровой ошибки

Миграция участков

Жизнь в садоводческом товариществе "Дальний" Воскресенского района была наполнена известными радостями – солнце, Волга, шашлыки, урожай. Каждый был уверен, что выращивает газон или помидоры на собственном участке. Спокойствие было нарушено прошлым летом, когда одна из дачниц решила продать свой загородный дом. "Она начала оформление, приехали кадастровые инженеры, замерили и оказалось, что ее участок, по данным Единого государственного реестра налогоплательщиков, находится где-то в полукилометре к северо-востоку от дачного массива – в поселке Усть-Курдюм, - рассказывает председатель товарищества Михаил Гуров. – Владельцы земли, на которую этот участок упал, отказались это обсуждать. Пришлось решать вопрос через суд. По его назначению проводились экспертизы. Вся эта история обошлась моей соседке в 170 тысяч рублей".

Владельцы граничащих дач во время этих процедур обнаружили, что и их участки "разбежались" кто-куда. Председатель товарищества, чтобы "вернуть" свой сад-огород в реальные границы, обратился к кадастровому инженеру, сделал все, как указали в регистрационном органе и заплатил 16 тыс. руб. Так поступили многие из тех, кому срочно пришлось переоформлять участки. Остальные захотели решить вопрос заранее и сообща. "В этом году они пришли ко мне, как к председателю, и спрашивают – что делать. Я обратился к кадастровому инженеру и попросил узнать, сколько участков на сегодняшний момент являются слетевшими. Он сообщил, что 24 из 70 зарегистрированы не в своих границах", - уточнил Михаил Гуров.

Возмущенные дачники обратились и в реакцию СарБК с просьбой разобраться в причинах, по которым земля под их дачными домами, цветниками и грядками сместилась без оползня и выяснить, почему они должны платить из собственного кармана за такое виртуальное путешествие.

Реестровая ошибка

Специалисты Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в ответе на запрос редакции предположили, что причиной миграции участков по карте, "судя по контексту и отдельным деталям", стала реестровая ошибка. Специалисты службы пояснили, что ошибочные сведения могли быть перенесены в электронную базу из межевого, технического или карт-плана территории, из акта обследования, из документов, предоставленных в орган регистрации или по вине специалиста, выполнявшего кадастровые работы. В письме указано, что тот самый специалист несет "ответственность за внесение заведомо ложных сведений" в межевой, технический планы, акт обследования или за подлог документов, по которым эти планы или акты были подготовлены.

В управлении сообщили, что исправить реестровую ошибку "с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и иных документов" в принципе можно. Но в случае с СТ "Дальний" невозможно, так как в региональном филиале "Роскадастра" не смогли определить "координаты характерных точек границ данных земельных участков". Почему? Потому что "по имеющимся в распоряжении филиала материалам (документам, картам) невозможно определить фактическое местоположение границ земельных участков".

Впрочем, в письме говорится и о том, что же владельцам своих-чужих участков теперь делать. Другое дело, что эти ответы не устраивают дачников.

В региональном управлении Росреестра не исключают в этой истории земельных споров о праве собственности, поэтому напоминают, что такие вопросы решаются в суде. О том, что все дорогостоящие экспертизы, которые назначит суд, будут оплачивать инициаторы разбирательства, конечно же, не уточняется. Вынесенное судебное решение тогда станет "основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав".

Второе предложенное регистрационным органом решение тоже потребует расходов. Собственники могут подать заявление о проведении государственного кадастрового учета в связи с изменением описания местоположения границ участков и предоставить межевые планы с новыми значениями. Но за составление нового межевого плана надо будет заплатить кадастровому инженеру.

А как быть с ответственностью предыдущего специалиста, который мог допустить ошибку? Кто контролирует качество услуг кадастровых инженеров? И работает ли в сфере земельных отношений институт СРО с выплатами по возмещению вреда?

За системную ошибку не бьют

На вопросы СарБК согласился ответить директор СРО Союз "Кадастровые инженеры" Владимир Еремин. Он заметил, что в Воскресенском районе действительно давно существует "проблема с системой координат".

Глава профессионального объединения предположил, что "местная система координат", которая использовалась ранее, изначально содержала ошибку уравнивания с пунктами государственной геодезической сети. Несколько лет назад от использования местных систем координат повсеместно перешли к ведению ЕГРН в системах координат субъектов – в Саратовской области это МСК-64.  "Если в местной системе координат существует невязка с пунктами государственной геодезической сети, то это становится системной ошибкой и никак не зависит от кадастрового инженера", - объясняет Владимир Еремин. Он уточняет, что это давняя история. Если сегодня делать измерения в МСК-64 геодезическими методами, поверенными средствами измерений от пунктов государственной геодезической сети, то ошибок практически быть не должно. Однако, ранее выполненные в местных системах координат и внесенные в ЕГРН измерения при переходе на МСК-64 могли сохранить "системную" ошибку.

Эксперт уверяет, что подобные системные ошибки имеют место не только в Воскресенском районе Саратовской области, но и в других регионах страны. Он рекомендует собственникам "смещенных" в ЕГРН участков направить коллективное обращение в районную администрацию и региональное управление Росреестра с просьбой провести комплексные кадастровые работы (на это предусматриваются бюджетные средства). "Недавно в законодательство были внесены изменения и теперь заказчиком таких работ могут выступать, в том числе правообладатели объектов недвижимости, за счет средств которых осуществляется выполнение таких работ в отношении принадлежащих им объектов недвижимости", - уточняет директор СРО.

"Второй вариант. У этих собственников есть возможность провести комплексные кадастровые работы за счет собственных средств, но речь будет идти не о 16 тысячах рублей, а о другой сумме. Здесь перегиб в другую сторону, стоимость очень низкая – 500-1500 рублей за один объект недвижимости. Такая стоимость определяется массовостью работ и возможностью использования других методов, может быть не совсем точных, но тем не менее допустимых", - рассказал эксперт.

Он ответил и на вопрос от ответственности кадастрового инженера за ошибки в работе: "Ответственность кадастрового инженера по закону застрахована, лимит страхования 2,5 миллиона рублей. Если обращения поступают, мы всегда их рассматриваем. У нас есть полномочия для привлечения к дисциплинарной ответственности. Но не факт, что тот кадастровый инженер, который проводил данные работы, продолжает сегодня свою деятельность. К тому же, в настоящее время существует практика, и об этом руководство Росреестра говорит прямо, когда не ставят в вину кадастровому инженеру ошибку, если она выявляется по факту  пересчета системы координат. Некорректно обвинять кадастрового инженера, если он работал от официально полученных пунктов опорно-межевой сети, которые сегодня не используются. Ведь если работать от пунктов государственной геодезической сети, которые все пересчитаны в систему координат "МСК-64", получается другая ситуация".

Эксперт замечает, что отечественной системе землепользования вовсе не идут на пользу постоянные изменения в законодательных актах. "Нет никакого стабильного нормативно-правового регулирования, у нас постоянно меняются документы, регламентирующие кадастровую деятельность и деятельность СРО. Федеральный закон Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" существовал с 2000 года восемь лет. В него вносилось одно изменение в два года. В принятый позже Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ вносятся 4-5 изменений в год. А в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, вносят 13-14 изменений в год. А каждая правка – это несколько десятков изменений в статьи законов. К тому же новые нормы не всегда решают существующие проблемы, а порой их усугубляют. Мы живем в нормативном хаосе", - заявил собеседник СарБК.

Он рассказал о попытках отменить некоторые нововведения. Весной Союз "Кадастровые инженеры" пытался обжаловать абзац 4 п. 60 нового Приказа Росреестра от 14.12.2021 N П/0592  "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" - ту часть, где говорится об уточнении смежных границ земельных участков. "Если кадастровый инженер во время работы обнаружил ошибку в границах смежного с заказчиком участка, то он не имеет полномочий ее исправлять, если не заключен договор подряда с правообладателем смежного земельного участка. В этой ситуации он может только провести процедуру согласования границ заказчика кадастровых работ со смежником и пояснить, что реально границу смежника никто не трогает, но в ЕГРН она смещена. Мы предлагали ставить в этом случае отметку о наличии возможной ошибки в сведениях ЕГРН. Однако, приказ обязывает кадастрового инженера, даже если он видит смещение границы, пересчитать площадь "смежника" с учетом имеющихся в ЕГРН сведениях о его границах (ошибочных по сути), то есть уменьшить или увеличить площадь или, иными словами, объем прав смежника, и внести эти данные в ЕГРН. Мы утверждаем, что эта норма обязывает кадастрового инженера вносить ложные сведения. Но Верховный суд вынес решение не в нашу пользу. Он исходил из того, что пока не доказано, что смежные границы не верны, они верны. По факту - нонсенс. Но позиция Росреестра, как органа нормативно -правового регулирования, была именно такая. Пройдет время и эту норму, конечно, отменят. Беда в том, что сегодня орган нормативно-правового регулирования не прислушивается к мнению профессионального сообщества".

Нарастание массы и затягивание сроков

Аудиторы Счетной палаты РФ после анализа системы землепользования сделали вывод о том, что "реализуемые меры государственной политики недостаточны для достижения цели рационального использования земельных ресурсов", включая разграничение прав на землю. Они заявляют, что в стране "отсутствуют стратегические документы и единый подход к разработке нормативных документов в области земельных отношений". При этом эксперты наблюдают "нарастание массы нормативных правовых актов различного уровня и направлений, несогласованность целей и инструментов их реализации, невысокие требования к исполнению стратегических и программных документов".  А также затягивание сроков работы над законопроектами. Федеральный закон, предусмотренный Основами государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012–2020 годы, который должен обеспечить переход от деления земель на категории к территориальному зонированию (поручение президента страны от 2012 года), разрабатывается уже больше 10 лет. Разработка проекта федерального закона "О землеустройстве" в новой редакции осуществляется более пяти лет и до настоящего времени не окончена. Основные акты, регулирующие проведение землеустройства, изданы в 2002–2011 годах и нуждаются в актуализации.

Авторы отчета заявляют, что Росреестр сосредоточен в основном на наполнении ЕГРН сведениями, а иные работы по землеустройству "проводятся в незначительном объеме, в связи с чем их влияние на перераспределение земель и улучшение организации территорий с целью их рационального использования незначительно".

Аудиторы считают, что "Росимущество как орган, осуществляющий полномочия собственника в отношении федерального имущества, не обладает достоверными сводными данными о результатах рассмотрения обращений о безвозмездной передаче федеральных земельных участков в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований".

Разграничение государственной собственности на землю характеризуется длительностью и отсутствием значимой динамики. На протяжении последних пяти лет неразграниченными остаются 35 % земель. Проблемы вовлечения земель в хозяйственный оборот во многом связаны с отсутствием в ЕГРН полных и достоверных сведений об административных границах, границах территориальных зон, иных объектов реестра границ и земельных участков, а также наличием реестровых ошибок. Аудиторы также сомневаются в однозначном статистически значимом положительном эффекте от проведения комплексных кадастровых работ.