Вернуть с орбиты. Что будет с космическими ценами на жилье в наступившем году

Закрытие льготной "лавочки" 

По данным портала "Мир квартир" на конец декабря прошлого года, квадратный метр жилья в новостройках Саратова подорожал за год почти на четверть (22,5%) и составил 96,3 тысячи рублей. Средний лот на первичном рынке города на тот момент стоил 5,29 млн. При этом средняя цена "квартиры" в стране выросла на 16,5%, "метр" – на 16,2%.

В саратовском агентстве недвижимости "Эльдом" утверждают, что цена квадратного метра в новостройках начинается уже со 120 тысяч. Трехкомнатная квартира в новостройке сегодня стоит порядка восьми миллионов, двухкомнатная – шести миллионов рублей.

А цены на вторичном рынке Саратова играли в догонялки с новостройками и вошли в топ-10 российских городов по подорожанию жилья с оформленным правом собственности. По сведениям "Мира квартир", стоимость б/у квадратного метра жилья в конце декабря составляла 90,98 тысячи, и это на 25,6% больше, чем год назад. Рост среднего лота в стране опять же ниже (15,1%).

Федеральные эксперты указывают, что цены на квартиры в прошлом году повышались после сигналов о возможном сворачивании льготной ипотеки с господдержкой для покупки жилья в новостройках (пока действует до июля 2024 года). Жители страны торопились приобрести квартиру в долг на максимально выгодных условиях. К слову, сегодня эту льготную ипотеку с неоднократным продлением срока ее действия считают причиной нынешних невиданно высоких цен на жилье. Ведь оформить кредит на покупку квартиры от застройщика по привлекательной ставке (сначала 6,5%, позже – 8%) и с минимальным первоначальным взносом (15%) мог любой гражданин, причем, до начала прошлого года неограниченное число раз. Поэтому ипотечные квартиры стали инвестиционным инструментом, что разогнало спрос, а за ним и цены. В прошлом году банки ежемесячно обновляли рекорд по оформлению ипотечных кредитов, причем обеспечивали его именно льготные программы. Всего в 2023 в стране, по данным РБК, выдано ипотеки на 8 триллионов рублей.

Теперь стало очевидным, что в стремлении поддержать строительную отрасль и дать возможность гражданам приобрести жилье, надо было вовремя остановиться или перейти на адресную помощь. С 2020-го, когда стартовали массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023-го цены на первичном рынке выросли вдвое, подчеркивала глава Банка России Эльвира Набиуллина.

"Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, цены где-то на четверть (27%). Это означает, что при кажущейся доступности ипотеки, жилье может становится менее доступным", – цитировало главу ЦБ агентство ТАСС.

Впрочем, наблюдатели предлагают смотреть на проблему шире. "Новостройки подорожали очень сильно из-за того, что льготный процент по ипотеке остался только там. И застройщики могут делать все что угодно, потому что у них все равно будут покупать, потому что там ставка 8%, а на вторичном рынке – практически 20%. Они могут ставить неадекватную цену, а придут все равно к ним. Потому что только там человек может купить жилье", – считает саратовский риелтор Александра Ераткина.

Еще одним драйвером роста спроса на рынке недвижимости в прошлом году была девальвации рубля – люди старались вложить средства в популярный инвестиционный актив. Впрочем, по мнению аналитиков службы аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza, сегодня недвижимость фактически перестала быть средством для инвестиций, но сохранила за собой статус инструмента для сохранения капитала.

Фото СарБК

Саратовские особенности

Что касается космического роста цен на жилье в Саратовской области, то по мнению вице-президента СРО Ассоциация "Профессионалы недвижимости Поволжья" Алексея Шипачева, тому есть две причины.

"За последние пять лет в регионе очень сильно зачистили поляну застройщиков. И это, надо говорить честно, связано с нашей внутренней политикой в отношении к застройщикам. Их число сейчас – на пальцах одной руки пересчитать. Кого-то посадили, кто-то убежал, кто-то разорился. Второй момент исходит из первого – эти застройщики стали более приближены, назовем это скромнее, к региональной власти. То, что выделяется под застройку, отдается им. А строительных площадок в Саратове очень небольшое количество. И чем тверже монополия, тем она без зазрения совести выше поднимает цены на квадратный метр жилья", – уверен эксперт.

Отчасти, считает Алексей Шипачев, рост цен на жилье в регионе связан и с введенным требованием к застройщикам о создании инфраструктуры: "Нельзя слизывать модели с Новой Москвы, когда крупнейшие застройщики страны берутся осваивать миллионы квадратных метров и получают в нагрузку комплексную застройку. Цена очень разная по деньгам за квадратный метр. А в других регионах в этом участвуют субъект федерации, муниципалитеты и другие деньги для строительства тех же школ или коммуникаций. А здесь это должен делать один застройщик. Конечно, это влияет на стоимость".

А вторичный рынок в любом случае следует за строящимся или только что сданным жильем. "Для того, чтобы купить новое жилье, люди должны продать старое по цене, хотя бы близкой к той, которую просят за то, что они хотят. Естественно, собственники поднимают цены", – заключают в "Эльдоме".

Фото СарБК

Рынок близок к провалу?

На главный вопрос сегодняшнего дня о том, что будет с ценами на квартиры в наступившем году, участники рынка отвечают по-разному. Алексей Шипачев считает, что картина в ближайшее время будет меняться, причем процесс начнется с застройщиков: "Они будут снижать цены посредством акций, льготных программ и прочих маркетинговых штучек. Потому что покупать их квартиры будет некому".

Эксперт заявляет, что изменения условий льготного ипотечного кредитования с господдержкой (это увеличение первоначального взноса с 15% до 30% от суммы сделки и ужесточение требований к заемщикам) наполовину сократит число покупателей жилья в новостройках. Аналитики SaaS-платформы TYMY и сервиса AI-аналитики Find Insight считают, что выдача ипотечных кредитов может упасть на 20-30% в начале 2024 года (эти данные публиковала Газета.ru). К слову, и аналитики "Домклика" уже отметили, что сегодня по числу выдач ипотеку с господдержкой опередила "Семейная ипотека", условия которой не изменились.

Начальник отдела маркетинга компании "Шэлдом" Ольга Тимошенко тоже не исключает в новых условиях снижения продаж (70% всех сделок на рынке, по ее мнению, привязаны к ипотеке). Теперь банки реже одобряют выдачу кредитов на жилье. К тому же, приобрести квартиру вовсе без накоплений (например, с использованием материнского капитала) уже не получится.

"По сегодняшним деньгам, увеличение первоначального взноса до 30% – это значительный шаг. Сначала быстренько подняли с 15% до 20%, а потом очень быстро шагнули на 10%. У людей физически нет возможности накопить за полгода свободные 400-500 тысяч. Это практически нереально в нашем городе. Соответственно, это в любом случае некий провал", – признает эксперт.

Она уточняет, что большинство покупателей готовы оформлять ипотеку, только если размер ежемесячного платежа не превышает 35 тысяч.

При этом маркетолог заявляет, что снижения цен в новостройках ждать не стоит. Упасть ценам не даст увеличение затрат застройщика на логистику (дорожает бензин), требование властей к созданию инфраструктуры застройщиком и новые условия выдачи льготной ипотеки в Сбербанке и ВТБ, а с 15 января и в Альфа-банке. Теперь эти кредитные организации будут выдавать все виды льготной ипотеки ("Господдержка", "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Арктическая ипотека", "Ипотека для IT") на покупку объектов только у аккредитованных застройщиков и при условии, что те будут субсидировать льготную ставку.

"Государство сокращает финансирование по программам. Поэтому банки решили это финансирование получить с застройщиков", - объясняет Ольга Тимошенко. Она предупреждает, что эти затраты будут заложены в стоимость квартир. Но каким именно образом это будет происходить, непонятно: "Застройщик может и готов субсидировать льготную ставку. Но застройщик строит дом на кредитные средства, а деньги, которые мы получаем от продажи квартир, лежат на эскроу-счете. Застройщик их получает только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. А субсидировать банку надо сейчас. В рамках проектного финансирования затраты на субсидирование ставки заложены не были. Пока сами банки не очень понимают эти механизмы. Но я не думаю, что это будет сильно способствовать развитию рынка новостроек. Либо должны прийти какие-то прекрасные инвесторы, у которых очень много лишних денег, но пока их не видно на саратовском рынке".

Глава экспертного совета журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости" Валерия Мозганова в комментарии Business FM заявила: "Все эксперты считают, что застройщики, которым предстоит доплачивать банкам, сделают единственно возможную для них вещь – переложат эти платежи на плечи клиентов, то есть увеличат цены на недвижимость. Наверное, особо крупные застройщики смогут придумать что-то, что не очень ударит по их клиентам, но основная масса, как считают игроки рынка, пойдет по пути сохранения собственной маржи, то есть увеличения цен на недвижимость". 

Это же издание сообщает, что компании ПИК и Setl Group приостановили работу со Сбербанком по льготным ипотечным программам. У потенциальных покупателей срываются сделки. Не исключено, что и другие застройщики будут отказываться от субсидирования ипотеки. 

Ольга Тимошенко считает, что акции от застройщиков не станут частым явлением: "Сильно закредитованные застройщики, если у них настанет час икс по оплате своих кредитов, возможно, будут объявлять какие-то акции. Но на что они будут в итоге достраивать? Если снижать цены только для того, чтобы выплатить свои кредиты, себестоимость не изменится. А прибыль не настолько уж велика, не так много уже заложено маржи с квадратного метра, чтобы позволить себе удешевлять метр и соблюдать требования рынка".

Но Алексей Шипачев уверен, что банки и застройщики договорятся между собой о субсидировании ставки и этот механизм станет "цивилизованным" и "беспафосным" вариантом акций. То есть без заявлений о снижении цен для какой-то категории или на определенный период.

"Потому что застройщики так хапнули в 2023 году... Маржа, которая закладывается в квадратный метр застройщиком, я бы мягко сказал, что она очень нескромная относительно другого бизнеса. И здесь никто не пострадает. К примеру, я получал прибыль 500%, а стал получать 400%, вот я пострадал-то", – иронизирует эксперт.

Аналитики "Мира квартир" считают, что в первом полугодии, до отмены льготной ипотеки, возможен дальнейший рост цен на рынке недвижимости.

Фото СарБК

Много продавцов, мало покупателей

Разные прогнозы звучат и относительно вторичного рынка жилья. Директор агентства недвижимости "ТеремОК" Сергей Поздняков считает, что если общая ситуация не изменится, то снижение цен будет неминуемым. Рынок уже реагирует на высоченные процентные ставки по ипотеке. По словам эксперта, число сделок стало меньше: "До нового года добивали те, кто оформлял ипотеку по старым процентным ставкам. Сейчас уже 18,1%, 18,5%. Сейчас под такие проценты ипотеку берут те, кто умудрился продать свое жилье за наличные деньги и ему для покупки нового не хватает миллион, полтора, ну край два миллиона. Берут сейчас в основном низкобюджетные объекты – ищут до полутора миллионов квартиру: пусть и битенькая будет. Сегмент квартир по высоким ценам встал".

По словам эксперта, цены на вторичном рынке уже пошли вниз: "Я после нового года вносил изменения – до полумиллиона начинают сбрасывать с квартиры. Этот процесс ползет с ноября". При этом инвесторы, по наблюдениям риелторов, уже продали свою недвижимость на пике цен. Для выгодной продажи недвижимости сегодня надо торопиться и обязательно идти на уступки.

"Предположим, в одном доме пять одинаковых квартир условно по 3 миллиона рублей. Тот кто сейчас снизит до 2 850 000, выиграет. Потому что завтра оставшиеся уже ни уйдут за эту цену, ни будут опускаться в цене еще ниже. Сейчас продавцу выгоднее просесть ниже потолка цен и продать, нежели ждать и падать вместе с ценой", - советует Сергей Поздняков и добавляет, что с покупкой квартир лучше подождать.

В агентстве "Полезные люди" предупреждают, что в ближайшее время на рынке будет очень много продавцов и очень мало покупателей.

Александра Ераткина при этом уверена, что цены не снизятся значительно: "Если у нас один раз что-то подорожало, то вряд ли оно подешевеет".

Опрошенные риелторы понимают, что целью повышения ключевой ставки ЦБ (до 16%) является снижение инфляции, и готовы работать в новых условиях. "Я солидарен с решением правительства, даже если мне это невыгодно. Мы будем сидеть без работы", - рассуждает Сергей Поздняков.

Алексей Шипачев настроен более оптимистично: "У меня плохих ощущений нет, потому что у нас 17 марта выборы президента РФ. А опыт 2008 и 2014 годов показывает, что наши финансовые власти больше 6-7 месяцев не держат запредельную процентную ставку". 

Эксперты предполагают, что в период снижения числа сделок с квартирами будет развиваться сегмент индивидуального жилья: "Приобретать земельные участки и нанимать бригаду для строительства дома выгодно. Ведь в цену участка с готовым домом заложены расходы и прибыль застройщика. Он задирает ее насколько возможно. А когда вы составляете договор с застройщиком, вы знаете сколько стоит участок, строительство дома, работа специалистов, и следите за процессом. Пока таких бригад не очень много, но со временем их будет все больше и больше. Сейчас можно с эскроу-счетами работать в этом сегменте", – уточняет Шипачев.

В агентстве "Полезные люди" утверждают, что в конце прошлого года уже выросло число таких сделок: "Ипотека на такое строительство доступна, пока еще действует небольшой процент под застройку дома. Поэтому надо с этим работать".

Есть мнение, что в ближайший период может оживиться и рынок дач. А те, кто покупал квартиры, приводил их в порядок и продавал дороже, временно уйдут на рынок услуг по ремонту жилья, поскольку в период снижения цен прежние схемы станут невыгодными.