Приземленные планы. Какой будет застройка территории старого аэропорта

Для гордости потомков

Напомним, что губернатор Валерий Радаев задумал возвести на бывшей взлетной полосе, рулежных дорожках, административной и технической зонах старого аэропорта "город будущего". Такое обещание он дал, в том числе, и главе государства. Региональный лидер заверил Владимира Путин в том, что это будет "большой современный проект, который, как и наша историческая часть центра, сможет отличать Саратов от других городов". И несмотря на то, что центр Саратова безнадежно далек от лучших примеров исторических территорий мегаполисов, будущая большая стройка пока имеет весьма позитивный фон. Может быть, по той причине, что все рассуждения по этому данному до сегодняшнего дня не имели никакой конкретики.

К обсуждениям детального наполнения территории в области вообще пока не приступали, звучали лишь отдельные предложения о строительстве там спортивного центра, жилья для студентов, парка развлечений. Ну, и громкие слова, как водится. Опять же губернатор летом прошлого года на заседании областного правительства призывал городские власти заниматься разработкой концепции застройки аэропорта "Центральный" так, чтобы "потомки гордились им (городом будущего. — СарБК) через 100 лет". Однако, в администрации города, судя по всему, от этой работы не вспотели. "Окончательное решение о конкретном развитии этой территории и ее использовании, а также последовательности ее освоения будет принимать собственник земельного участка", - отвечают там.

Действительно, земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:142, на котором и расположен закрытый сегодня аэродром "Центральный", находится в собственности Саратовской области. И именно правительство области планирует объявить открытый конкурс на лучший архитектурный проект концепции застройки. К слову, спикер Госдумы Вячеслав Володин недавно заметил, что властям стоит поторопиться с объявлением этого состязания идей. Ведь о строительстве новой воздушной гавани стало известно не вчера и даже не 3 дня назад. Первый камень нового аэропорта был заложен в 2012 году. Времени на подготовку было более чем достаточно.

В архитектурном сообществе поддерживают решение о проведении конкурса. Директор "Института Саратвогражданпроект" Сергей Лазарев замечает: "Мы долгие годы на форумах, встречах поднимали вопрос о необходимости конкурсного проектирования, особенно, важных районов, узлов. Но здесь важно, чтобы конкурсная документация оговаривала начальные и граничные условия таким образом, чтобы готовый продукт не вступил в противоречие с задачами всего города в целом. Каркас города — это в любом случае первично, а его наполнение хоть и является важной вещью, но все же второстепенно".

Более того, эксперты настаивают, что конкурс проектов должен стать международным. Впервые об этом сказал вице-премьер Игорь Шувалов на Саратовском экономическом форуме в марте прошлого года. По мнению председателя Совета директоров группы компаний "Лепта" Якова Стрельцина, это абсолютно разумно, если учитывать исключительные особенности площадки. Во-первых, редкому проектировщику в мире дается шанс поработать со свободной территорией в 220 гектаров среди сложившейся городской застройки. Во-вторых, этот редкий случай требует самых новаторских архитектурных идей.

"Есть достаточно упрощенный взгляд на застройку, которая, например, ведется на территории авиационного завода. То есть, комплексы жилых домов, а между ними где-то поликлиника, где-то детский сад и не более того. Комплексного благоустройства с озеленением там близко нет. А здесь необходимо использовать шанс для того, чтобы выполнить застройку совсем другого уровня. То есть с хорошей инфраструктурой. А это не только детские сады и школы, но и торговые центры, развлекательные заведения для молодых, парки для стариков", - говорит застройщик.

"На взлетной полосе"

И в утвержденном Генеральном плане Саратова (решение Саратовской городской Думы от 31.01.2018) в границах бывшего аэропорта предусматривается именно "комплексная застройка многофункционального назначения, включающая в себя и застройку общественного назначения, и жилищное строительство" (по разным оценкам, здесь можно построить от 1 млн до 2 млн квадратных метров жилья).

В администрации Саратова добавляют, что для реализации положений нового Генерального плана и новых Правил землепользования и застройки на территории бывшей воздушной гавани необходимо изменить виды разрешенного использования земельных участков. Но эти процедуры Яков Стрельцин называет "достаточно прозаическими", с которыми власти без труда справятся. Куда более сложный вопрос — подготовка вариантов застройки.

"Соблазн сделать идеальный проект будет давить на любого автора. Но всех удовлетворить нельзя. В интернете пишут — давайте сделаем большой парк развлечений. Но для этого нужны деньги частного инвестора. И, я боюсь, инвестор больших денег в это вкладывать не будет, потому что сегодня это низкомаржинальный бизнес. А интерес представляет, во-первых, жилье, коммерческие помещения, а также объекты социального назначения — поликлиники, детские сады, школы, спортзалы и так далее", - рассуждает собеседник "СарБК".

Важно знать и потребности потенциальных жителей и гостей предполагаемого нового района. Их, к слову, изучали в маркетинго-социологическом исследовании специалисты международной компании Colliers International. А результаты этого анализа учитывались в совместной работе архитекторов института "Саратовгражданпроект" и "Архитектурного бюро Асадова" (партнер ГК "Ренова" - собственника терминала аэропорта "Гагарин").

Как писали в прессе, "Ренова" рассчитывала на то, что получит право заниматься этим участком, поэтому обратилась к архитекторам за их видением освободившихся 220 гектаров. Два коллектива вели работу над проектом планировки и межевания территории старого аэропорта, но по решению заказчика, приостановили ее. Может быть, это связано с тем, что, как писал "Бизнес-вектор", компания Виктора Вексельберга выпала из игры по застройке этого привлекательного участка.

Впрочем, незавершенный проект остается на сегодняшний день единственной работой архитекторов, воплощенной, так сказать, на бумаге. Кроме того, высказанные в проекте идеи по поводу застройки аэродромной площадки получили массу положительных оценок. Проект позиционировался по слоганом "На взлетной полосе", потому что центральный бульвар повторял направление теперь уже бывшей взлетно-посадочной полосы.

В "Саратовгражданпроекте" рассказывают, что в этой совместной работе они отвечали за общую градостроительную политику, например, корректировали сетку улично-дорожной сети, исходя из наших саратовских реалий и знаний ситуации, а москвичи — за применение современных трендов в градостроительстве.

"Но мы пришли к единому мнению о том, что только основные транспортные магистрали на пересечении в административном центре должны быть поддержаны какими-то точечными высотками, - добавляет заместитель директора института Надежда Шитова. - А часть застройки, прилегающей к этим магистралям, должна быть в пределах 10-ти этажей. И достаточно большой процент застройки на периферии этой территории должен быть средней этажности - порядка 5-6 этажей, что соответствует современным градостроительным принципам."

В институте подчеркивают, что именно разработка и утверждение проекта планировки и межевания территории должны стать первостепенными задачами в освоении территории. Во-первых, того требует Градостроительный кодекс, а во-вторых, это позволит планомерно развивать этот участок в интересах города. Сергей Лазарев подчеркивает важность этого документа для развития транспортной сети, так сказать, связанности этого участка с другими районами.

"Через территорию аэропорта должно проходить две общегородских магистрали более высокого уровня, которые обеспечат связанность центра города с Ленинским, Кировским районами, с отдаленной частью Волжского района. Кроме того, через этот участок проходит целая сеть магистралей более второстепенных, но влияющих на связанность отдельных участков города. Сейчас аэропорт - это достаточно большая территория, которая разрывает живую ткань города на участки, достаточно плохо связанные между собой. И если осваивать эту территорию без какого-либо плана, мы рискуем столкнуться с тем, что эти участки так и будет оторваны друг от друга", — пояснил директор института.

И конечно, здесь говорят о перспективности этой территории. «Эта территория уникальна тем, что мы можем получить реальный прорыв в развитие города, как градостроительный в целом, так и опустившись на более частный уровень - в урбанистике, в организации благоприятной среды для жителей. Ведь у нас до 2005-2006 годов где-то на 10-15 лет были утеряны технологии комплексного проектирования и строительства. После этого большого перерыва, опираясь на наши наработки, удалось вернуться к этому принципу. Впервые 1А и 6-й микрорайоны были застроены по единому генплану. Потом комплексная застройка появилась в 7-м, 8-м, 10-м, 11-м микрорайонах, на бульваре Героев Отечества. Кроме достоинств, там есть, и недостатки. К примеру, плотность застройки более высокая, чем считается комфортной в мире и в продвинутых регионах России. К этажности есть вопросы. В Саратове дома по-прежнему тянутся ввысь, в том время как именно 6-8-этажная застройка сейчас считается более оптимальной", - объясняет директор института.

Нам бы китайского инвестора

То есть, в Саратове можно разглядеть положительные тенденции в градостроительстве. Но мы можем назвать столько примеров, когда из достойного проекта рождается предмет для критики, что воспринимать планы по возведению "города будущего" без скепсиса, довольно трудно.

Сергей Лазарев убежден, что причина заключается в инертности сферы строительства. То есть от даты отведения участка до работы на стройплощадке проходит столько времени, что проект становится несовременным: "Типичной проблемой является и постепенная девальвация принятых решений - малозаметная, но планомерная. Благие пожелания есть, но каждое отступление от них вроде бы не может нанести никакого вреда, но при сумме этих изменений, количество переходит в качество, и получатся нечто совершенно отличающееся от первоначальных планов".

И глава Института социально-экономического развития Саратовской агломерации, бывший главный архитектор Саратова Владимир Вирич не уверен в появлении "города-сада". По его мнению, которое он высказал изданию "Коммерсантъ", есть вероятность, что территорию "раздербанят застройщики и поставят там свои коробки".

Яков Стрельцин считает, что успех освоения площадки на 90% будет зависеть от позиции и действий власти. Речь идет и о грамотной постановке задач, и о контроле за процессами, и о взаимодействии с профессиональным сообществом, бизнес-структурами, с общественностью.

"Многое будет зависеть от того, как будет построено частно-государственное партнерство. Если продавать землю на аукционе, то на мой взгляд, это будет самый никудышный вариант, который повторит то, что случилось с территорией авиационного завода. Уверен, что этого не произойдет. И будут все-таки объявлены конкурсы. В первую очередь, это конкурс на проект планировки территории. А во вторых, это будет конкурс непосредственно для инвестиционно-строительных компаний, которые будут это осваивать", - замечает эксперт.

К слову, депутат областной думы Зинаида Самсонова в прессе призывала к тому, чтобы привлекать к работе именно местных застройщиков. Иначе регион не получит от этого проекта никаких налогов. А желающих осваивать этот архитектурно-строительный оазис, по прогнозам, найдется немало. Площадка видится застройщикам чрезвычайно перспективной.

На вопрос о том, когда на бывшем аэродроме начнут прокладывать новые улицы, эксперты не отвечают. "Единственное, что я могу сказать - ни один инвестор не выполнит этот проект быстро, - заявляет Яков Стрельцин. - Он может растянуться и на 8, и на 10 и на 12 лет. Здесь есть большая опасность в том, что новая стройка будет мешать тем, кто уже будет заселен в условно первую или вторую очереди строительства. Но это можно предусмотреть проектом. В России, и тем более за рубежом, есть компании, которые застраивали такие территории. В Подмосковье были проекты, которые охватывали под 100 гектаров. Хотя эти площадки находились не в центре города. Поэтому нам предстоит большая и сложная работа".

Еще одна причина, по которой проект может стать долгостроем, это низкая платежеспособность потенциальных покупателей квадратных метров. Реальные доходы населения падают второй год, а в Саратовской области они изначально были невелики — уровень жизни в регионе является невысоким. Поэтому застройщикам придется бороться с соблазном откладывать ввод новых домов метров по темпам продаж в них. Но тогда с надеждами на то, что новая площадка станет супервостребованной и обгонит в цене даже центр города (благодаря низкой плотности застройки, интересному архитектурному решению, в общем, высокому качеству жилья) придется расстаться. Вечная стройка под окнами, а она может затянуться на 15 или даже на 20 лет, разгонит всех желающих купить здесь квартиру. И в этой ситуации есть два выхода. Первый уже упоминался - разделить строительство на очереди, которые смогут автономно функционировать,и в плане дорожной сети в том числе.

"Второй — строить крупными очередями, например, по 150 тысяч квадратных метров в год. Этот объем позволит вводить этот условный комплекс как единое целое. А дальше он будет наращиваться общей инфраструктурой, - продолжает эксперт. - Но есть еще один вариант. Он может быть реализован в том случае, если придет инвестор, который будет строить без оглядки на реализацию. Так в Китае возводят миллион квадратных метров в одном районе за один год и не считают это за высокое достижение. Там банки выдают кредитные средства на условиях, которые позволяют выполнять большие объемы работ в недоступные нам сроки. Может быть, какой-то инвестор с подобными возможностями и, как говорят, западет на этот проект. Конечно, шансов на то, что к нам придет иностранный инвестор не много, но они есть".

Научиться обсуждать

Практически во всех комментариях о будущей застройке, которые опубликованы к сегодняшнему дню, говорится о необходимости обсуждения деталей проектов с общественностью. Некоторые видят в этом не больше, не меньше, чем главное условие успешного освоения территории.

Депутат Зинаида Самсонова в беседе с "БВ" заявила, что проект застройки старого аэропорта надо обсуждать "всем миром". Но заметим, что подобного опыта саратовская общественность не имеет. Эксперты прогнозируют — будет непросто. Впрочем, нелегко, видимо, придется всем. И власти, и жителям, и непосредственным исполнителям работ.

В "Институте Саратовгражданпроект" замечают, что обсуждение проектов с общественностью нужно и полезно, по мнению Сергея Лазарева, необходимо при этом избежать "снобизма со стороны профессионалов": "Хотелось бы избежать и другой полярности. При обсуждении должен быть услышан голос специалистов. То есть общественность должна быть готова в этому диалогу".