Ипотекой единой. Эксперты рынка недвижимости дали прогнозы на следующий год

Исторический максимум цен

Особенного благополучия на рынке недвижимости в 2022 году и не ждали. Кривая спроса на жилье то стремилась вверх (после начала спецоперации на Украине и скачка курса доллара многие хотели вложить деньги в квадратные метры и успеть воспользоваться льготой ипотекой), то снижалась, то восстанавливалась, то вновь падала вниз (после объявления частичной мобилизации).

По данным "Циан.Аналитики", в сентябре число просмотров предложений на первичном рынке снизилось в годовой динамике в два раза. При этом саратовские участники рынка замечают, что тогда активизировались "охотники" за квартирами с большим дисконтом. Но в Саратове на фоне мобилизации большой распродажи не случилось. Наоборот, собственники снимали объекты с продажи, отменялись запланированные сделки.

Традиционно декабрь был горячим месяцем на рынке недвижимости. Эксперты надеялись, что продажи разгонит окончание срока действия льготной ипотеки (должна была завершиться 31 декабря 2022 года, о ее продлении до лета 2024-го стало известно 15 декабря). Однако "Циан" уже успел отметить, что активность потребителей в конце ноября — начале декабря на первичном рынке оказалась на треть ниже, чем в прошлом году, а на вторичном — на 19%.

В саратовском агентстве "Город-64", которое работает с готовой недвижимостью, подтверждают, что интерес к покупке жилья перед Новым годом вырос, но явно не дотягивает до показателей прошлых лет. Директор агентства "Эльдом" Сергей Былинкин ответил: "Действительно, раньше декабрь хорошо отыгрывал в плане роста спроса, но сегодня сильной активности я не вижу. Мы, конечно, ждем ее с нетерпением, но вполне возможно, что этого может и не случиться". Местные эксперты повторяют, что саратовский рынок в силу разных причин часто не дублирует российскую динамику, а формирует собственные тренды.

Что касается динамики цен, то генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко в комментарии СарБК отметил, что в этом году она соответствовала среднероссийским тенденциям. Так, в марте на фоне роста спроса квадратный метр в саратовских новостройках подорожал на 17%, а средний лот предложения – на 21,3% (на вторичном рынке — 15,4% и 19,2%). К сентябрю средняя цена стала падать, и это "продолжалось всю осень". И только в ноябре ценники вновь пошли в рост (1,2% за месяц в новостройках). По данным портала, за год квадратный метр на первичном рынке Саратова подорожал на 31%, средний лот — на 26,9%. На вторичном рынке квадратный метр сейчас стоит 72 455 рублей (+27% с начала года), средний лот – 3 847 733 рубля (+ 19,8%).

Аналитики Restate.ru уверяют, что Саратов остается лидером среди российских городов по подорожанию жилья в новостройках. Здесь увидели наибольший рост цены квадратного метра — на 34,5% с начала года (до 67,4 тысячи). Это третий показатель в РФ и второй — в ПФО.

Саратовские риелторы приводят конкретные примеры с еще большими суммами. Квадратный метр в новой квартире, купленной когда-то по договору долевого участия, сейчас может стоить 70-86 тысяч рублей, а жилье от застройщика — по 100 тысяч за квадратный метр. "Таких максимальных цен не было никогда", — заявили в "Город-64".

Фото СарБК

Вторичка интереснее

В период падения цен саратовская недвижимость заметно не просела из-за недостатка предложений на первичном рынке жилья.

"Поэтому у нас это не работает, как по всему рынку России. Дефицит сохраняется и даже на вторичном рынке выбор объектов ведется довольно сложно. Действительно хорошие квартиры сейчас сложно найти. Многие из тех саратовцев, кто меняет жилье, может и рады что-то хорошее из новостроек купить, но вынуждены покупать на вторичном рынке", — замечает Сергей Былинкин.

В агентстве "Город-64" дополняют: "Если сравнить Саратов и Пензу, то там в десятки раз больше строек, чем у нас. Мы ждали, что начнется строительство на территории бывшего аэропорта, но там все осталось на том же этапе. Сейчас сложно купить квартиру в новостройке, их разобрали, когда объявили льготную ипотеку".

Справедливости ради стоит сказать, что интерес покупателей жилья смещается в сторону вторичного рынка и по всей стране. По статистике Сбербанка, в сентябре самой востребованной оказалась ипотека на вторичное жилье (74% от общего числа выданных кредитов). И банк "ДОМ.РФ" недавно заявил, что в этом году объем выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке превысил прошлогодний показатель на 16 млрд рублей (в 1,5 раза больше, чем в 2021-м). В кредитной организации подчеркнули, что "многие клиенты считают покупку готового жилья более оперативной, а саму недвижимость более подходящей", рассказывал BFM.ru.

Но в Саратове за изменениями в предпочтениях покупателей может стоять весьма конкретная причина — давний спор властей и застройщиков о том, кто должен возводить социальную инфраструктуру в новых жилых комплексах, который, судя по всему, пришел к нелогичному завершению. По словам игроков рынка, сейчас в регионе завершаются действующие проекты, а подготовка к новым стройкам практически не ведется, потому что власти по большей части отказывают в соответствующих разрешениях. Поскольку застройщики считают, что экономика компаний не выдержит обременения в виде полной стоимости социальных объектов (школа стоит не меньше миллиарда рублей), то переводят бизнес в другие регионы (часть персонала компаний уже разъехалась по другим областям) или готовятся к банкротству.

К слову, в министерстве строительства Саратовской области проигнорировали вопрос СарБК о том, как за последнее время изменилось число игроков в сегменте жилищного строительства. На вопрос об объемах сданного жилья ответили, что в январе-октябре в регионе введено в эксплуатацию 753,7 тысячи квадратных метров — 104% к цифрам аналогичного периода прошлого года (правда, 67% из них — индивидуальное жилье).

По данным Единого ресурса застройщиков, в январе-ноябре в регионе было введено 856,5 тыс. "квадратов", что на 0,7% меньше, чем за 11 месяцев 2021-го. Отдельно указываются результаты ноября — 102,8 тыс. — на 26,8% меньше прошлогоднего ноября. Аналитики портала утверждают, что в регионе второй месяц подряд наблюдается отставание от темпов ввода жилья. В области сокращается доля строительных компаний в общем объеме построенного жилья (36%, -7,1%, остальное — индивидуальное жилье) и показатель строительства многоквартирных домов (313,1 тыс. кв. м — 16,9%).

В этих условиях вторичный рынок жилья действительно выглядит куда более устойчивым и предсказуемым. Он легче перенес сентябрьское падение спроса и сейчас готов к плавному снижению цен вслед за новостройками (как и в стране). По данным "ИНКОМ-Недвижимость" (публиковал BFM.ru), стоимость сделок на вторичном рынке в начале декабря уже опустилась на 15%.

Фото СарБК

Маркетинговый ход

Одним тревожным фактором на рынке недвижимости стало меньше. 15 декабря стало известно о продлении льготной ипотеки на покупку жилья от застройщика до июля 2024 года. Она стартовала в апреле 2020-го в разгар пандемии коронавируса в качестве господдержки строительной отрасли и была перезапущена летом прошлого года.

Правда, очередное продление предусматривает повышение ставки. Если до этого ипотека с господдержкой выдавалась под 7%, то теперь будет под 8%.

По подсчетам "Циан.Журнала", с помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Поэтому игроки рынка недвижимости немало понервничали, ожидая известий о дальнейшей судьбе этой меры господдержки.

К слову, за время ожидания в стране появились альтернативные варианты льготных кредитов. Например, летом стала популярна околонулевая ипотека (появилась весной). Сначала это было предложение от застройщика. Стоимость квартиры повышалась на 15-30%, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становился меньше, чем при льготной или рыночной ставке. Затем окононулевую ипотеку стали выдавать банки на покупку жилья на вторичном рынке. В этом случае заемщик платил банку комиссию за снижение ставки из собственных средств. Эта схема также позволяла снизить размер ежемесячного платежа на весь срок кредитования.

"Околонулевая ипотека — это маркетинговый прием застройщиков, - считает саратовский риелтор Виталий Смоляков. - Когда квартира продается в ипотеку под 0%, у нее ценник другой, выше. То есть вы при первоначальном взносе доплачиваете этот процент. Это чистый маркетинг, поэтому ЦБ на это обращал внимание".

Напомним, что в середине ноября Банк России объявил о том, что со следующего года будет ограничивать выдачи "ипотеки от застройщика" по околонулевым ставкам. В ЦБ тогда заявили, что покупатель порой переплачивает больше, чем по кредиту, а банк несет риски, поскольку получает в залог актив по завышенной цене. В докладе регулятора говорилось: "Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства".

Фото СарБК

Действуют и другие варианты. Например, траншевая ипотека, когда заемщику средства выдаются частями. До сдачи дома он платит условную сумму, а после выдачи остальной части, выплачивает взносы как при обычной ипотеке. Впрочем, эксперты говорят, что траншевая ипотека не менее рискованна для банков, чем околонулевая, и поэтому не слишком верят в то, что она станет широко применяться.

Кроме того, в СМИ появилась информация о новых механизмах покупки жилья, которые скорее всего со временем заменят льготную ипотеку. Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года предусматривает введение ипотеки в рассрочку для педагогов, медиков, узких специалистов в промышленных отраслях, IT-специалистов. Рассрочку планируют предоставлять на полный срок кредитования, а выплату процентов переложить на региональные бюджеты. А в рамках стратегии развития финансового рынка до 2030 года в стране хотят развивать лизинг жилья — аренду квартир с последующим поэтапным выкупом.

Сейчас продолжают действие введенные ранее программы — сельская, семейная ипотека 6% (теперь ее смогут получить семьи, у которых как минимум 2 ребенка не достигли 18 лет), ипотека для работников IT-сферы, дальневосточная ипотека.

Саратовские риелторы особенно внимательно отслеживают эти детали, потому что 90% сделок совершается а рынке с помощью заемных средств. "Обычная ипотека сейчас выдается почти под 12% годовых. Банки хоть и называют меньший процент, но по факту одобряют 11,3%, 11,5% даже зарплатным клиентам. Это высокая ставка", - предполагают в агентстве "Город-64".

Заметим, в ноябре многие банки из-за повышения кредитных рисков подняли ставки по ипотеке. И пока на рынке присутствует неопределенность, вряд ли будут их снижать. По данным "Известий", осенью уровень выдачи ипотечных кредитов уже просел более чем на 30%.

Фото СарБК

Ипотечный пузырь

Даже по осторожным прогнозам аналитиков, рынок недвижимости вступает в следующий год без позитивных ожиданий. Почти все эксперты предполагают сокращение спроса на жилье, а вслед за ним и снижение цен.

При этом Виталий Смоляков объясняет, что предстоящее снижение цен будет последствием сильного перегрева рынка: "В 2020 году в России началась промышленная инфляция, издержки строительства были заложены в цену, затем уже начала увеличивать издержки строительства, и это закладывалось в цену квадратных метров, затем государство оказало поддержку строительном рынку в виде льготной ипотеки, плюс был инвестиционный спрос. Это был перегрев рынка. Какая-то коррекция на столичных рынках еще будет, а саратовский рынок ожидает небольшая коррекция".

Некоторые эксперты называют события прошлого года "ипотечным пузырем", после которых неминуемо последует откат цен.

Есть мнение, что застройщики в следующем году будут делать скидки, индивидуальные предложения, то есть снижать цены и таким образом удерживать спрос. Но аналитики Restate.ru считают, что застройщики будут ограничены в своих возможностях, так как проектное финансирование, рабочая сила и стройматериалы дешевле не станут. Поэтому в 2023 году, скорее, можно ждать ценовой стагнации при низком спросе. Тогда как на "вторичке" стоимость жилья, вероятно, будет снижаться и дальше, из-за чего люфт между ценами в обоих сегментах может еще увеличиться, считают эксперты.

При этом на столичных рынках не исключают, что при снижении цен девелоперы приостановят продажи в следующем году для того, чтобы выгодно продать в более удачное время. А участники саратовского рынка недвижимости предполагают, что на время "затаятся" инвесторы, которые ранее вложились в квартиры, в надежде на то, что люфт между сегментам рынка станет меньше.

По мнению наблюдателей, рынок недвижимости может оживиться в том случае, если у большинства его потребителей появится возможность прогнозировать. Пока же делать детальные прогнозы сложно и экспертам, и потенциальным покупателям.