Риелторы возьмутся за старое. Как изменится рынок жилья после отмены льготной ипотеки

Финансисты против

Теперь почти уверенно можно заявлять, что государственная программа льготной ипотеки с универсальной ставкой находится на исходе своего последнего срока. Три года подряд застройщики и банки с облегчением встречали новость о продлении программы. О том, что в этом году этого не произойдет, еще весной предупреждали в минфине. Надеяться можно только на то, что тот или иной регион войдет в перечень территорий с низким спросом на жилье. Ипотеку с господдержкой на новостройки власти страны планируют продлить исключительно в таких субъектах. 

Впрочем, никакой неожиданности в данном решении не было. В Банке России давно говорили, что именно широкое и продолжительное использование льготной программы привело к значительному росту цен на недвижимость и указывали на "фактическое завышение цен" на новостройки. И тезис о том, что большой объем госпрограмм на ипотечном рынке "уменьшает влияние решений по ключевой ставке на динамику кредитования", тоже звучал не раз.

Напомним, что цены на новостройки за последние пять лет выросли в 2,2 раза (данные аналитической компании "СМ Про"). По сведениям "Сбер Индекса", весной 2020 года квадратный метр в среднем по России стоил 76126 руб., а в нынешнем апреле - 151407 руб. В Саратове квадратный метр стоит теперь около 103 тыс. руб. (об этом портал "Мир квартир" сообщал в мае). За год цена увеличилась на 23,5%, а ценник средней квартиры на первичном рынке - на 26,6%.

При этом застройщики обвиняли в космических ценах инвесторов, которые брали несколько льготных ипотечных кредитов, повышали спрос и разгоняли цены, а также говорили о переходе на проектное финансирование, подорожании строительных материалов, общем росте цен.

Разногласия финансистов и застройщиков относительно продления льготной ипотеки сопровождали большую часть срока ее действия. Иногда споры выходили в публичную плоскость. В 2022 году на заседании президиума Госсовета глава минфина Антон Силуанов на попытку некоторых участников совещания заговорить о том, что "бедные застройщики нуждаются в поддержке", ответил: "Их прибыль за три года выросла в 6 раз — это данные налоговой службы". Чиновник тогда обращал внимание, что жилье не дешевеет даже при снижении цен на металл и другие стройматериалы. "Давайте дождемся, когда будут падать, тогда и будем льготные программы развивать!", - заявил Силуанов. 

Но государство продолжало субсидировать ипотечные ставки при покупке новых квартир. Не известно точно почему, но, вероятно, чтобы избавиться от любой критики, застройщики стали предлагать оценивать доступность жилья, основываясь не на соотношении цен (небывало высоких) на недвижимость и доходов населения, а на размере ежемесячного ипотечного платежа.

Фото СарБК

Новая реальная доступность

Недавно "Единый ресурс застройщиков" и Фонд "Институт экономики города" провел онлайн-баттл "Доступность жилья: научный подход & практика". "Институт экономики города" использует именно научный подход, то есть рассчитывает коэффициент доступности жилья (КДЖ, фундаментальная доступность жилья исходя из соотношения цен на жилье и доходов населения), а также определяет долю семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств и выводит индекс доступности приобретения жилья. Вице-президент фонда Татьяна Полиди считает, что эта методология является единственно верной и безальтернативной.

К слову, динамика КДЖ показывает, что если с 2008 по 2018 год в стране наблюдался устойчивый тренд роста доступности жилья, то в 2020-2022 годы наблюдалось снижение фундаментальной доступности жилья. И только в  2023 году наметилось повышение доступности жилья (до уровня 2014 года), связанное "со снижением темпов роста цен на жилье как по сравнению с предыдущим периодом, так и относительно роста доходов населения в 2023 году". Однако Татьяна Полиди заявила: "Не смотря на рост доступности жилья в 2023 году, пока рано говорить о переломе тренда на снижение доступности жилья".

В Саратовской области, по данным ИЭГ, фундаментальная доступность в прошлом году (КДЖ - 3,6 ед.) повысилась на 0, 01 ед. Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м, составила 56,9% и по сравнению с 2022 годом снизилась на 5,5 п.п. Индекс доступности приобретения жилья (соотношение доходов домохозяйства со среднедушевыми доходами с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, исходя из средневзвешенных процентной ставки, срока кредита и доли первоначального взноса – 30%) в регионе составил 135% и ухудшился на 13,2%.

В рамках дискуссии девелоперы убеждали, что доступность жилья обуславливается именно действием ипотечных госпрограмм (благодаря им выдается 99% ипотечных кредитов, констатируют застройщики). Сторонники классического подхода возражали. "Жилье - это товар длительного пользования. Это очевидно, что за текущий доход его нельзя купить. Поэтому доступность любого товара длительного пользования измеряется тем количеством временных отрезков - месяцы, годы, доход за который и есть цена товара длительного пользования. А финансовые инструменты это другая история", - настаивала директор фонда Надежда Косарева. Она говорила и о том, что застройщики, когда говорят о доступности ежемесячного ипотечного платежа, забывают про доступность коммунальных платежей, налогообложении. 

Руководитель подразделения "Разработка новых продуктов и методология" "ДОМ.РФ" Андрей Туманов спорил: "Я хочу напомнить, что лет 15-20 назад у нас были совсем другие институциональные рамки. Ипотеки как такой не было вообще или она только развивалась. В тех условиях соотношение цен и доходов было хорошим показателем. А когда ипотека стала основным способом приобретения именно рыночного жилья, игнорировать ипотеку было бы неправильно. Мерить только по старинке уже не получается. Мы считаем, что надо брать несколько показателей, один из которых - время накопления на первоначальный взнос, а второй - возможность обслуживать этот кредит, то есть соотношение уже платежа по кредиту с доходами".

Впрочем, практики рынка говорили о том, что реальная доступность жилья после 1 июля будет совсем иной. "Многие банки уже скорректировали рыночные ипотечные ставки при текущей ключевой ставке ЦБ в 16% до 19-20%. Даже с условием того, что мы, как застройщики, сможем эти рыночные ставки субсидировать, это не будут льготные программы, все же платеж увеличится в 1,5, возможно, 2 раза. Тогда будут говорить, что цены у нас за последние годы кратно увеличились, реальные доходы росли не так, доступность жилья стала невозможной", - заявил представитель девелоперской компании Рустам Азизов.

Фото СарБК

Назад в СССР

Саратовские эксперты считают, что спрос на рынке жилья с 1 июля будет снижаться. "Если ипотека без господдержки, то это высокий процент и ежемесячный платеж. Для многих это может быть препятствием", - считает Наталья Корнилова из агентства недвижимости "РБС".

С нового месяца в перечне льготных программ останется только IT-ипотека под 5% годовых, но срок ее действия закончится в конце года. Семейная ипотека под 6% тоже свернется в конце июня. Ее могут продлить (того явно требует демографическая ситуация), но для семей с детьми старше 6 лет процентную ставку планируют поднять до 12%. Еще работают бессрочная сельская ипотека под 3%, ипотека для педагогов, Арктическая и Дальневосточная, но, понятно, что они погоды на рынке не делают. К тому же, и без того высокая рыночная ипотечная ставка может стать еще больше после ожидаемого повышения ключевой ставки ЦБ (так регулятор борется с высокой инфляцией). Размер ежемесячного платежа по кредиту может увеличиться с 40 тыс. до 80-100 тыс. руб.

Не случайно, как писали "Известия", жители страны стараются попасть в "последний вагон" и оформить ипотеку под 8% до 1 июля, пусть даже с большим первоначальным взносом (30%), жесткими требованиями банков о выборе застройщика и долговой нагрузке заемщиков (условия оформления льготной ипотеки были изменены по рекомендации ЦБ в конце прошлого года, чтобы снизить темпы кредитования). По данным издания, объемы выдачи льготной ипотеки в мае выросли на 17%, до 412 млрд руб. (это более чем вдвое по сравнению с предыдущим месяцем). Хотя уже в середине июня не все банки оформляли 8-процентную ипотеку.

Руководитель саратовского агентства недвижимости "Святень" Алексей Шипачев предполагает, что в условиях низкого спроса на рынок вернется механизм обмена квартир с доплатой, который использовался еще в СССР: "На сленге риэлторов это называется цепочки. Кто-то ищет квартиры или продает, завязывается цепочка из 4,5,6 сделок. Там добавили 500 тысяч, здесь 300 тысяч, незначительные накопления. Сейчас так или иначе число таких сделок возрастет, потому что потребность остается разъехаться или съехаться по разным причинам. Такие механизмы мы использовали и в 2008, и потом в 2014 году. Но тогда стагнация рынка была покороче. А сейчас она уже год идет. И мы понимаем, что до конца этого года никаких улучшений не будет".

Риэлторы не исключают, что интерес покупателей переместится в сторону вторичного рынка и застройщики это подтверждают. "Если на вторичном рынке такая же ставка по ипотеке, конечно, человеку дешевле будет купить квартиру с этим же ежемесячным платежом, но уже жить в ней. Здесь мы начнем конкурировать, у новостроек будет определенный спад. Конечно, они проиграют на рынке" - признает начальник отдела маркетинга компании "Шэлдом" Ольга Тимошенко.

К слову, в первом квартале нынешнего года (это период ужесточения условий льготной ипотеки) в Саратовской области число сделок на рынке вторичной недвижимости уже превысило количество договоров долевого участия на первичном рынке жилья в 29 раз - 11,7 тыс. против 400 (данные Циан).

Директор агентства недвижимости "ТеремОК" Сергей Поздняков видит еще один тренд: "Надо следить за словами президента. Он просто так ничего не говорит. Он сказал, что надо развивать малоэтажное строительство. Вот оно и будет развиваться - участки с подрядом, готовые дома, типовое строительство. Сейчас однокомнатная квартира стоит 4 миллиона и дом на 46 квадратных метров с четырьмя сотками стоит столь же. Думаю, что будущее застройщиков – это малоэтажное строительство. А под него уже есть и сельская ипотека, и семейная".

Фото СарБК

Прибыльные стратегии

Прогнозы о динамике цен на жилье после отмены льготной ипотеки оказались похожими и разными одновременно. Надежда Косарева в рамках онлайн-баттла заявила: "Никакого снижения не будет. С экономической точки зрения, цены на жилье мягкие на повышение и жесткие на понижение. Это зависит от конкурентной среды застройщиков и их финансовых стратегий. Сегодня у нас сложились такие финансовые стратегии, что они лучше прекратят наращивать свой бизнес, нежели понизят цены. Там, где уже реализовали 70% квартир и уже давно отбили свою прибыль, на оставшихся 30%, чтобы скорее завершить, может какой –то дисконт и предложат. Но выходить с новыми продуктами по более низкими ценами, мой прогноз, они не будут".

Саратовские эксперты тоже ругали финансовые стратегии застройщиков. "Застройщики не оправдали надежд государства. Государство вливало деньги и думало, что они начнут развивать строительство, создавать рабочие места. Может быть, где-то так и было – "ПИК", "Самолет". А наши что сделали? Они сократились и просто накрутили цены", - сказал Сергей Поздняков.

Неделю назад зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева предлагала ограничить норму прибыли девелоперов, ведущих высокомаржинальные проекты, двадцатью процентами. Это, по ее мнению, снизит стоимость жилья в новостройках. Доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева подтвердила агентству "Прайм", что в последние годы, когда подскочил спрос на жилье в крупных городах, в том числе, из-за широкого внедрения льготных ипотечных программ, прибыль застройщиков возросла многократно.

Кстати, застройщики тоже говорят о том, что цены на новостройки снижаться после 1 июля не будут. Ольга Тимошенко заявила, что это возможно только в случае субсидий со стороны государства (заметим, что последние четыре года при огромных вливаниях бюджетных средств они только росли). Собеседница СарБК продолжила: "Любой бизнес не будет работать в убыток. Сегодня и так нельзя сказать, что застройщик работает на пике прибыли, учитывая то, какие изменения произошли даже за последние два года, начиная с введения эскроу-счетов, когда застройщик вынужден строить или на свои оборотные деньги, или на кредитные средства, а те деньги, которые раньше застройщик напрямую пускал на стройку, лежат в банке, заканчивая инфляцией, скачками на валютном рынке, удорожанием логистики. Все это никак не может способствовать удешевлению".

 При этом аналитики "СМ Про" утверждают, что доля стоимости затрат застройщиков на материалы, детали, конструкции за 5 лет снизилась в 1,7 раза — с 45% до 27%, а доля, включающая прочие затраты и прибыль девелоперов, возросла на 54% (данные приводились на заседании ОП РФ).

Наталья Корнилова считает, что цены на жилье могут немного упасть, но не надолго: "Это будет временное явление, на тот период, пока люди не сориентируются, не найдут, как им в отсутствии льготной ипотеки решать свои задачи. А далее цены начнут расти. Потому что стройматериалы не дешевеют, вообще ничего не дешевеет".

Эксперт предполагает, что застройщики станут предлагать квартиры в рассрочку: "Для покупателей это тоже инструмент для покупки квартиры. Московские застройщики его используют. У нас это не так распространено, а сейчас это будет иметь более распространенный характер".

Сергей Поздняков прогнозирует: "Если при сокращении льготной ипотеки доля таких покупок сократится с 80-90% до 20-25%, то, конечно, цены пойдут вниз".

Алексей Шипачев тоже не исключает некоторого снижения ценников: "Потому что на сегодняшний день цену за квадратный метр определяет первичный рынок. Снижать аппетиты застройщикам придется. Но повышать точно некуда. Насколько они могут снизить цену, не могу сказать. По Саратову вообще сложно. В Саратове ничего не строится. Число строительных компаний сократилось раза в три за последние пять лет".

Про особенности регионального рынка говорила и Ольга Тимошенко: "Главная проблема для строительного рынка - наличие и отсутствие новых выданных разрешений на стройку. Потому что важны не только спрос и цена. Главное, чтобы были проекты, которые бы реализовывались. Для Саратовской области важно иметь не только новых покупателей, но и предложения".

И если ответы на вопросы о льготной ипотеке появятся ближе к 1 июля, то тема обеспеченности инфраструктурой новых жилых объектов будет оставаться актуальной. Поэтому еще будем к ней возвращаться.