Выгоды беспамятства. Как энгельсские чиновники пытаются переложить на застройщиков вину за свои просчеты

Как написали СМИ, причиной совещания стал разнос, устроенный региональным властям и мэру Саратова за очередные планы по застройке микрорайонов без инфраструктуры.

Зампред правительства Павел Мигачев рассказал, что в Саратове, Энгельсе и Балаково остаются 117 разрешений на строительство, выданные в прошлые годы. Мигачев отметил, что у власти теперь есть два пути — либо отменять разрешения на строительство, либо решать, как создать места в социальных объектах.

А судьи кто?

Однако наибольшего внимания в местных СМИ, судя по публикациям, удостоилось выступление другого оратора. А именно — первого заместителя главы администрации Энгельсского района Евгения Шпольского.

Он заявил, в частности, что "практически вся земля в Энгельсе" находится якобы у одного из застройщиков — строительной компании "Новый век". А некоторые издания так впечатлились выступлением чиновника, что написали о том, что компания "захватила земли под застройку в Энгельсе и не выполняет обязательства".

Евгений Шпольский, фото пресс-службы облдумы

Ситуация выглядит так, будто на дворе средневековье, а СК "Новый век" — не строительная компания со всеми государственными лицензиями и разрешениями, а передовой отряд, который ворвался в город, где отсутствует власть, и захватил всё, что захотел.

Наверное, такой эффект и должен был возникнуть у тех, кто не владеет информацией о том, как реально распределялась земля под застройку в Энгельсе в последние годы. И готов поверить, что администрация ЭМР - жертва "хищных застройщиков". Да и то, что с заявлениями о якобы "захвате" перед публикой выступил именно господин Шпольский, смотрится тоже курьёзно.

Дело в том, что Шпольский — один из самых известных "долгожителей" среди руководства администрации Энгельсского района. Он буквально ветеран этой структуры, поскольку на муниципальную службу пришел сразу по окончании вуза в 1997 году (то есть, более четверти века назад).

Поработав в разных подразделениях администрации, в 2007 году Шпольский стал председателем комитета экономики, промышленности и развития потребительского рынка администрации ЭМР. А в марте 2009 года дослужился до поста замглавы администрации района по экономике и управлению имуществом.

Иными словами, должность заместителя главы Энгельса Шпольский занял еще в нулевые годы, когда район возглавлял Михаил Лысенко. Причем сумел сохранить ее и при Дмитрии Лобанове, и при Александре Стрелюхине.

В структурах власти в регионе найдется не так уж много людей с подобным длительным опытом работы в одной структуре власти, причем с самыми разными начальниками.

В 2018 году Шпольский покинул пост, но в мае 2022 года снова вернулся в райадминистрацию в статусе первого заместителя главы.

То есть, Шпольский не просто в курсе всех решений администрации Энгельсского муниципального района на протяжении почти двух десятилетий - он их непосредственный участник.

Фото с сайта администрации Энгельсского района

 Выполнение законов как "особый цинизм"

Заявления Шпольского про ситуацию в Энгельсе заставляют сделать вывод о том, что он считает проблемой действия администрации ЭМР по исполнению законодательства РФ.

Ведь земли под застройку СК "Новый век" получила в основном на аукционах, которые проводила сама же энгельсская власть в соответствии с законом и выручала за это деньги в бюджет.

Причем в целом ряде случаев первоначальные ставки аренды, по которым администрация ЭМР выставляла землю, выросли во много раз.

А за право аренды с СК "Новый век" во всех аукционах (кроме торгов по застройке улицы Тургенева) всегда конкурировали другие крупные саратовские застройщики - АО "Шелдом", ООО "СЗ "Скрипка Девелопмент" (группа АО "Шелдом"), ГК "Кронверк", АО "Саратовоблжилстрой", ООО "Берег Волги", ООО "СЗ "Высота".

Так, в аукционе в марте 2021 года на право аренды 2 тысяч кв.метров на углу улиц Петровской и Республики кроме "Нового века" заявки на участие в торгах подали ГК "Кронверк" и "Скрипка Девелопмент". В итоге участок достался "Новому веку", цена аренды на 10 лет и 8 месяцев при этом возросла с 2,2 млн до 15,3 млн рублей в год.

В другом аукционе, где с "Новым веком" за землю под застройку конкурировали "Шелдом" и застройщик "Высота", с начальной цены в 2,6 млн рублей участок подорожал до 13 миллионов.

С каких пор рост ставки в 6-7 раз может считаться поводом для страданий администрации?

Земельные участки по ул. Марины Расковой (территория бывшего ракетного училища или "ракетка") были реализованы с аукциона, где одним из претендентов было АО "Шелдом". Однако АО не было допущено к торгам (так как не оплатило задаток для участия в аукционе).

В своем выступлении Евгений Шпольский посетовал, что конкурс на землю под застройку на месте ракетного училища власти организовали так, что "никто другой [кроме "Нового века"] победить не мог": о торгах "не было никакой рекламы".

Но согласно закону, сообщения о проведении аукционов публикуются на сайте администрации и официальном сайте торгов – www.torgi.gov.ru. Никакой специальной рекламы аукционов закон не предусматривает.

Скриншот объявления об аукционах на земельные участки на сайте администрации Энгельсского района

Скриншот объявления об аукционах на земельные участки на сайте администрации Энгельсского района

Скриншот объявления об аукционах на земельные участки на сайте администрации Энгельсского района

При этом у властей разных уровней есть пиар-подразделения (пресс-службы, пресс-секретари, сотрудники комитетов), которые могут, а может, даже и должны - прилагать максимум усилий, чтобы без дополнительных затрат бюджетных денег об аукционах узнали как можно больше предпринимателей.

Если этого не происходит, то это вполне повод для анализа и оргвыводов. Но не для критики бизнеса.

Так что претензии г-на Шпольского к застройщикам в этой части, особенно с учетом его большого стажа работы в органах власти, выглядят по меньшей мере странно.

Впрочем, это заставляет вспомнить один более ранний инцидент, который связан именно с земельными участками территории бывшего ракетного училища.

В 2014 году эта земля была продана местному предпринимателю в собственность за чуть более 100 млн рублей. Причем интересант купил не только земельные участки "ракетки", но и смежные с ними, на которых находились гаражи граждан по улице Марины Расковой и проспекту Ф. Энгельса.

Разница между сдачей земли в аренду через аукцион и продажей в собственность большинству граждан очевидна. В первом случае победитель аукциона получает землю на время и с определенными обязательствами. Во втором - навсегда и без обязательств.

Именно эта продажа, вопреки требованиям закона, проводилась без нормально организованного аукциона. Сообщение о нем было напечатано всего в нескольких экземплярах муниципальной газеты "Наше слово", которые были необходимы для регистрации сделки.

Этот факт был установлен решением суда по делу № 2-1-948/2018 от 12.07.2018 года. В результате земельные участки были возвращены в муниципальную собственность.

Так вот, договор купли-продажи земельных участков на "ракетке" заключал комитет по управлению имуществом Энгельсского муниципального района, который курировал замглавы ЭМР господин Шпольский.

Теперь всё происходит в соответствии с законом и без подобных "междусобойчиков", но почему-то нравится не всем. Парадокс.

Возвращаясь к торгам по территории ракетного училища, нужно вспомнить, что с "Новым веком" были заключены не только договоры аренды трех земельных участков, но и договоры о комплексном освоении данной территории в порядке статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, которая действовала на тот период времени.

СК "Новый век" заплатила в бюджет за право заключения этих договоров около 106 млн рублей единовременно (и это не считая ежегодной арендной платы).

Кроме того, компания обязалась построить на данной территории школу и две поликлиники, транспортную и коммунальную инфраструктуры. Проектом предусмотрено масштабное благоустройство, большие площади озеленения, велодорожки, спортивные и детские площадки, многоуровневые парковки.

Несколько месяцев назад глава Энгельсского муниципального района заявил, что от аренды данной территории в бюджет якобы поступает лишь 8 млн рублей в год.

Однако это, во-первых, не соответствует действительности. А во-вторых, заставляет предположить, что глава плохо осведомлен о положении дел с конкретными участками.

Если учесть единовременный платеж за право заключения договоров аренды, ежегодную арендную плату, расходы на строительство школы на 1500 мест, двух поликлиник (детской и взрослой), которые будут переданы застройщиком безвозмездно в муниципальную собственность, то доход бюджета Энгельсского муниципального района от реализации этого проекта на самом деле составляет 100 млн рублей в год. Разница чрезвычайно заметная.

Фото пресс-службы облдумы

 Халатность или злой умысел?

После совещания в Облдуме приходится выдвинуть тревожное предположение о том, что администрация Энгельса находится во власти массовой амнезии. Представители власти забывают очевидные вещи и факты, и потому трактуют события прежних лет как хотят.

Однако беспамятство представителей администрации Энгельса выглядит выборочным или, если угодно, избирательным.

В своих обвинениях господин Шпольский почему-то не упомянул, что СК "Новый век" успешно занималась своим основным бизнесом - то есть, строила дома для людей, имея на это все законные основания - до лета 2022 года, когда у администрации Энгельса вдруг возникла острая необходимость "приостановить" стройки "Нового века" для "проведения анализа обеспеченности собственников помещений строящихся многоквартирных домов объектами социальной инфраструктуры".

Необходимость возникла из-за того, что в августе прошлого года власти Энгельса утвердили новые градостроительные правила, ужесточающие нормативы расстояния от многоквартирных домов до школ и детских садов.

Опираясь на вновь введенные нормативы, своим распоряжением от 18 августа 2022 года первый замглавы Евгений Шпольский "приостановил" действия трех разрешений на строительство многоквартирных жилых домов в городе Энгельсе, которые возводит СК "Новый Век".

Это произошло несмотря на значительную степень готовности объектов (7%, 40% и 60% соответственно). И, что еще более важно, несмотря на отсутствие в градостроительном законодательстве такой процедуры как "приостановка" разрешения на строительство. По закону власти могут его либо выдать, либо отозвать.

По результатам проверки этой ситуации прокурор Энгельса Владимир Климов указал, что, выдав разрешения на строительство, администрация района подтвердила соответствие проектной документации всем требованиям. А основания для прекращения выданных СК "Новый век" разрешений на строительство, отсутствуют. Но на администрацию это действия не возымело.

Представители компании указали, что вопрос о проведении "анализа" строящихся объектов был поднят губернатором области 17 августа прошлого года. Решения о приостановке разрешений на строительство домов для СК "Новый век" были вынесены чрезвычайно оперативно — уже на следующий день, 18 августа 2022 года.

При этом новые градостроительные требования были официально утверждены только через полторы недели — 29 августа 2022 года.

Проще говоря, стройки остановили на основаниях, которые на момент остановки еще даже не были сформулированы.

Теперь компания пытается объяснить всем, включая суд и муниципалитет, что обеспеченность объектами социальной инфраструктуры всех строек Энгельса с учетом новых требований градостроительного проектирования не может удовлетворять новым правилам по той простой причине, что разрешения на строительство этих объектов выдавали в период действия нормативов 2018 года.

Согласитесь, со стороны бизнеса были бы странно предлагать и пытаться согласовывать проекты с учетом норм, которые еще не разработаны самой властью.

Но по факту в Энгельсе произошло именно это: "приостановка" строительных проектов и наказание застройщиков произошла потому, что они не предусмотрели, что власти в будущем пересмотрят свои же подходы и нормативы к социальной инфраструктуре.

При этом, как отмечали представители СК "Новый век" на суде, внимание власти к обеспеченности выглядит чрезвычайно избирательным.

Так, в конце декабря 2022 года, уже после ввода в действие новых требований градостроительства, администрация района выдала другому застройщику в ЭМР разрешение на строительство одиннадцатиэтажного многоквартирного дома. Расстояние до ближайшей существующей школы от места стройки - более 1000 метров. То есть, налицо прямое нарушение новых правил. Однако для него это не стало ни поводом для "приостановки", ни для отказа в строительстве. И пояснений по этому доводу у чиновников на суде не нашлось.

Показательной выглядит ситуация с комплексным освоением территории по ул. Марины Расковой, которой занимается "Новый век".

В 2019 году сами же представители энгельсской администрации провели конкурс на такое освоение, утвердили проект планировки и заключили договор с застройщиком, который обязывает его возвести школу. Однако, когда проект школы на 1500 мест уже прошел государственную экспертизу и застройщик обратился за разрешением на строительство, в его выдаче было отказано.

Хочется вслед за господином Шпольским повторить его фразу с совещания: "Это халатность чиновников или преднамеренный злой умысел?".

По сути, город Энгельс, его строительный бизнес и жители оказались в ситуации, когда правила игры меняются на ходу. Причем заранее никто не может предугадать ни направление изменений, ни их интенсивность.

В этих условиях покупка и инвестиции в жилье в Энгельсе становится рискованным предприятием и для строительных компаний, и для граждан.

 Рукотворный кризис

Возможно, для кого-то будет откровением, но строительные компании создаются для того, чтобы строить недвижимость и извлекать из нее прибыль по результатам своих предпринимательских рисков.

Их бизнес - возведение зданий и сооружений. Не реализация государственной, региональной или муниципальной политики в сфере образования. Не образовательная деятельность. Не оказание населению услуг по воспитанию дошкольников или обучению школьников, студентов и так далее.

За развитие образования и состояние медицины в конкретном Энгельсском муниципальном районе отвечает огромное количество чиновников и служащих разных ветвей и уровней власти. Образование и здравоохранение развивает, "мониторит", курирует и охраняет целый сонм структур, от федеральных до муниципальных.

Поэтому, когда проработавший много лет в администрации Энгельса господин Шпольский с высокой трибуны сокрушается, что в Энгельсе "загрузка школ превышает плановую на 30%, по детсадам- на 5-7%", то заставляет вспомнить комедию великого Николая Гоголя "Ревизор" и персонажа "унтер-офицерскую вдову", которая, как говорит в комедии городничий, "сама себя высекла".

Если Шпольский считает застройку микрорайонов неправильной или безответственной, то он и его коллеги должны разбираться не в том, на кого удобнее "перевести стрелки". А в том, кто конкретно виноват в органах власти в том, что это произошло. Потому что, как уже было сказано много раз в этой статье, и компания "Новый век", и другие застройщики реализовывали свои проекты в соответствие с теми разрешениями, которые им выдала сама же власть. На земельных участках, которые были законно получены в аренду в ходе аукционов в конкуренции с другими участниками и зачастую по цене намного выше той, по которой их предлагала сама же администрация ЭМР.

Именно власть должна анализировать тенденции демографии, следить за численностью и доступностью мест в школах, детсадах, поликлиниках и спортивных сооружениях, строить достоверные прогнозы востребованности этой социалки на основании анализа демографов и экономистов. А затем на основании анализа и прогнозов цивилизованно воздействовать на строительный рынок своими решениями.

Но предъявление претензий задним числом к тем, кому чиновники сами же выдали все разрешения, цивилизованным способом воздействия назвать сложно.

2 мая 2023 года на лентах саратовских информагентств появились новости о том, что по итогам 2022 года объем введенного жилья в Саратовской области упал сразу на 14,4%. Причем это происходит на фоне абсолютных рекордов по выдаче ипотеки в России.

К тому же не совсем понятно, какого результата пытаются добиться чиновники такими действиями. Поручение губернатора о проведении анализа существующих строек дано еще в августе 2022 года, однако до настоящего времени жителям результаты этого анализа никому не известны.

Могут ли сами чиновники ответить на вопрос: а что дальше, после приостановления строек? Будем ждать, когда "построятся" школы? Существует ли хоть какое-то централизованное планирование, если даже в тех местах, где власти требуют возведение объектов социальной инфраструктуры, в документах градостроительного планирования отсутствуют зоны для строительства социальных объектов?

Атака на застройщиков с помощью неправовых инструментов вроде "приостановки" разрешений может привести в итоге не только к дальнейшему спаду в строительной отрасли в Энгельсском районе и Саратовской области в целом, но и к появлению новых банкротов в стройиндустрии, новых пострадавших дольщиков и росту социальной напряженности.

Неужели кто-то всерьез заинтересован, чтобы это произошло?