Цены на квартиры. Программа "Недоступное жилье"

Оба тезиса содержат в себе изрядную долю лукавства. Оно особенно очевидно в предложениях по части жилищной политики экспертных групп по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020. Эксперты доказывают, что
ни в коем случае нельзя резко увеличивать объемы жилищного строительства, трагедией будет, если кто-то всерьез воспримет сгоряча нарисованный в ФЦП «Жилище» план доведения этих объемов в 2015 году до 90 млн кв. м. и написанный Минрегионом проект довести объемы к 2020 году до вовсе чудовищных 145 млн кв. м.

Далее в экспертных тезисах прямо говорится: «Расчеты ИЭГ показывают, что запланированные объемы жилищного строительства… могут привести к резкому падению цен на рынке жилья… такой прогноз не может быть реализован, поскольку при таком снижении цен начали бы сокращаться инвестиции в жилищное строительство, повысились бы риски и уменьшились объемы ипотечного кредитования, то есть рынок сам дал бы сигнал к сокращению объемов жилищного строительства».

Если бы мы размышляли о проблемах жилищного строительства где-то в Англии или Штатах, то логика была бы понятной, и все это значило бы простое: опасность перепроизводства. Кстати, далее в документе эксперты в подтверждение своих умозаключений приводят примеры как раз не из нашей жизни: «Европейские страны, демонстрировавшие в начале века существенно более высокие темпы ввода жилья (Испания, Португалия, Ирландия), столкнулись в конце его первого десятилетия с острым кризисом «перепроизводства» жилья, существенно усугубившего финансово-экономический кризис в этих странах».

Мы – в России. В европейских странах нет многих наших прелестей. Например, там не надо застройщику до обеда занести куда надо и кому надо сумму, примерно равную всей стоимости строительства. То есть, Россия обладает серьезным конкурентным преимуществом – себестоимость жилья легко (в теории, но и Институт экономики города теоретизирует), скосить наполовину.

Вряд ли уважаемые эксперты не знают о роли коррупции в ценообразовании. Видимо, они столь рьяно пытаются уйти от политики, что предпочитают рассматривать взяточничество, поборы и откаты как явление природы, мол, что делать, солнце вечером садится, и все мы смертны…

Лукавство в том, что при таких допусках, изящно называемых Realpolitik, корректные методики макроэкономических расчетов, разработанные в цивилизованных странах, не дают верных результатов.

Для оценки опасности перепроизводства жилья в России любопытно посмотреть статистику. Ее напомнил на днях президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. Он, кстати, тоже недвусмысленно дал понять, что гражданам не стоит рассчитывать на доступное жилье, тем более – ожидать снижения цен.

Самый масштабный ввод жилья в России наблюдался в далеком 1986 году, когда строители возвели 76,4 млн кв. м. Потом темпы ввода жилья падали до 2002 года, в котором было построено 30,2 млн кв. м. К 2007-му ввод жилья составил около 60 млн кв. м. Затем – кризис. По итогам января — мая этого года было построено на 6,9% меньше жилья, чем за аналогичный период 2010-го, который был далеко не лучшим по объемам жилищного строительства.

То есть, намека на перепроизводство не видать. Кроме того, у нас производство хорошо регулируется. Это где-нибудь в Испании в жажде наживы всякие фирмочки доснижали цены до того, что все обрушили.

У нас же на уменьшение спроса всегда есть жесткий ответ: строить еще меньше, настолько меньше, чтобы цены стабилизировались и росли, невзирая на любые занесенные к нам «из-за бугра» сложности.

Власть и строительный бизнес этот национальный метод регулирования отрицает. Вот президент «Бест-недвижимости» Григорий Полторак говорит газете «Ведомости», что «нет прямой зависимости «мало построил – цены выросли». Потому что новостройки не составляют основы рынка, на них приходится лишь 15-20 процентов продаж».

На самом деле люди идут в секонд-хенд тогда, когда в обычном магазине нет нужного товара приемлемого качества по разумной цене. В комфортных для жизни странах средняя цена квадратного метра жилья примерно равняется среднему месячному заработку гражданина. Вот когда она падает до половины или четверти оклада, то возникают проблемы у бизнеса. Но по этой части в России колоссальный запас прочности…

Другое дело, что платежеспособность большей части населения не может обеспечить устойчивый рост стройкомплекса по действующим в нем механизмам ценообразования.

Сегодня купить квартиру с помощью ипотеки, по оценке директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, способен только каждый пятый житель Российской Федерации. Подавляющая часть наших сограждан может рассчитывать лишь на социальное жилье.

Вот здесь, кстати, сравнения с Европой официальные лица не используют. Между тем, если бы цена ипотеки в пересчете на зарплаты, к примеру, где-нибудь в Дании была такой же, как в России, то и каждый двадцатый датчанин, наверное, перестал бы даже мечтать о квартирке. Там бы появились бомжи из числа бывших профессоров-лингвистов, а опросы стали бы показывать, что молодые, скажем, копенгагенцы, все чаще думают о смене гражданства на российское…

Однако цена ипотеки прямо зависит от инфляции, а борьба с инфляцией у нас в последнее время стала считаться немодной и даже постыдно-монетаристской… По этому поводу прагматичные эксперты тоже предпочитают «политикой не заморачиваться» и считать инфляцию такой же константой, как и коррупцию. Между тем коррупция тоже подстегивает инфляцию, в том числе, являясь мощным локомотивом по продвижению разного рода мега-проектов. Но ректор Высшей школы экономики Ярослав Кузьминов говорит, что коль снижение инфляции в ближайшее время невозможно, то надо «обозначить выход из проблемного поля в имеющихся условиях»...

Такого выхода нет и не может быть. Кроме одного – держать цены и время от времени вздыхать, что только 22 процента могут…

Еще один муссируемый сегодня жилищный тезис – про необходимость возведения т.н. социального жилья. В качестве успокоительной таблетки для тех, кто не может оплачивать хрущобу где-нибудь в Бибирево по цене большей, чем стоимость приличной квартиры в каком-нибудь пригороде Бостона для среднего класса, или с левой стороны от Елисейских полей, если смотреть в сторону Лувра.

И тут очень любопытная статистика. В той же Москве в рекордный 2007 докризисный год из 4,8 млн кв м жилья 2,5 млн было социальным. В переводе на русский язык это значит, что, покупая квартиру, человек оплачивает другую, которую мэрия потом честно дает бесплатно очереднику. То есть, влияние на рост цен сравнимо с коррупционной составляющей.

При этом председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский уверяет, что «Россия — уникальная страна. У нас нет никакого социального жилья, хотя программы его возведения существуют».

Как так: социальное жилье строится за счет покупателей обычного, но его нет? Ответ прост. Социальное жилье во всем мире представляет собой муниципальное жилье, которое никогда никому не продается. Оно сдается внаем социально слабым слоям населения, помогает решать проблему миграции трудовых ресурсов. И нас же социальное жилье остается таким минут 15, а потом быстро становится частной собственностью. Плескачевский, прошедший школу Минэкономики времен Германа Грефа, иронизирует по этому поводу: «Я надеюсь, что это просто путаница, а не способ организации потоков бюджетных денег… До тех пор пока существует бесплатная приватизация жилья, муниципального социального жилья не будет». То есть, предлагаемый всеми экспертами способ решения жилищной проблемы через наращивание возведения соцжилья только «зацементирует» порочную систему и ничего не решит.

И власть, и строительный бизнес говорят и про нехватку земель под строительство, но и это лукавство. И промпредприятия еще остаются в черте городов. А главное – совершенно неэффективные пригородные земли, где нью-феодалы на гектаре в лучшем случае возделывают по одному-двум кочанам капусты в год, а потом просят запретить ввоз капусты из-за границы, чтобы продавать свою с прибылью. А чаще земли и вовсе как бы не имеют хозяев. Этого богатства в России больше, чем во всем остальном мире, но никто не спешит вводить землю в оборот. Кроме прочего, и потому, что это могло и должно было бы способствовать снижению цен на недвижимость. Что никак не допустимо.

По теме жилья на совместном заседании экспертных групп по обновлению «Стратегии 2020» коротко и ясно высказался научный руководитель ВШЭ Евгений Ясин: «На сегодняшний день в России нет жилищного строительства эконом-класса, а это очень важная проблема». Иными словами: вы правы, ребята, и риск перепроизводства существует в теории, но вот дешевого жилья отчего-то никто не строит, и строить не планирует. По мнению Ясина, проблема жилья не стоит для 20% граждан, «но это не успокаивает большинство, которое находится в проблемном поле». Ясин добавил, что эконом-класс насчитывает «более 50% населения страны, обеспечение их жильем не только сделает возможным экономический рывок, но и позволит снизить в разы социальную напряженность».

Вот и все подсчеты, по которым можно было бы реальную жилищную программу писать. 20% - потенциальные покупатели комфортного жилья. 50% - экономного. Оставшиеся 30% должны бы иметь возможность найма социального жилья, для чего, кстати, надо бы не только передачу жилья им в собственность прекратить, но и обеспечить защиту прав арендаторов (есть зарубежный опыт).

Про все это – про поэтапное уничтожение коррупции, про аренду, про ввод в оборот пустующих земель, про начало строительства экономного жилья (как, кстати, сделали в конце прошлого века шведы) – было бы уместно говорить, если бы речь впрямь шла об обеспечении граждан крышами над головами. Но это вызвало бы недовольство не только у бюрократов, привыкших за неделю тратить больше, чем они декларируют в налоговой как годовой доход. Не только у влиятельной части стройбизнеса – отростка вертикали власти. Но и у миллионов владельцев жилья «типа хрущобы», которое бы вдруг подешевело – и больше ты не миллионер. Это породит массу сложностей. Вот и принято решение, судя по всему, сконцентрировать усилия на стабилизации ситуации и ни в коем случае не допустить удешевление жилья.

Потенциальные покупатели жилья эконом-класса все это уже поняли, и отмечается рост покупок доступного жилья за пределами России. «Да, пришлось потратиться еще на покупку бизнеса, чтобы получить вид на жительство, - рассказывает вчерашний московский бездомный и нынешний обладатель маленького коттеджа в Европе. – Все равно кратно дешевле, чем на родине».