Чудеса на этажах. Эксперты наблюдают в Саратове ажиотажный спрос на жилье

Бум для аутсайдера

В саратовском агентстве недвижимости "Город 64" отмечают, что рост спроса на жилье вовсе не стал для участников рынка неожиданным, поскольку является традиционным осенним трендом. Выше всяких прогнозов стали его объемы. "Число сделок в октябре выросло по сравнению с июлем в два раза", - отметили в агентстве.

"Авито.Недвижимость" тоже заметила всплеск саратовского рынка. По данным сервиса, спрос на квартиры в новостройках в третьем квартале (по сравнению с предыдущим периодом) вырос на 63%. Это третий показатель в стране после Москвы (78%) и Санкт-Петербурга (64%). А спрос на вторичное жилье оказался еще выше. По сравнению с апрелем-июнем, он вырос на 86,1%. Мы уступили только столице (101,2%).

Подобный интерес саратовцев к категории самых дорогих приобретений, по меньшей мере, удивляет. Ведь регион часто становится аутсайдером экономических рейтингов. Например, на днях ресурс hh.ru сообщил, что Саратовской области зафиксирована самая низкая в Приволжском федеральном округе средняя предлагаемая зарплата за сентябрь – 36 148 рублей. В апреле-июле по размеру среднедушевых трат (17 тыс. руб.) регион занял 73-е место в России и 11-е в ПФО.

Еще в докоронавирусном марте аналитики "Эксперт РА" ставили Саратовскую область на 60-е место в рейтинге экономического здоровья среди регионов России и на 10-е - в округе.  А несколько месяцев ограничений из-за пандемии, кажется, еще больше обострили ситуацию. В сентябре в Саратове были выставлены на продажу несколько торговых центров. Участники рынка говорят о снижении продаж в магазинах одежды и обуви. О существенном сокращении трафика заявляют в общепите и кинопрокате. В исследовании международной аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza говорится, что у трети семей в Саратовской области доходов хватает только на еду.  

Председатель комитета по строительству регионального отделения организации "Опора России" Дмитрий Ножечкин тоже задается вопросами о том, как очень небогатая Саратовская область стала лидером спроса на жилье: "Меня это удивляет. Может быть, стоит поинтересоваться долей покупок квартир в ипотеку? Может быть, это связано со снижением ипотечных ставок? Раньше для многих этот инструмент был недоступен, а теперь стал более привлекательным".

 Фотобанк СарБК

Больше, чем рекорд

По мнению президента СРО "Профессионалы недвижимости Поволжья" Евгении Константиновой, доля покупок жилья с помощью ипотечного кредита в структуре нынешнего "квартирного бума" составляет примерно 60%. Снижение ипотечных ставок все опрошенные эксперты называют одной из причин взрывного спроса на жилую недвижимость. Напомним, до пандемии средняя ставка колебалась в пределах 8-9%, а специальная льготная ипотечная программа на покупку жилья класса "комфорт" снизила ее до 6,5%. Механизм был запущен весной в качестве поддержки строительной отрасли в период пандемии (оформлять ипотеку по льготной ставке и приобретать квадратные метры можно только у юрлица).

Заметим, что в Саратовской области старт программы не стал суперуспешным. В мае губернатор Валерий Радаев задавался вопросом о том, почему жители региона не пользуются предоставленной возможностью и не наращивают число сделок на рынке жилья. По доле ипотечных кредитов на квартиры в новостройках в апреле-июне (18%)  мы занимали последнее место в ПФО.
Участники рынка тогда отвечали: спрос останавливает низкий уровень доходов населения области, он не позволяет накопить сумму для первоначального взноса. Да и режим нерабочих дней не прибавлял уверенности в завтрашнем дне.

Вероятно, настроения изменились. Появились новые ипотечные предложения и для жилья на вторичном рынке (но откуда всплыли деньги на первоначальный взнос?)

По данным Объединенного кредитного бюро, в сентябре банки выдали жителям области ипотечных кредитов на 5 млрд рублей. Это на 85% больше, чем в сентябре прошлого года и на 12% больше, чем в предыдущем месяце. К слову, рост объема ипотечных займов в регионе обогнал средний российский показатель (82%), который сегодня называют не иначе как историческим рекордом для национальной банковской системы. Но объясняются небывалые масштабы просто – повышением цен на жилье и, следовательно, увеличением средней суммы кредита.

В исследовании "Авито.Недвижимость" говорится, в Саратовской области цена на квадратный метр с июля по сентябрь подорожала на 4% (годовой рост – 11%) и достигла 33, 3 тыс. руб.  

В агентстве "Эльдом" указывают, что цены на жилую недвижимость с августа выросли на 8-10%. Эксперты агентства "Город 64" считают, что они повысились с середины лета на 10-15%. А в "Новострое" сообщают, что максимальное подорожание объектов составило 20%.

Фотобанк СарБК

 Как в конце 2014-го

Эксперты рынка утверждают, что на активность покупателей жилья повлияло несколько причин. Кроме отложенного спроса в период самоизоляции и низких ипотечных ставок рост спроса вызвало существенное ослабление рубля. Национальная валюта падала все лето, только в июле-августе она ослабла на 10-12%. Снижение курса продолжалось и осенью. В конце августа доллар стоил 74 рубля, а в начале этой недели – 78 рублей.

Экономисты проводят параллели с ситуацией ноября-декабря 2014 года, когда из-за конфликта с западными странами произошла девальвация нацвалюты. А риелторы сравнивают пики продаж – нынешний и шестилетней давности. Они вспоминают, как россияне покупали перед новым 2015 годом впрок бытовую технику, автомобили и квартиры. Риелтор Станислав Энштейн вспоминает: "У меня тогда скупили все, что мог предложить. А через два месяца эти же люди звонили и просили продать. А кому продавать-то? Рынок упал, потому что доллар в два раза взлетел. Мы тогда не могли продать за 8 миллионов рублей то, что человек покупал за десять. Вот так у нас народ реагирует на курс валют. И нынешний период больших продаж быстро закончится". К слову, проиграли и те владельцы квартир, которые вкладывали деньги в недвижимость в 2006-2007 годах, а на продажу объекты выставляли после резкого падения цен на жилье в 2008-м.

Кстати, ажиотажный спрос-2020 распространился и на автомобильный рынок. Но рост продаж и автокредитования не достиг рекордных отметок. По данным "Национального бюро кредитных историй", в Саратовской области увеличение составило только 11,3% и 11,5% соответственно. 

Не зря покупку жилой недвижимости у нас называют главным отечественным защитным активом. Некоторые саратовские риелторы подчеркивают, что нынешняя покупка квартир осуществляется именно с целью сохранить сбережения. В агентстве "РБС" подтверждают, что инвестиции в недвижимость в последнее время были не столь актуальны: "И в новостройки сейчас уже так не выгодно вкладывать, как это было раньше. Уже нет большой разницы между ценами на этапе фундамента и после сдачи дома. Но ведь мы говорим не о том, чтобы приумножить вложения, а о том, чтобы их сохранить".

Евгения Константинова возражает: "Приобретение недвижимости – это хорошее вложение в любом случае. Но нужно понимать, когда это делать. Сейчас квартиры в новостройках покупать выгодно, цены на них определенно не упадут". 

 Фотобанк СарБК

Новые-старые инвестиции

По мнению директора агентства "Эльдом" Сергея Былинкина, доля покупок в рамках "квартирного бума-2020" является именно инвестиционной. Это ответ на снижение ставок по банковским депозитам (сейчас они не превышают 4-5%) и введение нового налога на доходы с банковских вкладов физических лиц (вступит в силу с 1 января 2021 года) . "Многие из тех, кто рассматривал банковский вклад в качестве инвестиционного инструмента, поменяли свое мнение. Но куда вложить выведенные средства? Люди понесли их в недвижимость", - объясняет эксперт.

При этом в Отделении по Саратовской области Волго-Вятского ГУ Банка России, не видят оттока средств с банковских вкладов. Наоборот, там заявляют, что с начала года объем банковских вкладов жителей Саратовской области увеличился на 2,1% и к 1 сентября 2020 года достиг почти 295 млрд рублей.

Напомним, новый налог в размере 13% будет взиматься с суммы дохода от банковских вкладов, которая превышает установленный государством лимит. Эта величина, в свою очередь, будет зависеть от ключевой ставки ЦБ, действующей на начало налогового периода. Новый налог не будет взиматься с доходов от рублевых вкладов, процентная ставка по которым в течение всего налогового периода не превышает 1% годовых.

С 1 января 2021 года налогом будет облагаться также весь купонный доход по облигациям и дисконт. Сергей Былинкин считает, что это тоже способствует возвращению инвесторов на рынок недвижимости.

Вместе с тем, многие участники рынка уверены, что небывалая активность покупателей носит временный характер и продлится только до Нового года. С сохранением спроса будут расти и цены.

По словам риелторов, к сегодняшнему дню на рынке "скупили все новостройки", поэтому "осталось мало достойных предложений". Но Дмитрий Ножечкин не прогнозирует дефицит новых квадратных метров в ближайшее время. "Дефицита на рынке не будет. У нас наблюдается убыль населения, поэтому не думаю, что будет такая большая потребность в квартирах. Да и строительный рынок пока способен произвести эти квадратные метры, если, конечно, у крупных застройщиков не случится проблем. Но это может упереться в покупательную способность населения Саратовской области. У нас не очень богатый регион. На что покупать, не понятно".

При этом на вторичном рынке, по мнению специалистов, во время "квартирного бума" присутствовали не все потенциальные продавцы. Кто-то снял объявление, кто-то еще раньше отложил продажу из-за сложно прогнозируемой ситуации в экономике. "Смысл продавать недвижимость, если не известно, что будет с рублем в ближайшее время", - замечают в "РБС".

Дмитрий Ножечкин говорит: "Высокий спрос – это для строительного рынка, конечно, хорошо. Но большой вопрос в том, что будет после Нового года. И это касается не только строительства. Февраль и март, мне кажется, станут самыми тяжелыми для экономики. И как мы этот период пройдем, лично у меня вызывает опасения".