Угнетенные "метром". Бизнес шокирован грядущим кратным ростом налога на имущество

Очередной скандал

Впрочем, и мы слукавим, если скажем, что ждали от очередной переоценки кадастровой стоимости зданий, помещений и машино-мест совершенно справедливых итогов. Ведь любой пересмотр кадастровой стоимости недвижимости проводится властями, а их результаты напрямую влияют на размер налоговых платежей, то есть, на наполнение бюджета. Конечно, решения в рамках этих процедур по большей части принимаются не в пользу собственников. В этом можно было не раз убедиться.

Например, кампания по переоценке 2007 года называлась не иначе, как скандальная из-за совершенно неожиданных результатов. Тогда объясняли, что исполнители работ использовали рекомендации для Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому стоимость местных владений оказалась невероятно задранной. А в 2012 году земельные участки по итогам пересмотра кадастровой оценки подорожали в 10-15 раз. Во всем тогда обвинили самарских специалистов, которым доверили цикл. Говорили, что они порой и не выезжали на объекты, выводы об их ценности делали на расстоянии. Но и в 2019 году, когда переоценку проводили специалисты саратовского областного "Центра государственной кадастровой оценки", владельцы объектов жаловались на случаи чрезвычайного завышения стоимости объектов (по их словам, в десятки раз).

Что касается недавно завершенной переоценки объектов капитального строительства, то она должна была выглядеть лучше предыдущих. Во-первых, пройти одновременно во всех регионах, чтобы кадастровая стоимость недвижимости и налоги за нее на разных территориях не различались существенно. А во-вторых, собственникам обещали возможность следить за информацией о процедуре на сайте Россреестра и там же выражать несогласие с проектным отчетом.

Но в Саратовской области случился очередной скандал. Совокупная кадастровая стоимость объектов капитального строительства в Саратовской области, по сравнению с 2020 годом, увеличилась на 99%. Стоимость квартир, установленная государством, выросла в среднем на 69%, объектов коммерческого назначения для оказания услуг населению - на 71%; объектов производственного назначения - на 120%, объектов временного проживания, включая рекреационно-оздоровительные, административные и бытовые - на 106%, машино-места подорожали на 139%.

Это печальная новость для всех владельцев недвижимости, но если для физических лиц связанное с ростом кадастровой стоимости повышение налогов будет постепенным (законодательство позволяет ежегодно поднимать налоги для физлиц только на 10%), то для бизнеса платеж подскачет, как говорится, с одной попытки. Наблюдатели опасаются, что это станет очередным вызовом после череды испытаний, связанных с пандемией, началом СВО и прочими проблемами последних лет. Дело в том, что кадастровая стоимость некоторых коммерческих объектов по результатам переоценки изменилась не существенно, какие-то здания и помещения даже подешевели, но существенная часть объектов оценки, по словам собственников, стала дороже в два, три, а то и в четыре раза.

Фото СарБК

Не идеальный эталон

Ответить на вопрос о том, почему в регионе вдруг подскочила кадастровая стоимость объектов капстроительства, без погружения в тему сложно. Потому что эта величина не зависит от экономических условий, нет смысла рассуждать об инфляции, ключевой ставке ЦБ, спросе. Но формально кадастровая стоимость - это рыночная оценка, которая приведена массовым методом. Так объясняет практикующий юрист, генеральный директор компании "Леликов и партнеры", сотрудник бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов регионального отделения «Опора России» Александр Леликов. Этот массовый метод называется сравнительным (заключается в сравнении различных объектов с эталонным), но он вовсе не обеспечивает точность оценки. "Я как специалист, нашел существенную ошибку при определении эталонного объекта. Эталонный объект в отчете определяется для той или иной группы объектов капитального строительства. В итоге кадастровая стоимость торговых центров, по моим подсчетам и по мнению моих коллег, была завышена примерно на 4-5 тысяч рублей за квадратный метр. А если мы возьмем, например, площадь гипермаркета "Тау Галерея", то можно легко подсчитать, на сколько в этом случае увеличивается налогооблагаемая база. Что называется, здесь и "порылась собака". Исходя из моей практики, все существенные косяки всплывают именно в выборе аналогов", - уверяет эксперт.

Кандидат экономических наук, член регионального отделения "Опоры России" Александр Белов добавляет, что сравнительный метод выглядит тем более не исключительным при нынешнем "хаотичном состоянии рынка", когда "цены на одни и те же объекты могут варьироваться в разы". К тому же при сравнении объектов неправильно ориентироваться на рыночную стоимость, указанную на популярных сервисах по поиску недвижимости: "Объявленная стоимость на сайтах "Циан", "Авито" или подобных, всегда выше, чем непосредственная стоимость сделки. То есть, всегда есть на торг 5-20%. А даже 10% - это уже значительно при оценке стоимости масштабных проектов".

Конечно, существуют и другие методы оценки (затратный, доходный). Но выбор метода делает тот, кто выполняет работу, в нашем случае областной "Центр государственной кадастровой оценки". К слову, в Санкт-Петербурге, где кадастровая стоимость объектов недвижимости тоже выросла в разы после перерасчета (размер налогов на некоторые объекты увеличится в связи с этим в 10-15 раз), всю вину перекладывают, наоборот, на индивидуальный расчет кадастровой стоимости. Там к объектам, предназначенным для извлечения прибыли (магазины, отели, торговые центры) применялся доходный метод. И якобы именно он привел к высоким цифрам.

"Неумная позиция"

Опрошенные СарБК эксперты согласились с мнением тех, кто считает, что целью переоценки в Саратовской области было повышение кадастровой стоимости объектов капстроительства и дальнейшего повышения размеров имущественных налогов. Таким образом региональная власть решила проблемный вопрос наполнения бюджета за счет бизнеса и населения.

Фото СарБК

Александр Леликов прокомментировал: "Мягко говоря, недальновидная, а грубо говоря, просто неумная позиция. Можно единовременно собрать какой-то налог один раз, а потом собирать будет не с кого. Есть известная фраза о том, что если вы не хотите работать в бизнесе, идите продавцами в супермаркет. Но это не соответствует федеральной политике, которая говорит о необходимости помощи для развития бизнеса, создании среднего класса. Я не буду говорить, что это сознательная диверсия, но это самый простой способ для чиновников, когда надо получить деньги. Не надо думать, прогнозировать, создавать программы развития территорий, улучшать инвестиционный климат в области. Можно тупо повысить кадастровую стоимость, собрать деньги и наполнить бюджет".

Эксперт добавил, что в данной ситуации пострадают и самозанятые (министр экономики области Андрей Разборов недавно хвалился, что в регионе этот статус оформили 88 тысяч граждан), поскольку они часто используют оформленные на них помещения для предпринимательской деятельности.

Юрист добавил также, что бизнес с понимаем относится к нынешней ситуации: "Бизнес и так помогает, в том числе, фронту, бойцам, семьям участников СВО. Многие вещи не афишируются. Один из моих коллег, владелец маленькой фирмы купил 3 беспилотника за свой счет. Сколько они стоят, можно посмотреть. Несколько сотен тысяч рублей каждый".

Кандидат экономических наук Александр Белов перечислил цепочку последствий решения властей о повышении налогооблагаемой базы. Все начнется со снижения привлекательности бизнеса в сфере коммерческой недвижимости: "Это значит, что бизнес будет из нее выходить тем или иным способом. Упадет ликвидность объектов в итоге. Перестанут строиться и вводиться в эксплуатацию современные и отвечающие всем требованиям  объекты, а у нас их мало. А это потянет за собой все остальные отрасли экономики, потому что недвижимость - это основные производственные фонды. А производственные фонды - это фундаментальные основы экономического развития". 

Эксперт прогнозирует, что собственники нежилых помещений прямо или косвенно переложат выплату высоких налогов на арендаторов, а те – на покупателей и потребителей услуг. Впрочем, в нынешней экономической ситуации и это будет сделать непросто: "Если сейчас кто-то поднимет цену выше рыночной, то, скорее всего, потеряет часть рынка, своего арендатора, или своего покупателя".

Сложности оспаривания

Понятно, что рассчитывать на обстоятельные и достоверные ответы власти на те вопросы, которые возникли у жителей области после повышения кадастровой стоимости зданий и помещений, не стоит. До сегодняшнего дня из правительства области звучали формальные, даже циничные отговорки.

В середине сентября министр Разборов, например, заявил, что все несогласные с результатом обновления базы для начисления имущественных налогов могут подать заявление в кадастровые органы. Сделать это можно было до 21 сентября. Но Александр Белов рассказывает, что информацией о переоценке обладали далеко не все: "Бизнес может быть успешен только тогда, когда у тебя снижена неопределенность, когда ты можешь прогнозировать хотя бы на следующий период свои финансовые затраты. Для того, чтобы правильно сделать ценовое предложение, создать резервы для уплаты тех или иных платежей. Если этого не делать, то затратная часть тебя просто съест. Тем более, когда она увеличивается в разы, а ты об этом не знал. А многие индивидуальные предприниматели или люди, работающие как самозанятые, узнают об этом только когда получат уведомление".

Более того, проект отчета, который был опубликован для ознакомления на сайте Госкадастроценки, смогли изучить "единицы процентов из всех заинтересованных": "Далеко не все смогли скачать этот огромный файл, занимающий порядка 40 гигабайт. У меня сотрудник качал файл около пяти дней. Потом столько же мы его пытались открыть. Информация должна быть доведена в нормальном, развернутом, понятном виде".

Александр Леликов добавляет, что даже скачанный и отрытый документ очень сложно было проанализировать тому собственнику, который не является специалистом по оценке. К тому же, в центре явно не ставили перед собой задачу наладить эффективную обратную связь. Об этом собственникам сообщалось прямо в форме заявления, размещенного на сайте Госкадастроценки. Там было приписано, что результаты рассмотрения замечаний к проекту отчета публикуются на сайте центра, мол, обновляйте и смотрите или ищите справку с комментариями к документу. "Иного способа направления ответа по итогам рассмотрения Замечания к проекту ответа и уведомления лиц, представивших Замечание к проекту отчета действующим законодательством не предусмотрено", - говорилось в заявлении. Юрист пояснил: "Законодательство не обязывает сотрудников центра отвечать на замечания собственников. По закону он правы, но само отношение…" В итоге за неделю до окончания срока подачи заявлений, в центре было всего 3 таких заявления.

Более того, в последние два-три года, по словам Александра Леликова, заметно сократилось число желающих оспаривать результаты кадастровой оценки уже после вступления в силу результатов пересмотра. Раньше в области работала комиссия при областном комитете по управлению имуществом по оспариванию кадастровой стоимости (это была альтернатива обращению в суд). По некоторой информации, комиссия в целом понизила кадастровую стоимость объектов на полтора миллиарда рублей. Этот орган считали довольно независимым и весьма эффективным. Но власти региона решили комиссию распустить. Теперь собственники могут обратиться в Госкадастроценку в течение шести месяцев после вступления в силу результатов переоценки (данные кампании-2023 вступят в силу в начале следующего года). "Парадокс заключается в том, что ты пытаешься спорить с тем, кто установил эту стоимость. Они, как любые чиновники, говорят, что все сделали правильно. Бывает, что они признают очевидные ошибки, когда стоимость завышена в 10, 20 30 раз", - продолжает эксперт. В случае отказа признать ошибку правообладатель объекта недвижимости обращается в суд, который обычно назначает экспертизу. И за ее проведение, и за составление отчета о рыночной стоимости объекта платит собственник. Это может вылиться в несколько сотен тысяч рублей. "Затраты на оплату повышенного налога и на судебную процедуру примерно одинаковые. Экономическая целесообразность обращения в суд стремится к нулю", - заключает юрист. То есть, с завышенной кадастровой оценкой придется жить следующие четыре года. А шансы на ее понижение в следующем оценочном цикле – практически нулевые.

Фото СарБК

 Только для новеньких

Александр Леликов выступает и за экономическую целесообразность начисления налогов. В Саратовской же области применяются максимальные ставки налогов, к тому же действует "перечень Галкина" (по имени одного из бывших председателей областного комитет по имуществу). "Предположим, я директор юридического лица и владею нежилым помещением. Если оно попадет в "перечень Галкина", то я буду платить налог на имущество юрлиц даже если применяю упрощенную схему налогообложения. При этом налоговом режиме налог на имущество не выплачивается, а я буду, причем в размере максимальных 2% от кадастровой стоимости". По словам эксперта, это уже привело к тому, что бизнес в сегменте мелкого ритейла стал невыгодным занятием.

По чистому совпадению или для того, чтобы немного заглушить скандал, власти решили ввести новые налоговые льготы для бизнеса. Это снижение ставки с базой "доходы" с 6 до 2%, с "доходами минус расходы" - с 15 до 7,5% для компаний и индивидуальных предпринимателей, которые включены в реестр малых и средних предприятий. Правда никто из тех, кому придется платить повышенный налог на имущество, этой льготой не воспользуется. Она будет предоставлена только тем бизнесменам, кто зарегистрируется в области впервые. Льгота будет действовать в первый год после регистрации и в следующий за ним налоговый период. Поэтому и эта мера, по большому счету, направлена не на поддержку бизнеса, а на привлечение дополнительных доходов в бюджет.