Выбор редакции
Комментарии
увеличить шрифт
  • A
  • +A
  • +A

Безопасно, но дорого. Новые правила на рынке жилья повысят цены

  • 14:37, 3 июля 2019
  • Комментариев[14]
Эксперты высказывают единодушное мнение о том, что вступившие в силу (с 1 июля) поправки в закон 214-ФЗ "О долевом строительстве…" повысят безопасность тех сделок в сфере недвижимости, которые заключаются на этапе строительства жилья. Новые обманутые дольщики не появятся, убеждены участники рынка. Но покупатели жилья заплатят за это высокой ценой. В прямом смысле этого слова. Буквально все опрошенные ИА "СарБК" представители сферы прогнозируют в связи с этим повышение цен на жилье.
Безопасно, но дорого. Новые правила на рынке жилья повысят цены Фото СарБК

На пользу банкам
Уверенность экспертов в эффективности предпринятой меры для борьбы с таким явлением, как обманутые дольщики, заключается в особенностях новой утвержденной схемы. Деньги покупателей жилья в строящемся доме накапливаются на банковском эскроу-счете и поступают застройщику только после того, как он выполнит свои обещания, то есть построит дом. По сути, будущий владелец жилья подписывает тот же договор долевого участия, то есть, становится дольщиком, но получает возможность вернуть деньги, если у застройщика "что-то пошло не так" и он остановил стройку.

В случае "заморозки" средств дольщиков у застройщика останется два вида финансирования работ - собственные или заемные средства (называется проектным финансированием). Коммерческий директор компании "Сартехстрой" Кирилл Березовский комментирует: "Те застройщики, которые могли строить за свой счет, они так и работали, и долевого участия они не привлекали. Но думаю, что в Саратове только 1-2 компании могут себе позволить строительство домов полностью. Все остальные так или иначе будут привлекать денежные средства инвесторов или банков".

Новые условия работы застройщики называют жесткими и прогнозируют негативные явления на рынке. Генеральный директор компании "Шэлдом" Наталья Родина говорит: "У добросовестных застройщиков с получением проектного финансирования проблем быть не должно. Но тем не менее, определенные сложности у организаций, безусловно, будут. Потому что отрасль переживает непростой период. И это, как лакмусовая бумажка, показывает число уже существующих обманутых дольщиков и число компаний, которые прекратили работу на саратовском рынке".

А Кирилл Березовский считает, что говорить о конкуренции на саратовском рынке уже не актуально. Из-за съеживания строительного сегмента в регионе и потребности в новых квадратных метрах речь стоит вести скорее о партнерстве. Он тоже высказывает мрачные прогнозы: "Не хотелось бы, чтобы кто-то из застройщиков свернул свою работу. У нас и так в Саратове компании уходят с рынка. Игроков становится все меньше и меньше, число проектов не отвечает объемам спроса".

Коммерческий директор предприятия Специализированный Застройщик ГК "Кронверк" Кристина Плешкова предполагает: "Если бы процентные ставки при привлечении проектного финансирования были такие, как обещали вначале программы, когда приводили в пример европейский опыт, а там они находятся на уровне 2-3 %, это бы не сильно сказалось на стоимости строительства жилья, на стоимости квадратного метра. Но у нас же процентная ставка на уровне 11%, а это больше, чем средняя действующая ипотечная ставка. Вы понимаете, что происходит? Застройщик берет сумму денежных средств под 11% у банка, платит проценты по кредитной программе, и люди, которые покупают квартиры в этом доме, банку складывают деньги на эскроу-счет. И это не вклад, с этой денежной суммы не надо клиенту выплачивать деньги. Получается, что банк зарабатывает с двух сторон. А платит за все, в конечном итоге, клиент. Если бы процентная ставка была ниже, тогда введение новой схемы прошло бы более комфортно".

И Наталья Родина считает, что говорить об оздоровительном эффекте нововведений для строительного рынка не стоит: "В большей степени они оздоровят скорее банковский сектор. Он получит миллионы денег бесплатно".

Стоит отметить, что законодатель предусмотрел снижение процентной ставки по проектному финансированию по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счете. Кирилл Березовский объясняет: "Озвучивается, что ставка будет при увеличении суммы на счете снижаться. И, к примеру, с 12% она может уменьшится до 4-5%. Но я думаю, что в реалиях она не будет опускаться ниже ставки рефинансирования".

В саратовском регионе Центробанк уполномочил 17 банков оформлять эскроу-счета для компаний-застройщиков (список постоянно обновляется).

Как изменятся цены
А как введение эскроу-счетов будет выглядеть для покупателей жилья? Все без исключения опрошенные эксперты говорят о грядущем повышении цен на жилье. В саратовских компаниях ожидают рост ценника на 10-20%.

Впрочем, аналитики отечественного рынка утверждают, что цены на недвижимость начали расти на ожиданиях изменений в законодательстве еще в прошлом году и в первой половине этого года продемонстрировали уверенное повышение. Генеральный директор федерального портала "МИР КВАРТИР" Павел Луценко подытожил: "Особенно быстро цены росли весной, потому что вошли в активную строительную стадию проекты, начатые в преддверии реформы. Одновременно правительство разрешило достраивать дома, достигшие 30%-ной степени готовности, по старой схеме – без использования эскроу-счетов, и стройки в апреле-июне еще больше ускорились, чтобы к 1 июля достичь этих 30%. А с ростом строительной готовности квадратные метры всегда дорожают".

Еще на один момент указывает Кирилл Березовский: "Если мы привлекаем средства дольщиков на этапе строительства и у нас инвестором выступает банк, то нам экономически нецелесообразно продавать квартиры при низкой степени готовности. Потому что мы деньги все равно получим только после ввода объекта в эксплуатацию. А разница в цене квартиры на стадии фундамента или на стадии последнего этажа составляет от 10 до 15%, а может и того больше. Ведь проценты за пользование кредитом все равно не будут выплачиваться за счет средств дольщиков, они будут накапливаться на счете. И мне к завершению строительства необходимо продать столько квартир, чтобы погасить проценты по кредиту. А все остальные квартиры я буду продавать как готовое жилье. Для потребителя разница в цене окажется существенной".

Кстати, эксперты убеждены, что новая схема защитит дольщиков не только от обмана застройщика, но и поможет в сокращении числа долгостроев. Для того, чтобы скорее получить деньги покупателей с эскроу-счетов (и погасить кредит с меньшей переплатой), возможно, на строительных площадках будут, как говорят, торопиться быстрее. Но цены все равно будут расти. Из-за издержек на выплату кредитных процентов (застройщик захочет компенсировать эти затраты), из-за сокращения числа компаний-застройщиков на рынке (а значит, уменьшения объема строительства), и из-за сокращения числа проектов у тех компаний, которые продолжат работу на рынке.

"В компаниях будут ответственнее подходить к выбору проекта. Ведь он полностью должен быть распродан к концу строительства, чтобы появились средства для выплаты кредитных обязательств. И оценка проекта в банке будет проводиться тщательнее. Наверное, проекты будут пересмотрены уже с этой призмы, чтобы быть более эффективными", - говорит Наталья Родина.

Кристина Плешкова добавляет: "Мы наблюдали интересную тенденцию до появления ипотечных программ. Люди копили деньги на покупку жилья и приобретали у застройщиков в основном однушки. Поэтому компании закладывали в своей квартирографии в основном однокомнатные квартиры. А когда появился инструмент ипотеки, люди поняли что они могут за счет ежемесячных не очень больших платежей позволить себе больше. И тогда квартирография изменилась в сторону двушек. Соответственно, сейчас тоже будут какие-то изменения в виду того, что стоимость квадратного метра повысится и те, кто мог себе позволить трешку, будет выбирать вариант поскромнее".

Но продолжение роста цен ожидается не только в сегменте первичных предложений. Подорожают и квартиры на вторичном рынке жилья. В "НДВ-Супермаркет недвижимости" считают, что цены здесь поднимутся на 10-15%. Кроме того, рынок вторичного жилья перетянет на себя часть покупателей новостроек. Эксперт этой компании Оксана Иванова прогнозирует: "В связи с тем, что 75-80% проектов девелоперы будут достраивать по старым правилам, т.е. с привлечением средств дольщиков, то у нас есть время для плавного перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. Однако через 2-3 года, когда все участники рынка будут вынуждены работать по новой схеме, себестоимость строительства вырастет, и девелоперы поднимут цены. Тогда часть потенциальных покупателей новостроек задумаются, стоит ли приобретать недвижимость на первичном рынке и ждать два-три года, чтобы заехать и потратить дополнительные время и деньги на ремонт. Когда можно купить квартиру на "вторичном рынке" и не переживать, достроят-не достроят. Причем "вторичный рынок» это не только старый фонд, но и новые дома, возможно только построенные, основное условие - квартира уже находится в собственности у продавца".

Стимулом перехода некоторых покупателей на вторичный рынок, вполне вероятно, станет и понижение ипотечных ставок до обещанных 8-9%. Тем более, что "страховые" выплаты по эскроу-счетам в случае признания застройщика банкротом не превысят 10 млн руб. Клиент, который планирует покупку свыше этой суммы, не станет рисковать и, скорее всего, выберет предложение на "вторичке".

Аналитики предполагают, что темпы роста цен могут немного снизиться во второй половине года. "Часть застройщиков попытается подстроиться под падающий спрос, предлагая скидки, однако многим законодательство так выкрутило руки, что экономика их проектов просто не позволит им демпинговать", – считает Павел Луценко.

Менталитет и тестовый проект
Что касается переходного периода на новую схему (по старым правилам можно продавать жилье в домах, готовых на 30%, где продано 10% квартир), о котором говорила эксперт, то его, по словам большинства экспертов, вполне достаточно. В "Шэлдоме" готовы к новым правилам работы: "Об изменениях в законодательстве мы знали еще год назад. У нас было время для того, чтобы подготовиться", - говорит генеральный директор компании.

В "Кронверке" не так однозначны. "Сейчас сложно оценивать, достаточно ли того переходного периода, который предусмотрел законодатель. У нас менталитет такой - мы всегда тянем до конца и на сегодняшний день никто до сих пор не представляет детально то, как эти схемы будут работать. В банках не знают то, как будет работать ипотека с эскроу-счетами, у представителей власти возникают вопросы при выдаче какой-то разрешительной документации. Мы запустили тестовый проект - дом на Ламповой. Мы это сделали для того, чтобы посмотреть как эта схема будет работать. Объект мы строим на свои деньги, но продаем через эксроу-счета, обкатываем схему через привлечение ипотечных средств. Надо признать, что определенные сложности существуют. Пока банки не понимают, как клиент моржет взять ипотеку, например, в ВТБ, если эскроу-счет открыт, скажем, в Сбербанке. Мы же не можем обязать покупателя оформлять ипотеку только в том банке, где находятся эскроу-счета. Но в любом случае все нацелены на то, чтобы решить проблемы", - рассказывает Кристина Плешкова.

Ранее министерство строительства Саратовской области сообщало,что с применением эскроу-счетов в регионе уже строятся 47 домов. На сегодняшний день, заявки от застройщиков на проектное финансирование рассматривают 5 банков, еще 9 готовы консультировать по этому вопросу. По данным минстроя, в области с привлечением денег дольщиков работает 84 застройщика, которые строят 142 объекта.

Комментарии - 14
Сортировать
  • По рейтингу
  • По дате
  • Саратовец
    Цену определяет соотношение спроса и предложения и наличие денег у населения, а не затраты строителей. Если денег нет то хоть какие цены поставь все равно покупать не будут.
    3 Июля, 15:19
  • Гарин
    Качество жилья упадет, будут лепить быстрей быстрей, чтобы сдать дом и получить дом, а потом по факту будут исправлять свои косяки или не будут...
    3 Июля, 15:21
  • Предпенсионер
    Опять "наруководили" до кризиса в отрасли, теперь строительной. А в голове вертится подленькая мысль, что такие "неудачные" законы, направленные на сворачивание деловой активности в стране, принимаются слишком часто и имеют именно целью разорение бизнеса и обнищание людей.
    3 Июля, 15:21
  • Лаврентий Берия
    Да, правила повысят цены на недвижимость, но не в Саратове и области. Платёжеспособного спроса нет, а неселение сокращается - откуда какое повышение может быть?! Смешно даже.
    3 Июля, 15:22
  • Местный 110
    3 Июля, 15:29
  • 1500
    Да кто кого повысит? Денег нет, а у кого то фантазии, что всяким лоховскими приемами можно еще выжать. а про эти эскроу счета, 75 процентов остались достраивать по старым правилам. Ни чего меняться не будет, не будет спроса (население нищее), не будет роста.
    3 Июля, 15:29
  • 1500
    Какая между нами гражданами и этими барыгами пропасть!
    3 Июля, 15:30
  • 1500
    За 6 мес. в Саратовской области родилось 9 885 чел., умерло 17 179 Эта новость ни о чем ни говорит? Умирает старшее поколение и средний возраст, большинство в своих квартирах. Младшего поколения мало. Кощунство но это правда
    3 Июля, 15:34
  • Читатель 935
    Саратовец, согласен, что низкая покупательская способность обозначит низкий спрос. Отсутствие спроса приведет к сокращению объектов, а не к снижению цены. Соответственно и рабочих будут сокращать, а один работник в строительной отрасли обеспечивает работой до 8 человек в смежных отраслях. Соответственно люди станут еще беднее, вот такой замкнутый круг...
    3 Июля, 15:46
    , ответ для Саратовец
  • упырь
    Из 2.5 миллионов населения 400 000 нищие, на выживание людям не хватает средств. Какой "спрос" на жилье??????
    3 Июля, 16:00
  • Аноним
    Лаврентий Берия, Платёжеспособного спроса нет___не могут продать - пусть сдают в аренду. К тому ж не бывает бесконечного роста. Население уже 30 лет не растёт, количество квартир - растёт. Значит все кто только мог постепенно улучшили жилищные условия. Но в какой-то момент всегда происходит насыщение.
    3 Июля, 16:22
    , ответ для Лаврентий Берия
  • ихмиллион
    давайте повышайте конечно. шаг к банкротству строителей. кому нужны квартиры в Саратове? город вымирает. уезжать давно пора молодежи. а старики и в старых квартирах доживут свой век
    3 Июля, 16:48
  • Гость 555
    Чтобы платить по средненькой ипотеке по 15 тыр. в месяц - надо доход минимум 30 тыр.. а таковых в городе около 8% всего, из 880 000 - это примерно 70 000. Это очень мало! Весь остальной народ - нищий! Голодьба будет перепродавать бабушкины квартиры на вторичке - не более. А вот если раскулачить барыг, которые имеют по 3, по 4 хаты - то однушка в городе будет стоить 300-350 тыр., не больше. У нас столько населения нет, сколько жилья. Ажиотаж чисто искусственный. Феодалы с куриным мозжечком не понимают круговорота денег , они по прежнему всё складывают под подушку. Первобытные люди...
    3 Июля, 19:34
  • строитель
    Сроки заселения сданного объекта(жилой дом на 100 квартир), увеличились до 5 лет! О какой прибыли может идти речь, при постоянных затратах на стройматериалы, и "мёртвых", а то и падающих ценах при уменьшающимся спросе!!!
    3 Июля, 20:31
  • Прохожий 679
    На концерт славы все!!!!)))
    3 Июля, 22:27
Добавить комментарий
Похожие материалы
  • 30.12.2020, 16:30 В новый год с уникальным кэшбэком! Программа "CASH BACK акциями" в подарок от Банка "Фридом Финанс"

    Вы знаете, как, приобретая подарки с помощью банковской карты, получить доход? Реально ли, покупая продукты в ближайшем супермаркете, положить в портфель заодно и акции Tesla или Лукойл? Это отнюдь не новогоднее волшебство! Банк "Фридом Финанс" предлагает саратовцам уникальную программу "CASH BACK акциями". Она подключается к мультивалютной карте банка и позволяет инвестировать потраченные деньги в ценные бумаги "голубых фишек". Говоря простым языком, в мировые и высоколиквидные компании с высоким потенциалом роста бизнеса, а значит и с возможностью увеличения вашего дохода. Среди них Visa, Facebook, "Газпром", "Роснефть" и другие. Банк "Фридом Финанс" знает, какой подарок положить под елку!

  • 30.12.2020, 12:00 Гибкие кредиты и удобные сервисы: почему саратовцы рекомендуют СберБанк друзьям и близким

    Есть 5 языков любви, один из них - забота. И яркое её проявление - желать для близкого человека самого лучшего. Казалось бы, при чем тут банк? Все просто: СберБанку знаком этот язык, иначе как объяснить его постоянную заботу о своих клиентах.

    Вот несколько причин рекомендовать услуги банка близким.

  • 29.12.2020, 15:16 Екатерина Бирюкова: "В период пандемии банки сработали продуктивно"

    Подведение итогов 2020 года в самых разных сферах, по сути, сводится к оценке влияния пандемии коронавируса на все процессы и результаты. Пандемия не обошла стороной финансовый рынок и оказала колоссальное воздействие на него. Отмечаются как последствия со знаком "минус" - появление проблем у заемщиков и, как следствие, рост объема реструктуризации кредитов, так и со знаком "плюс" - смягчение денежно-кредитной политики Банка России, снижение ставок в экономике, ускорение цифровизации рынка. Подробно о том, как саратовская банковская система пережила события уходящего года, в интервью "СарБК" рассказала управляющий Отделением по Саратовской области Волго-Вятского главного управления Центрального банка Российской Федерации Екатерина Бирюкова. Сегодня - его первая часть.

  • 22.12.2020, 13:33 Эпидемия обмана. Как раскусить 5 сценариев телефонного мошенничества

    В этом году страну охватила еще одна зараза - тоже с плачевными последствиями и серьезными потерями. Пандемия стала золотым временем для любителей легкой незаконной наживы. Эксперты оценивают ущерб от телефонного мошенничества в миллиарды рублей в год. Практика подсказывает, что это, возможно, еще скромная оценка. Почти не осталось людей, которым никогда не звонили мошенники. Но самое удивительное, что коллективный опыт не помогает нам становиться умнее, и мы снова и снова отдаем прохиндеям свои сбережения. "СарБК" решил подробно разобрать популярные схемы обмана. Вспомните еще раз, как не остаться в дураках, и расскажите об этом родственникам и знакомым.

  • 14.04.2020, 16:54 На каникулы отпустят не всех. Банки пока одобряют только 15% заявлений об отсрочке Жителям России обещаны кредитные каникулы в связи с разразившимся "коронакризисом" в экономике. Претендовать на временную отсрочку от исполнения обязанностей могут не все - для начала нужно доказать, что ваше материальное положение значительно ухудшилось. Кроме того, государство установило потолок - максимальные для такого случая суммы кредитов. В конце прошлой недели стало известно об увеличении максимальной суммы ипотечного займа (для Саратовской области она поднялась с 1,5 до 2 млн). Это сразу увеличило долю потенциальных получателей "каникул". В других сегментах кредитования планка пока не повышена. Эксперты называют эту меру господдержки пунктом "со сноской": при рассмотрении деталей оказывается, что реальность сильно уступает ожиданиям.
Новые материалы
  • 22.01.2021, 20:40 Темы недели: зампред из ящика, Саратов растет на юг, виды на набережную

    Жизнь в Саратовской области стала еще сильнее определяться грядущими выборами. Под них подстраиваются кадровые решения в органах власти. Яркий пример - готовящееся назначение зампредом правительства журналиста Романа Грибова. Нет целесообразности, но есть политика и в присоединении к Саратову новых сел, которые находятся уже на удалении 60 километров от городской черты. В этом году планируется завершить проект, который начинали еще перед прошлыми выборами в Госдуму - по созданию пешеходного кольца в Саратове. Его логическим завершением должна стать реконструкция набережной Космонавтов.

  • 22.01.2021, 13:10 Мультфильм "Душа", который стоит смотреть и пересматривать. Заметки киномана

    Готовьте ваши платочки! Анимационная студия Pixar нашла ответ на главный вопрос жизни, вселенной и вообще. Это не число 42 из книги Дугласа Адамса "Автостопом по Галактике", но в нем есть джаз!

Поиск дешевых лекарств в аптеках Саратова
Архив новостей
  • «
  • 3 июля 2019
  • »
  • пн
  • вт
  • ср
  • чт
  • пт
  • сб
  • вс
Нашли ошибку
x